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2010上半年購房依然比下半年值
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 567 次
社科院繼年初預(yù)測(cè)2010年伴隨500萬保障房入市會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性下降,接著又有社科院以《藍(lán)破書》形式,加強(qiáng)了也修正了這一預(yù)測(cè),在專家們眼中,2010年上半年屬于有成交基礎(chǔ)的,房?jī)r(jià)沖高階段,到2010年下半年,房?jī)r(jià)將回落,市場(chǎng)呈膠著狀態(tài)。
筆者將中國樓市按經(jīng)濟(jì)區(qū)位劃分為五個(gè)區(qū),這五個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量覆蓋中國的80%,人口占有率為62%,提供主要的就業(yè)機(jī)會(huì)與關(guān)鍵的非資源性工業(yè)與所有重工業(yè),占據(jù)外貿(mào)90%的江山。綜合分析經(jīng)濟(jì)成長特點(diǎn),地方政府的價(jià)值取向,當(dāng)?shù)匚顿Y投機(jī)需求的能力與潛質(zhì),本地居住保障程度,本地存量需求結(jié)構(gòu),認(rèn)定2010年購房,一定與社科院結(jié)論相悖,即上半年購房依然比下半年購房值,筆者在2008年曾測(cè)定2009年上半年購房完全比下半年值。
一、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)與華北市場(chǎng)
環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)伴隨京津交通一體化與冀津軌道交通修建規(guī)劃將進(jìn)入成長期。在這個(gè)區(qū)域,北京房?jī)r(jià)一枝獨(dú)秀,天津/唐山/廊坊緊隨其后,然后是石家莊城市群,毗鄰北京的承德等類似城市的緊追。而在消費(fèi)意向上,京津通勤時(shí)間縮短至半公里后,顯然會(huì)有部分投資移出,建設(shè)塞北名城的張家口及石家莊城市群將成為省內(nèi)華北市場(chǎng)投資消費(fèi)可選區(qū)域。
伴隨著北京向金融過渡,重工業(yè)與加工工業(yè)逐步退出,河北省頭當(dāng)其沖成為產(chǎn)業(yè)接入地帶,因此可以判斷就業(yè)擴(kuò)散,交通提速,城市一體化以及通勤時(shí)間縮短,會(huì)導(dǎo)致:
北京主要吸納外域需求來支撐本地市場(chǎng),房?jī)r(jià)不會(huì)伴隨土地供應(yīng)增加而得到抑制,反而因?yàn)榫?xì)深耕,房?jī)r(jià)依然有非常巨大的續(xù)漲慣性,再加上熱錢緊盯,外資需求集中,刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的財(cái)政流向國有企業(yè)轉(zhuǎn)而在樓市尋求短期投資收益,預(yù)期2010年下半年會(huì)發(fā)生擠兌式上漲。同時(shí),北京現(xiàn)在能夠容納富人投資消費(fèi)的地域呈完全的供不應(yīng)求,這是前期打下的瓶頸,無法解決,除非通過戶口限制來禁購。
其他城市,天津房?jī)r(jià)會(huì)迅速向北京靠攏,天津宜居性將得到更多投資人的承認(rèn)。而華北片的張家口,石家莊城市群,承德等地,前者沾染了財(cái)政支持的張力,后者占據(jù)北京后花園與資源供應(yīng)的優(yōu)勢(shì),房?jī)r(jià)都會(huì)反彈,目前張家口彈力,僅三千元的均價(jià),石家莊均價(jià)水平不足以反映其本地存量需求要求,伴隨全面擴(kuò)容建設(shè)城市化與美化城市,舊城改造加強(qiáng),這一區(qū)域覆蓋保定、正定,都會(huì)在2010年實(shí)現(xiàn)高達(dá)1000元的漲幅。
二、成渝經(jīng)濟(jì)走廊與西南市場(chǎng)
成渝經(jīng)濟(jì)走廊得到強(qiáng)化后,一方面,為了擴(kuò)展城市版圖,以成都/重慶為,分別規(guī)劃出相當(dāng)原有城市版圖三分之二的新區(qū),并且為了吸引區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)化人口入城消費(fèi),推出了低端開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策,以刺激開發(fā)商向區(qū)縣發(fā)展。同時(shí),伴隨重慶新一輪五個(gè)打造的加強(qiáng),成都定位于消費(fèi)城市與居住目的地城市,圍繞增加服務(wù)業(yè)比重,強(qiáng)化個(gè)體二次創(chuàng)業(yè),未來造富工程有提速趨勢(shì)。
