陳志軍表示，評(píng)估一套房子的價(jià)格不能孤立地來(lái)看，而是要用比較法，具體有十大因素要看。

　　一看地段。這是房?jī)r(jià)構(gòu)成中比重的部分。不同的地段，房?jī)r(jià)的差異很大。一般來(lái)說(shuō)，市的房子，由于地段的稀缺，所以房?jī)r(jià)會(huì)較高。而同樣作為相對(duì)較遠(yuǎn)的新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)區(qū)，因?yàn)橹苓叴蟓h(huán)境的差異，南面太湖新城的房?jī)r(jià)就要比北面惠山新城的房?jī)r(jià)貴上1500元/平方米左右。除了區(qū)域差異帶來(lái)的地段價(jià)值不同外，交通配套、商業(yè)氛圍、教育、醫(yī)療等，都是考察一個(gè)地段得分的重要指標(biāo)。(注：市產(chǎn)監(jiān)處公布的今年一季度《錫房指數(shù)報(bào)告》顯示，商品住宅均值，區(qū)為7883元/平方米，副區(qū)為7599元/平方米，東區(qū)為4990元/平方米，南區(qū)為5696元/平方米，西區(qū)為6617元/平方米，北區(qū)為4279元/平方米；二手住房均值，區(qū)為7018元/平方米，副區(qū)為5741元/平方米，東區(qū)為4776元/平方米，南區(qū)為4855元/平方米，西區(qū)為4747元/平方米，北區(qū)為4483元/平方米。)

　　二看房齡。在無(wú)錫，房屋建造年代的長(zhǎng)短主要影響到房型結(jié)構(gòu)，像76式、79式、80式、90式等，不同的房型，在使用功能上不一樣。76式、79式的房型，由于衛(wèi)生間缺失或功能不全，在估價(jià)中要減分。一般來(lái)說(shuō)，同一地段上，80式的房子和79式的房子價(jià)格要相差5%-10%，而90式的房子比80式的房子要貴出10%，像南片的沁園新村，80式的房子是每平方米5000多元，90式的房子每平方米就要6000多元。

　　三看樓層。多層住宅里，一般二樓是基準(zhǔn)價(jià)，三、四、五樓都要加分，一樓和頂樓要減分。小高層和高層住宅，一般三樓是基準(zhǔn)價(jià)，往上每層就遞加30-50元/平方米，但頂樓一般又要比下面一層減掉5%。

　　四看小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理。這項(xiàng)因素近年來(lái)越來(lái)越受到購(gòu)房人的重視。小區(qū)的停車、綠化、健身設(shè)施、超市、會(huì)所、是否封閉管理、保安、保潔、物業(yè)收費(fèi)等級(jí)等都是考察的方面，如果房子周圍有景觀，就可以獲得加分。

　　五看戶型。戶型和房?jī)r(jià)的關(guān)系并不是完全的，沒(méi)有哪一種戶型價(jià)貴，哪一種戶型價(jià)賤，關(guān)鍵是看適合什么人居住。但戶型的合理性很重要，通道太大、太長(zhǎng)，浪費(fèi)面積較多，要減分。還有臥室的面積大小，一般來(lái)說(shuō)，臥室的開(kāi)間要3.4米以上，但有些房子的臥室，特別是次臥室，開(kāi)間很小，給人不舒服的感覺(jué)，這也可能要減分。

　　六看朝向。每套房子里至少要有一個(gè)朝南的臥室，如果沒(méi)有，就要減分。

　　七看通風(fēng)。南北通透的房子是比較好的，如果達(dá)不到南北通透，或者有暗衛(wèi)，就要減分。

　　八看裝修。房屋的裝修情況是要看具體情況，如果符合了購(gòu)購(gòu)方的喜好，可能價(jià)格會(huì)高點(diǎn)。一般來(lái)說(shuō)，家具、電器都是另外計(jì)算，不包含在房?jī)r(jià)中。

　　九看。一般來(lái)說(shuō)，很多人不太關(guān)注這個(gè)方面，但事實(shí)上，的高低也影響到房屋的價(jià)值。

　　十看心理。一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)師給出的房?jī)r(jià)是較可能成交的價(jià)格，但不一定是較終的實(shí)際成交價(jià)。因?yàn)樵诜课葙?gòu)賣過(guò)程中，購(gòu)賣雙方的心理因素很重要，如果是投資性出售，不急于出手，可能報(bào)價(jià)會(huì)比市場(chǎng)均價(jià)增加5%-15%；如果是急于出手套現(xiàn)，那在市場(chǎng)均價(jià)上減少5%-10%也可以成交。

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