今年以來，隨著政府一系列房產(chǎn)調(diào)控新政，尤其是4月17日“新國十條”這個被稱為“史上較嚴厲”房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺和實施，房產(chǎn)市場上出現(xiàn)了難得的長時間觀望期。但是，出人意料的是，市場連日來卻瘋傳著一些樓盤開盤即售罄的消息。情況到底怎么樣？本報記者進行了一番實地調(diào)查。

　　開發(fā)商信誓旦旦“樓市已觸底”

　　近日，記者在嘉定悠活城售樓處看到，原價120萬的兩房折后價格為115萬。面對記者“房價是否還會下降”的疑問，售樓處的一位工作人員信誓旦旦地稱，所有房市調(diào)控政策都已經(jīng)出盡，房價已經(jīng)“觸底”。

　　同樣說“已經(jīng)觸底”的還有九亭板塊的象嶼都城。昨日，在該售樓處，工作人員面對三三兩兩前往看房的購房者介紹，該樓盤7月份88㎡的2+1房和113㎡三房，均價都在17500元/㎡-18000元/㎡左右，而日前推出的100套特價房，相比原價特價房降低了3000元/㎡左右。

　　對于這樣的價格，現(xiàn)場工作人員說，這100套房8月8日已經(jīng)售罄，從這樣的情況看，這樣的價格已經(jīng)是觸底的價格了。

　　而在浦江鎮(zhèn)的浦江華僑城三期售樓處，記者前往調(diào)查時。一個個售樓先生，面對一些購房者欲到現(xiàn)場看房的要求，已委婉擺出了“朝南坐”的態(tài)勢，“對不起，我們這里的房子銷售實在太火了，還有好多人等著跟我們簽合同，實在忙不過來，要看房，你們自己去吧?！?/P>

　　他們介紹，華僑城二期開盤時，均價達到了2萬元左右，如果沒有“史上較嚴厲”的調(diào)控政策，價格應該只升不降。正是考慮到了“史上較嚴厲”的調(diào)控政策，上周六推出的華僑城三期，較高價格也只有19000元/㎡，而較低價格才16000元/㎡，三期300多套房子推出才兩天便售罄。

　　購房者有人有人仍觀望

　　與開發(fā)商一致說“已經(jīng)觸底”呼聲不同的是，調(diào)查中，購房者反映不一，可謂幾家歡樂幾家愁。

　　在浦江華僑城，昨天下午，“全家總動員”到售樓處剛簽完合同的一位先生，合同一簽完就掏出了中華煙給售樓先生，“謝謝你等我，讓我把合同簽完了?！?/P>

　　這位購房者說，他是頭付三成的自住購房者，簽合同前，他心還是懸著，擔心購不到或者開發(fā)商臨時提價，對于16000元/㎡的價格，他認同開發(fā)商“已經(jīng)觸底”的觀點，。“這樣的價格可以了，再不購，就不知道要什么時候才能購到稱心如意的房子了?！?/P>

　　同樣在浦江華僑城售樓處，另一位這幾天都來看房的老者則為自己沒有及時“出手”而不無遺憾：“昨天還看到‘紅點圖’，上面標示還有比較多的房子賣，沒想到今天到這里時，‘紅點圖’沒有了，售樓人員說都賣完了。”

　　不過，同樣是面對開發(fā)商“已經(jīng)觸底”的聲音，在九亭板塊的象嶼都城售樓處，同樣是剛性需求的顏先生只是忍痛接受。

　　他說，他與妻子來滬打拼后一直租房住，去年以前，看著日漸高漲的房價，夫妻倆幾乎失去了購房的信心。今年，隨著一系列調(diào)控新政的出臺，才又點燃購房希望。

　　觀望中，他們承認，象嶼都城3000元/㎡的降價幅度不能不說大，但他們還是希望房價能進一步下降，使頭次購房的壓力更小一點。然而，新婚不久的妻子已懷孕多時，產(chǎn)期越來越近，如果再不購房子，隨著小孩子的出生，租住的生活將有更多不便。于是，在開發(fā)商“已經(jīng)觸底”的聲音中，看著三三兩兩的購房者在售樓處簽購房合同，他們還是勉強接受了。

　　不過，另一些并不為居住發(fā)愁的購房者還是不在乎開發(fā)商“已經(jīng)觸底”的呼聲。昨天中午，在浦江華僑城，來自黃浦花苑，原準備一次性購下一室一廳、兩室一廳兩套房子的沈女士，一聽售樓處工作人員說后續(xù)房源開盤將上漲時，就準備離開現(xiàn)場。

　　“這個地方，已經(jīng)在外環(huán)外了，離市那么遠，16000元/㎡可能還差不多，再漲價誰購？”沈女士說，他在黃浦花苑有著一套位于八樓的140多平方米大的房子，如果房價低于她的預期，她將再觀望一下。從浦江華僑城出來，她不緊不慢繼續(xù)往南面走，“看看浦江鎮(zhèn)還有沒有價格低一點的房子?！?/P>

　　有同行現(xiàn)場暗訪意在摸行情

　　與購房者心態(tài)不一一樣，盡管一些新開樓盤傳出熱銷消息，但其他的一些同行售樓處的工作人員，似乎也把握不準“風向”。

　　昨日，就在記者前往浦江華僑城實地調(diào)查時，現(xiàn)場還出現(xiàn)了五六個身著統(tǒng)一服裝的年輕男子——在售樓處，他們也說想看房，想購房，但是，走出售樓處不遠，他們就都不談看房購房的事情了，而是大談自己銷售的樓盤接下來是否要漲價。

