看內(nèi)容 準(zhǔn)備收房

　　根據(jù)商品房購賣合同的約定，商品房在達到交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)以電話、郵寄或媒體公布的方式，正式通知業(yè)主收房；購房者應(yīng)在獲悉收房通知的一定時間內(nèi)，及時收房，并做好收房的相關(guān)準(zhǔn)備工作。

　　合同中的以下四個條款應(yīng)熟知：

　　第三條：購受人所購商品房的基本情況。其中包括：位置、結(jié)構(gòu)、層高等內(nèi)容，業(yè)主在驗房時應(yīng)注意對照。

　　第八條：對于出現(xiàn)未按照合同約定時間交付使用的樓盤，業(yè)主可依據(jù)第九條：出賣人應(yīng)以逾期交房的違約責(zé)任的內(nèi)容，來要求開發(fā)商進行賠償。

　　第十四條：出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。該條款內(nèi)容中包括水、電、氣等內(nèi)容，在交房時應(yīng)達到約定的使用條件。

　　附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。這部分內(nèi)容詳細約定了交房時室內(nèi)門、窗、廚、衛(wèi)等各部分的裝飾標(biāo)準(zhǔn)，是驗房時的重要依據(jù)。

　　重視程度：★★★

　　關(guān)鍵詞二：交費

　　讀合同 算清數(shù)額

　　A 契稅：2008年1月1日后簽訂購房合同的購房者，住宅面積在144平方米以下，容積率1.2以上，成交價格低于5728元/平方米，契稅為總房款的1.5%，其他住宅、商鋪均為3%。2008年之前簽訂購房合同的購房者，住宅面積在144平方米以下，容積率1.2以上，成交價格低于4290元/平方米，契稅為總房款的1.5%，其他住宅、商鋪均為3%。

　　B 專項維修資金：根據(jù)《西安市物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定：多層住宅交納總房款的2%，高層住宅為總房款3%，商鋪、寫字樓參照執(zhí)行，一般為總房款的3%。

　　以上兩項費用，不應(yīng)由開發(fā)企業(yè)代收。專項維修資金應(yīng)到中國銀行西大街支行西安市房屋管理局房屋維修資金管理指定賬戶交納。契稅應(yīng)到西安市西大街116號，西安市二手房交易市場二樓契稅征收窗口或西安市北馬道香米園93號，西安市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理一樓契稅征收窗口，進行交納。

　　C 天然氣初裝費：開發(fā)企業(yè)與天然氣公司在2007年5月10日以前簽定合同的，應(yīng)繳納2278元/戶，2007年5月10日以后，應(yīng)交納1518元/戶。

　　D 有線電視安裝費：350元/戶，每增加一個端口加收150元。

　　重視程度：★★★★★

　　關(guān)鍵詞三：“兩書一表”

　　拿到手再細收房

　　A “兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在交房時開發(fā)商必須提供給每個給業(yè)主，主要內(nèi)容是住宅構(gòu)造。

　　如：承重墻、管道類型等部分的使用說明，以及開發(fā)商對房屋作出的保修承諾，如房屋在保修期

　　內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題時，應(yīng)由開發(fā)商按約定維修。

　　B 《竣工驗收備案表》，即常說的“一表”。此表是政府相關(guān)部門對整個樓盤的備案，對開發(fā)商有著嚴格的約束作用，開發(fā)商必須要對樓盤終生負責(zé)?！犊⒐を炇諅浒副怼芬皇饺?，一份由西安市建委備案，一份交到西安市房屋管理局辦理房產(chǎn)證，一份由開發(fā)商保留。購房者在收房時看到的一般是復(fù)印件，但可根據(jù)復(fù)印件上的編號，在西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（市建委）查詢‘竣工驗收備案表’的詳細情況。

　　重視程度：★★★★★

　　關(guān)鍵詞四：面積

　　±3%以內(nèi) 屬正常誤差

　　在交房時，開發(fā)商應(yīng)出示西安市房屋測量事務(wù)所對樓盤進行的實測報告，其中包括公共分攤面積和套內(nèi)建筑面積，而該表也是結(jié)算房款的先進依據(jù)。同時，權(quán)威部門的面積實測表，對于專項維修資金繳納、辦理房產(chǎn)證等事項至關(guān)重要。

　　由于建筑施工中的誤差，購房合同中約定的房屋建筑面積和公攤面積，一般與實測不會完全一致。根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，面積差異在正負3%以內(nèi)可視為正常誤差。

　　如果出現(xiàn)面積與合同約定差異較大的情況，業(yè)主應(yīng)根據(jù)購房合同第五條：面積確認及面積差異處理方法，來處理面積差異的情況。

　　重視程度：★★★★

　　關(guān)鍵詞五：驗房

　　帶小榔頭 自己查問題

　　驗房時，物業(yè)、開發(fā)商工程部工作人員一般都會陪同。對于發(fā)現(xiàn)的房屋問題，應(yīng)及時記錄并整改。需要提醒大家的是，在驗房時應(yīng)著重注意以下四個方面：

　　A 門窗外框周邊應(yīng)打密封膠，門窗無劃痕、損傷，推拉順暢；

　　B 水電部分，業(yè)主應(yīng)著重檢查電路、排水是否正常，衛(wèi)生間等用水房間應(yīng)做蓄水檢驗；

　　C 墻面、地面無空鼓、裂縫，用水房間應(yīng)與相鄰地面有2cm的高差；

　　D 地輻熱、暖氣管道的打壓是驗房的，試驗壓力一般為0.6Mpa，時間在10時辰左右。

　　驗房時，物業(yè)工作人員會攜帶檢驗電路、排水、打壓等設(shè)備。

　　業(yè)主也應(yīng)攜帶工具對房屋進行檢驗，如：小榔頭檢驗空鼓，卷尺測量頂梁、窗框、衛(wèi)生間高差、層高，粉筆標(biāo)注出現(xiàn)問題的位置，方便施工方直觀整改。