以目前成都六千過半的均價(jià),重慶五千左右的實(shí)質(zhì)性均價(jià),都有較充分的上漲空間,與山東省濟(jì)南相比較,濟(jì)南目前均價(jià)已經(jīng)由全運(yùn)前的4800元躍升至5400元,在濟(jì)南,單價(jià)破三萬的項(xiàng)目已經(jīng)有十?dāng)?shù)個(gè),東郊因?yàn)槿\(yùn)也紛紛破五千大關(guān),成都重慶沒有理由居尾。
還有一個(gè)因素,成渝區(qū)域政府的美好初衷并不會(huì)得到結(jié)果,也就是將開發(fā)商通過政策趕向區(qū)縣,不會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲,因?yàn)橹貞c的地域特點(diǎn)決定了未來城市空心化條件具備,大的品牌開發(fā)商向四周,尤其是向北,會(huì)導(dǎo)致弱勢(shì)區(qū)域迅速向城區(qū)房?jī)r(jià)靠攏,這種傳導(dǎo)效應(yīng)根植于土地財(cái)政與地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的全面否定。同時(shí),復(fù)制性開發(fā),先進(jìn)產(chǎn)品會(huì)提速進(jìn)入?yún)^(qū)縣,在一種優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品相對(duì)匱乏的區(qū)域,領(lǐng)漲潮流是開發(fā)商愿意干的,從而帶來房?jī)r(jià)的普漲。
基于這種認(rèn)識(shí),目前正處布局階段,也就是上漲的前夜,所以可以判斷,2010年上半年可以追尾,下半年就難說了,除非政府對(duì)存量地新增項(xiàng)目都網(wǎng)開一面?;蛘叱霈F(xiàn)財(cái)政無法實(shí)現(xiàn)凈地供應(yīng),導(dǎo)致供應(yīng)減量或因?yàn)樾姓驅(qū)е马?xiàng)目入市整體推遲。
三、沈大經(jīng)濟(jì)走廊與東北市場(chǎng)
東北是振興工業(yè)的基礎(chǔ)區(qū)域,強(qiáng)化了組織體制,未來的十二五東北就發(fā)生更顯著變化,房地產(chǎn)伴隨城市發(fā)展自然水漲船高。目前東北的張力集中在沈陽與大連。
受益于振興政策,沈陽大連組成的走廊將率先崛起。以目前的水準(zhǔn),大連均價(jià),除甘井子區(qū)域新建火車站,濱海區(qū)域土地存量少,整體均價(jià)上漲幅度會(huì)下降,但由于總供應(yīng)對(duì)新建區(qū)的依賴,再加上開發(fā)區(qū)提速,因此,普漲也會(huì)成為2010年大連樓市的根本特點(diǎn)。整體均價(jià)突破7000元將在2010年下半年實(shí)現(xiàn)。
沈陽受到東北市場(chǎng)投資者的重視,源自海南三亞,許多東北投資者在海南投資,三亞的別墅由批的7500翻一番至14000再通過二手倒至27000然后直副30000大關(guān),回想起輿論對(duì)拐點(diǎn),市場(chǎng)對(duì)政策優(yōu)惠期限的調(diào)整以及調(diào)控房?jī)r(jià)的呼聲,投資人不可能不敏感,而本地樓市,受惠于財(cái)政大幅放權(quán),沈陽為,營口錦州等城市房?jī)r(jià)將迅速向沈陽靠攏,沈陽本土吸引內(nèi)蒙投資消費(fèi)的可能加劇,因此房?jī)r(jià)也具備續(xù)漲的條件,但速度不會(huì)過快,正常上漲的提速會(huì)集中到下半年。
四、中部三角經(jīng)濟(jì)地帶與中南市場(chǎng)
武廣高鐵規(guī)劃下發(fā),長沙鄭州武漢都爭(zhēng)取一個(gè)中部直轄市名額,互相間的比拼,表現(xiàn)在消費(fèi)與房地產(chǎn)發(fā)展上來,從高端市場(chǎng)看,武漢弱于長沙,強(qiáng)于鄭州,從中高端消費(fèi)來看,武漢強(qiáng)于鄭州長沙,鄭州強(qiáng)于長沙,長沙樓市除高端消費(fèi)外,有過量之虞。因此,武廣高鐵等于救了長沙樓市,但也會(huì)帶來岳陽/赤壁等鄰近城市房?jī)r(jià)上漲。
合并開封洛陽的傳言,即使沒有發(fā)生,但實(shí)質(zhì)上一體化以及鄭州向東,會(huì)在鄭州開封間形成一個(gè)中高端集中區(qū)域,帶動(dòng)鄭州東部房?jī)r(jià)向主城靠攏,洛陽以鄭州西為標(biāo)準(zhǔn),再加上新一屆政府吸引外資的力度加大,也會(huì)有一個(gè)調(diào)整發(fā)展期。
