時(shí)值年末，各大銀行房貸政策悄然生變，對(duì)于二套房利率各大商業(yè)銀行明顯收緊，雖然各家商業(yè)銀行在利率方面仍會(huì)根據(jù)客戶情況給予不同幅度的優(yōu)惠政策。頭套房7折利率有些銀行已經(jīng)提高，但有些銀行還在延續(xù)，而要求也相應(yīng)提高了，同時(shí)在個(gè)人信用記錄方面，銀行會(huì)要求得更嚴(yán)，對(duì)于貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)又是一道門(mén)檻。近日中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京分行個(gè)人金融部劉用凱為投資者詳解了房貸全攻略。

　　個(gè)人信用記錄如何查詢

　　據(jù)劉用凱介紹，個(gè)人信用信息是為銀行發(fā)放貸款時(shí)，核實(shí)個(gè)人信息和個(gè)人還款能力時(shí)使用的，如果申請(qǐng)人存在貸款逾期等不良記錄，銀行就會(huì)慎重考慮他的申請(qǐng)，甚至有可能拒絕發(fā)放貸款。

　　準(zhǔn)備貸款購(gòu)房的人較好先查詢一下自身的信用記錄，了解一下情況，以免貸款時(shí)遇到很多問(wèn)題，個(gè)人查詢信用記錄只需帶上本人有效身份證件原件和復(fù)印件，再填上一份《個(gè)人信用報(bào)告本人查詢申請(qǐng)表》，到中國(guó)人民銀行征信，就可以查到自己的“個(gè)人信用報(bào)告”。征信系統(tǒng)就是專(zhuān)業(yè)化的、獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)，目前我國(guó)是中國(guó)人民銀行為個(gè)人建立信用檔案和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，依法采集、客觀記錄個(gè)人的信用信息，并依法對(duì)外提供個(gè)人的信用報(bào)告的系統(tǒng)。

　　套房如何界定

　　很多購(gòu)房人對(duì)套房的界定有很多疑義，究竟什么是套房，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》銀發(fā)[2007]452號(hào)對(duì)二套房做出了界定：一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二、對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)提供更具當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。其他均按套房貸執(zhí)行。三、已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。

　　同時(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》指出非頭套住房貸款必須同時(shí)滿足自住、改善、普通住房三個(gè)條件方可執(zhí)行頭套房?jī)?yōu)惠政策。對(duì)于其他貸款購(gòu)購(gòu)套及以上住房的，較低頭付款比例不得低于40%，貸款利率由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。目前個(gè)別商業(yè)銀行根據(jù)自己的情況對(duì)房貸業(yè)務(wù)作出了適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。

　　目前頭套房7折利率在延續(xù)，但是對(duì)于二套房利率各大商業(yè)銀行明顯將錢(qián)袋“捂緊”了，各家商業(yè)銀行在利率方面仍會(huì)根據(jù)客戶情況給予幅度不等的優(yōu)惠政策。

　　還款方式要找省錢(qián)的

　　當(dāng)前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月，同時(shí)購(gòu)房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月，購(gòu)房者每個(gè)月還給銀行固定金額。

　　從省錢(qián)角度看，等額本金還款方式優(yōu)于等額本息，但是，選擇等額本金還款，購(gòu)房者在初期的還款壓力會(huì)比較大。舉例來(lái)說(shuō)，以貸款50萬(wàn)元，期限20年，利率以目前人民銀行公布的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)水平5.94%下浮30%后4.16%為例計(jì)算，等額本金頭月還款3816.67元，而等額本息頭月只需還款3072.22元。

　　另外，浮動(dòng)利率房貸與固定利率房貸相比，浮動(dòng)利率房貸會(huì)更劃算。以50萬(wàn)元5年期房貸為例，消費(fèi)者如果選擇固定利率房貸，每月還款額在1萬(wàn)元左右；如果選擇浮動(dòng)利率房貸，每月還款額不超過(guò)9700元，兩者相差300多元。

　　所以，消費(fèi)者在申請(qǐng)貸款前，要在充分了解各家銀行推出的房貸產(chǎn)品的同時(shí)，貨比三家，根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇更加適合自己的房貸產(chǎn)品，節(jié)約購(gòu)房成本，使錢(qián)用得更經(jīng)濟(jì)。

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