　　重視程度：★★★★★

　　關(guān)鍵詞六：公共部分

　　無消防設(shè)備不符交房條件

　　開發(fā)商的交房標(biāo)準(zhǔn)，不僅是指室內(nèi)施工，公共部分同樣是交房的重要標(biāo)準(zhǔn)，對于沒有達到使用標(biāo)準(zhǔn)的公共部分，業(yè)主也應(yīng)重視。

　　A 在多次驗房中，肖師傅發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域內(nèi)的消火栓箱都是空無一物，這是不符合交房條件的。在交房時，開發(fā)商必須配齊消防栓內(nèi)設(shè)備，且通上水源，達到正常使用條件；

　　B 信報箱、樓宇標(biāo)識、門牌標(biāo)識、層位標(biāo)識等部分。在交房時，這些標(biāo)識都應(yīng)張貼完好；

　　C 燃氣、給水、供電、供暖、道路停車場、安防系統(tǒng)等設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)全部到位，并達到正常使用條件。

　　重視程度：★★★★

　　關(guān)鍵詞七：整改

　　常見問題 一一進行記錄

　　A 對于房屋出現(xiàn)的常見問題，如：空鼓、門窗破損、管道安裝不全等，業(yè)主要全部寫在《房屋交接驗收單》上，并約定整改的具體時間。

　　B 對于違反購房合同附件三中的裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)，如：防盜門無法達到使用標(biāo)準(zhǔn)、中空玻璃換成單玻等情況，業(yè)主可根據(jù)購房合同，要求開發(fā)商按照約定標(biāo)準(zhǔn)進行整改或賠付。

　　C 如房屋問題較嚴重，如：長期滲漏或法定、約定不到位的情況，業(yè)主可書面通知開發(fā)商，要求補償或退房。

　　重視程度：★★★★

　　關(guān)鍵詞八：物業(yè)費

　　看協(xié)議 考察物業(yè)資質(zhì)

　　在驗房全部完成后，業(yè)主會在物業(yè)公司簽署一份《前期物業(yè)協(xié)議》，應(yīng)仔細查看，弄清楚所要交納的物業(yè)管理費到底由那些部分組成，清潔費、保安費、綠化費怎么計算。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)主在確認房屋沒有問題后，就可以領(lǐng)取鑰匙正式收房了，同時應(yīng)交納部分物業(yè)費（一般為3個月）。如果業(yè)主收房后在一段時間內(nèi)不進行裝修使用，那么根據(jù)省物價局的相關(guān)條例：業(yè)主在收房以后沒有任何使用或者進行裝修，那么物業(yè)費從收房后個月開始交70%。而對于裝修或居住后的房屋，根據(jù)西安市物價局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)修改《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（試行）》第十九條的通知，不使用期連續(xù)超過六個月的房屋，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，從第七個月開始，其物業(yè)服務(wù)費用按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

　　重視程度：★★★

　　關(guān)鍵詞九：裝修

　　原有結(jié)構(gòu) 較好不改動

　　收房之后，業(yè)主就要面臨裝修了。房屋原先的設(shè)施、設(shè)備在改動時一定要特別注意。尤其是使用地輻熱管道的房間，鋪設(shè)地面時一定要小心。

　　業(yè)主在裝修期間，一定要正確使用住宅設(shè)備，不擅自改動住宅主體結(jié)構(gòu)等。

　　如果業(yè)主因為裝修設(shè)計而改動房屋結(jié)構(gòu)，必須先要將裝修方案交給物業(yè)公司，經(jīng)過專業(yè)人士確認無影響后，才能進行裝修。業(yè)主較好不改動房屋的原有結(jié)構(gòu)，這是保證正常居住安全的基本要求。

　　重視程度：★★★★

　　關(guān)鍵詞十：保修

　　保修期內(nèi) 開發(fā)商須擔(dān)責(zé)任

　　很多業(yè)主在裝修完入住后，發(fā)現(xiàn)房屋存在一些問題，如：外墻滲漏、管道跑水、頂梁、墻面開裂等情況，在投訴給物業(yè)、開發(fā)企業(yè)后都不能及時解決。這樣的問題對業(yè)主的正常生活帶來很大影響，所以業(yè)主必須要了解房屋出現(xiàn)問題后的各種解決方法。

　　根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修2年等。

　　在該保修期間內(nèi)，開發(fā)企業(yè)必須對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。因此，業(yè)主在收房后遇到房屋質(zhì)量問題，應(yīng)依據(jù)保修期限的約定要求開發(fā)企業(yè)整改。

　　房屋在保修期間出現(xiàn)問題，業(yè)主如遇開發(fā)企業(yè)不予解決或推脫責(zé)任等情況，應(yīng)及時到西安市建委質(zhì)量監(jiān)督站進行反映。

　　重視程度：★★★★

　　看房提要

　　堅持 重要的是堅持

　　A 堅持先驗房、后簽字。業(yè)主們只有堅持先驗房、后收房，才能正確的維護自己的權(quán)益。

　　B 如果對房屋情況無法判定，可在房屋交接驗收單上注明，“室內(nèi)情況不清楚”、“樓房狀況未明”等字。

　　C 將驗房中的所有問題書面呈遞給開發(fā)商讓其簽收，避免留下后患。

　　D 業(yè)主在物業(yè)領(lǐng)取鑰匙后，從法律角度可視為正式收房。

　　E 攜帶相機（較好是照片上帶日期），對驗房中的問題進行記錄。

（編輯：董聰）

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