長沙向南后,長三角由地王的明星效應(yīng),轉(zhuǎn)而向?qū)嵸|(zhì)性開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變,未來這一區(qū)域?qū)⑽L株潭城市群主力消費(fèi),并吸納省內(nèi)其他地級(jí)市的高端消費(fèi),房?jī)r(jià)將經(jīng)歷短暫的沉寂后發(fā)生反彈。
武漢現(xiàn)在商業(yè)吸引力弱于住宅方面吸引力,省內(nèi)規(guī)劃的襄樊宜昌荊門,都有較強(qiáng)商業(yè)投資價(jià)值,八加一中的八小城對(duì)武漢的商業(yè)物業(yè)也減小的消費(fèi)量,相反,伴隨八加一建設(shè),周邊的八個(gè)城市的商業(yè)物業(yè)占據(jù)主要投資消費(fèi)。但,省會(huì)地位與交通條件,決定了武漢會(huì)在未來的十年間成為中南定居點(diǎn),目前,武漢加強(qiáng)了保障房建設(shè),政府單位的集資房建設(shè),強(qiáng)化了市政設(shè)施建設(shè),直接培植了以光谷為的外圍居住區(qū),以漢南為主的邊緣居住區(qū),以張公堤直至武湖到火車新站為軸的中低端供應(yīng)區(qū)域,這些區(qū)域的投資價(jià)值非常明顯,武漢房?jī)r(jià)的整體特點(diǎn)在2010年會(huì)是:整體上揚(yáng),城區(qū)緩漲,成熟 與就業(yè)區(qū)會(huì)發(fā)生反彈,邊緣與新區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)橥顿Y進(jìn)入而強(qiáng)勁上漲,從而形成一個(gè)穩(wěn)漲態(tài)勢(shì)。
但由于目前城區(qū)存量比較大,猛漲時(shí)期儲(chǔ)蓄的城郊結(jié)合部項(xiàng)目比較豐富,所以上半年房?jī)r(jià)會(huì)表現(xiàn)得比較平衡平穩(wěn),一旦開發(fā)商緩過這口氣,房?jī)r(jià)將一如既往地反彈。同樣值得關(guān)注的是上半年時(shí)間。
五、華南地區(qū)與華南市場(chǎng)
華南較關(guān)鍵詞是二次創(chuàng)業(yè),二次置業(yè),二次就業(yè)。傳統(tǒng)兩強(qiáng),廣州深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)跑不動(dòng),直接原因是投資移出被后起的東莞/南海/從化/花都吸收,但,二次創(chuàng)業(yè)二次置業(yè)二次就業(yè)都會(huì)帶動(dòng)傳統(tǒng)兩強(qiáng)房?jī)r(jià)迅速歸位并提升,而省會(huì)伴隨珠三角一體化建設(shè),周邊中小城市房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng),發(fā)生較普通的上漲。
與上述傳統(tǒng)區(qū)域形成并駕的將會(huì)是北部灣,以欽州為,傳統(tǒng)北海已經(jīng)沒有多大的上漲空間,但欽州的異軍突起,會(huì)形成新的綠城,房?jī)r(jià)并會(huì)上漲更快,綠城南寧所以房?jī)r(jià)上漲不是太猛,源自于其主要以消費(fèi)為主,缺乏吸納就業(yè)力的重頭工業(yè)與服務(wù)業(yè)。北部灣的提出與規(guī)劃建設(shè)是這一區(qū)域集中人氣之舉,自然對(duì)改善型居住,對(duì)頭次置業(yè),對(duì)投資置業(yè)產(chǎn)生一定的期望,但由于基數(shù)不高,自然幅度也不會(huì)太大。
六、長三角地區(qū)與東部市場(chǎng)
上海與北京的情形差不多,伴隨周邊開發(fā)與昆山無錫杭州蘇州對(duì)投資消費(fèi)的分流,上海房?jī)r(jià)不會(huì)發(fā)生過漲,但不斷上漲應(yīng)是主要趨勢(shì),這是不用數(shù)據(jù)不用推斷的一種感覺。但上海不可能超過北京的漲幅,源自上海周邊有吸引投資之地。
其他東部市場(chǎng)主要受本地投資消費(fèi)帶動(dòng),因此會(huì)由主要城市向周邊城市發(fā)生蔓延上漲。所以按照時(shí)間遞減規(guī)律來看,上半年購房?jī)?yōu)于下半年,同時(shí),熱錢對(duì)這一區(qū)域的興趣也會(huì)有個(gè)觀望期。
所以,綜合分析,會(huì)有明顯結(jié)論,那就是2010年上半年購房依然比下半年值。
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