購房！不購房！關于是否購房的決策，雖然具有討論的價值，但其實意義有限——需要購房的人，任你怎么看空房市較終還是要購；投資者則是見智見仁，各有主張。說到底，購房也是件各花入各眼的事情。

　　所以，與其浪費唾沫在樓市漲跌之爭上，不如更實在一些，探討下如何安全購房，不使房產成為個人理財決策上的安全隱患?！皦毫y試”，這是一個近期的熱門詞匯。美國那些昔日笑傲全球的大型銀行們，近期都老老實實得像個小學生般的接受美國政府的壓力測試，以確保它們在經濟繼續(xù)走壞的假設下有繼續(xù)維持運營下去的可能。其實，“壓力測試”這玩意兒，在所有的投資決策前都應該進行，購房自然也不能例外。

　　在普通人按揭購房問題上，房價下跌其實并不是較可怕的事情，甚至不是“壓力測試”需要考慮的問題。雖然房價大跌，可能導致房產持有者的房屋價值還不如按揭負債，從而形成“負資產”的問題，但這不過是數字上的難看，其實并無壓力。因為你只要能夠按時償還按揭，銀行絕不會對你抵押的房產指手畫腳，更不會要求你賣房提前還貸。正因此，房價下跌，較多是一個短期的投資決策挫折，但不會構成實際的流動性壓力。

　　真正的壓力，來自于償還按揭貸款的現(xiàn)金流上，而導致壓力的兩大誘因則是：一是你的收入水平下降，二是升息導致你的月還款額增加。

　　在確定購購房產總量、貸款總量和月還款額時，我們一般會根據當下的月收入來參照計算。但是，你現(xiàn)在的月收入是否具有可持續(xù)性？你所在的行業(yè)是否正在或將要成為夕陽產業(yè)？你在單位的職位是否穩(wěn)定？這些問題，是你在決定按揭額之前必須要考慮的?；仡^1999年科網泡沫時，很多剛畢業(yè)的學生進了網絡公司，領著令人咂舌的高薪，然后便大手大腳花錢按揭購車購房。結果沒幾年網絡公司進入寒冬，大量員工被裁員，剩下的工資也銳減，那些按照時期收入來進行消費決策的人們，頓時面臨現(xiàn)金流困境。這樣的教訓值得牢記。

　　目前處于低息周期，但按揭利率不會一直處于低水平。按照低息周期的月還款額來計算貸款總量，將面對的一個巨大挑戰(zhàn)就是升息。一旦升息，則月還款額將會陡增。以150萬元30年期按揭為例，若按照4.16厘每月月供7300.28元，但若未來按揭利率上調回基準的5.94厘月供將達8935.48元，若進一步加息回到2008年較高7.83厘高位，月供將達10829.23元。如此陡增的還款壓力，你可有做好準備？

　　美國銀行做壓力測試，“資本充足率”是一個重要指標。對于購房者而言，還貸的“現(xiàn)金流充足率”同樣不可忽視。收入剔除基本的生活開支之后，便是可自由支配的部分。若將這部分資金足額用于償還按揭貸款，完全是危險的決策——因為，一旦升息還款額上升，便將造成你現(xiàn)金流的極度困境。

　　是的，除了預留一筆至少6-12個月的生活費儲備額以備不時之需外，你還需要將你的月還貸額控制在你月收入的50%以內，這樣你的按揭貸款購房計劃才是穩(wěn)妥的。既不會影響你的日常生活，也不會給你埋下安全隱患。

　　購房前做好現(xiàn)金流上的壓力測試，一旦真正遇到巨大變化時，一切才不會對你構成壓力。

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