　　原來，他們就是來自浦江華僑城北面一品漫城里的銷售人員，“耳聽為虛，眼見為實”，風聞浦江華僑城熱銷消息后，他們就結(jié)集來到了浦江華僑城售樓處。

　　但看完現(xiàn)場后，他們還是有點把握不準方向，“現(xiàn)場每張桌上確實都有人在簽合同，但是，還是有一些人問完價格后就走了，現(xiàn)在的行情是不是真的‘觸底’了，真的吃不準?！?/P>

　　【新聞延伸】

　　熱銷背后似有開發(fā)商操作痕跡

　　開發(fā)商所言的熱銷都是市場行為嗎？記者調(diào)查中，一些購房者反映，一些樓盤的熱銷，離不開開發(fā)商各自的操作手段。

　　在象嶼都城售樓處，長期關(guān)注該樓盤的蔣先生透露，雖然開發(fā)商這次每平方米降價了3000元/㎡，但如果將這個降價放到稍長一點時間看，并沒有降?！斑@個樓盤6月初的均價還在1.4萬元/㎡左右，不過一個多月的時間就漲到一萬七八。現(xiàn)在降3000元/㎡，只不過是來了個‘回馬槍’而已?！睂τ谶@種降價，他認為只不過是開發(fā)商的一種營銷手段而已。

　　而在浦江華僑城，記者現(xiàn)場調(diào)查時，售樓人員介紹，尚有一些“邊邊角角”的房子沒有出售，并不像外界所傳全部售罄。

　　一位關(guān)注該小區(qū)已久的購房者透露，浦江華僑城三期上周六開盤后，雖然通過廣告宣傳方式吸引了280人前往看房，但面向他們的房源只有30套。280：30的情況下，現(xiàn)場要不火爆也可能比較難。這位購房者認為，樓盤的熱銷與開發(fā)商的操作手段助推不無關(guān)系。

　　不過，對于這一情況，記者向現(xiàn)場售樓工作人員求證時，被他們否定了。他們說，上周六開盤時，浦江華僑城三期一半的300多套都敞開面向購房者。他們同時堅稱，浦江華僑城三期另一半九月開盤時，價格將上漲。

　　本報訊記者 顧卓敏 昨天，針對眾多潛在購房者關(guān)心的“眼下購房會不會后悔”的問題，記者采訪了佑威房地產(chǎn)研究、等多家房地研究機構(gòu)的分析師，他們分別從市場供求、房產(chǎn)開發(fā)商以及政策層面進行了分析，均表示：“從長遠來看，目前購房是個不錯的時機”。

　　市場供求不平衡

　　中國房地產(chǎn)信息的分析師薛建雄分析，從目前來看，上海每年購房的剛性需求在20萬套左右，其中新增人口的住房需求就在10-15萬套，政府動拆遷配套安置房的需求將近10萬套。對于有改善居住要求的購房者來說，以每戶改善0.5平方米來計算，需求也將達到10萬套。而反觀供應市場，今年上半年的供應在3萬套左右，很明顯是供不應求。

　　同時，結(jié)合政府出臺的房貸政策分析，頭先就是抑制需求，同時在增加供應的前提下，通過銀行的金融工具來慢慢放松抑制。對此，佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟認為：“對于第三套房的限貸就較好地說明了這一點。而剛性需求的積壓，從長遠來看仍將導致市場供求的不平衡，在供不應求的情況下，房價必然會上漲?！?/P>

　　持續(xù)價跌不現(xiàn)實

　　上海樓市7月繼恒大之后，綠地集團也宣布在全國近100個樓盤實行降價銷售，同時萬科 (論壇 新聞)也開始采取較為靈活的價格策略。這讓不少購房者看到了樓市拐點的希望，但在不少分析師看來，開發(fā)商低價入市的真正目的之一是緩解資金緊張，以便日后繼續(xù)提價。

　　陸騎麟表示：“從市場情況來看，6月底實施降價的幾個樓盤，目前都已經(jīng)把價格回調(diào)了。這就意味著，購房者所期盼的持續(xù)房價下跌是不現(xiàn)實的?！倍ㄐ鄯治觯骸皩τ陂_發(fā)商來說，較重要的是資金流動，在流動性下降的情況下所進行的價格調(diào)整只是短期階段性的。開發(fā)商是活的，企業(yè)可以通過降低開工量等多種途徑來渡過難關(guān)。一般來說，這種價格調(diào)整期少則3個月多則半年?！?/P>

　　政策調(diào)控不好說

　　據(jù)中國房地產(chǎn)信息的分析師薛建雄介紹：“2005年上海樓市出現(xiàn)了18個月連續(xù)下跌，根本原因在于政策對一年之內(nèi)轉(zhuǎn)手出售的房地產(chǎn)開征5.5%的資本增值稅。一時間，逼得投資客紛紛拋售，也就是在供應大量釋放的情況下，房價出現(xiàn)了下滑。但如今，政府的調(diào)控主要集中在需求上，房產(chǎn)稅的遲遲未動，就說明政府并未對‘供應端’下手。”

　　“說到后悔的問題，也分長期和短期，如果今天購房有可能明天、下周有更低的價格，但是從2年、5年來看，現(xiàn)在購房不見得會后悔?！庇油康禺a(chǎn)研究副主任陸騎麟表示：“現(xiàn)在的不確定因素在于政策，但在樓市沒有一波大爆發(fā)的情況下，政策也是可控的。因此，目前對于有改善居住需要，又有能力購房的市民而言，是一個比較好的購房時機?！眮碓矗荷虾！肚嗄陥蟆?記者 羅水元 瞿艷花 實習生 羅文

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！