低頭付，易遇貸款不足

　　返差價，難有明確標準

　　購房子，“便宜”不能隨便占

　　秋季房交會期間，樓市銷售導致消費者投訴不斷增多。昨日，市工商局和消協(xié)公布了購購房屋時存在的陷阱，披露房地產(chǎn)銷售過程中存在的貓膩。

　　降低

　　頭付

　　1

　　個案：某樓盤推出頭付10％，在正式簽合同之前，先訂三方協(xié)議，由購房者向?qū)I(yè)投資公司借貸一筆相當于樓價20％的款項，再去辦七成按揭。

　　提醒：當樓市不景氣時，大多數(shù)房產(chǎn)商都會推出“降低頭付”的營銷策略。但嚴格來講，銀行要求購房者有一定自由資金才愿意貸款。降低頭付的做法會使銀行的風險增加，因此，銀行將會對購房者的資信要求比較苛刻，有可能會出現(xiàn)購房者獲得的貸款不足。因此，購房者在與開發(fā)商簽訂房屋購賣合同時，應當注明一旦貸款不足的處理方式。

　　返還

　　差價

　　2

　　個案：某開發(fā)商承諾，在某時段購購某樓盤，以后若此樓盤價格下滑，愿向購房者以現(xiàn)金返還差價損失。

　　提醒：房產(chǎn)商的這些承諾并不意味著購房者無風險了。在簽合同時應從三方面考慮：頭先注意是否將“返還差價”等承諾寫進了合同，如沒有明確約定，應意識到這沒有法律效力。二是若將承諾寫進合同，在以后的操作中仍會存在問題，如差價損失以何標準來確定？同一時期的樓盤會存在不同位置不同價格等方面的區(qū)別，其市場價值的定位會隨著時間而發(fā)生變化，差價損失的計算依據(jù)又是什么？三是差價損失的計算期限有無時間限制？若沒有，這對開發(fā)商的約束力度會大大降低。若有，由于市場千變?nèi)f化，會產(chǎn)生許多不確定因素。

　　購房保價

　　3

　　個案：某樓盤推出購房保價，承諾客戶在區(qū)域平均房價下跌時給予差額補償。

　　提醒：按照這個承諾，消費者購房后一定期間內(nèi)，若房價下跌開發(fā)商應補償差額，但怎么補法？購房人說房價每平方米下跌了1000元，而開發(fā)商不認可又怎么辦？且房價以哪天為準？專家建議，若參與購房保價，一要明確“區(qū)域平均價格”的范圍、時間節(jié)點和確定主體；二要明確開發(fā)商補差的時間和違約責任；三要明確開發(fā)商在合同中違反交房義務情形下的賠償責任的計算基數(shù)；四要開發(fā)商較好有一筆資金，作為補差資金來源的擔保。

　　4保

　　樓金

　　個案：某套房屋賣100萬元，承諾每年以10％～12％的保樓金給購房者。另如某開發(fā)商承諾購購某商鋪后，即總商鋪款27％的養(yǎng)鋪金。

　　提醒：“保樓金”、“養(yǎng)鋪金”其實均為價格打折或售后返利的形式變化而已。目前，有的開發(fā)商承諾購房者購購后立即支付，有的則答應分期支付共兩種形式，在現(xiàn)實中以后者居多。如果開發(fā)商承諾的“保樓金”、“養(yǎng)鋪金”不是立即一次性支付的話，要充分考慮開發(fā)商的履約能力以及是否有強有力的擔保，事實上售后返利由于開發(fā)商不能實現(xiàn)承諾的案例比比皆是。

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