就如同“超女”選秀造就了新詞匯“PK”，房價則造就了另一個新詞匯：“房奴”。

　　房奴這個出現頻率較高的流行詞匯之一。較初由何人發(fā)明已不可考，從2003年開始，全國主要城市的房價進入一個快速的上升通道。尤其在2005年到2006年的季度，一線城市中，中低價格的房產似乎已經在城區(qū)銷聲匿跡，越來越多的消費者由此背上了沉重的還貸負擔；同時，中國人民銀行在2007年先后6次加息進一步加重了房貸的經濟負擔與心理負擔。高房價和對高利率的雙重擔憂導致人們擔心會像奴隸一樣為銀行工作，所以“房奴”這個詞應運而生，似乎成為人們對房地產泡沫擔憂心理的象征。

　　在浩浩蕩蕩的購房大軍中，很多消費者迫于手中現金不足，無奈的選擇了貸款購房，加入到“房奴”隊伍中。但是其中我們也可以看到一些“另類房奴”，他們主動選擇了利息高昂的貸款方式，其中不乏具備全款支付能力的人。隨著加息信號的再次響起，貸款人的壓力無疑又增添了一分。不過，有些人卻能抓住機會，在房貸中理出了“財”，過著一種別樣的“房奴”生活。

　　當前的市場環(huán)境，觀望氛圍甚是濃郁，誰都不敢貿然出手購置房產，而對于那些已經購房的消費者來說，房產是不是還有投資的價值，該不該把手中的房產出售變現，也畫上了一個大大的問號?；蛟S文中的幾位主人公，也給了那些房產持有者一種“另類”的房產投資與理財之道。

　　■ 是“房主”不是“房奴”

　　“當初果斷做房奴，才成就了今天的房主”。這是老尹對自己的房產投資生涯作出的總結：“20年之后在我45歲時，我就可以享受自己的退休生活了”。

　　老尹，一個地產圈里人。大學畢業(yè)之后誤打誤撞的進了地產業(yè)，一干就是7、8年。老尹雖然談不上財大氣粗，但如今已然跨入“有產”行列，談到名下的幾套房產，老尹頗為得意的說：“如果不是當初果斷當房奴，如今也不可能成房主”。

　　老尹購套房子是在2002年，那是一套二手房，房子不大60平米多一點，是那種上世紀80年代建成的老樓，位于北京東三環(huán)的團結湖?！澳菚r候雖然在做房地產，其實是沒有什么投資意識的，賺了些錢琢磨著留著也花了，索性就購套房子吧”，于是老尹在別人的羨慕眼光中成了有房一族。當時那套房子全辦下來才33萬，10年期貸款15萬，月供1600元。這對于當時的老尹來說完全可以承受，較關鍵的是感覺有自己的家了。

　　老尹在那里住了2年多，為了離父母住的更近一些，他在北京南三環(huán)的草橋又給自己購了套房。那時候的老尹手里有了點錢，索性也就沒貸款，90平米花了40多萬。新房子購好了，老尹人還沒從團結湖搬出來就已經有好幾撥人打聽著要租他的房子了，“一個月給到2400多塊，除了貸款還能剩下幾百”，這讓老尹悟出了門道——房價肯定是還要漲的，如果選好地段的話，“以租養(yǎng)貸”是個不錯的選擇。

　　趁著手里有些閑錢說干就干，老尹開始了又一次的購房之旅。兜里揣著全部積蓄將近50萬的現金，從2004年到2005年一股腦又購了6套房。老尹在選房子時候很有技巧：房子不購大的，因為小戶型的好出租，同地段的1居室和2居室在租金上差不了多少，但是總價就差的不是一星半點了，而且周邊配套一定要齊全，要有大型單位或者靠近 的房子，這樣租賃客源有保障。

　　放在今天，這幾套房產的總價值估算已經超過600萬了，不少人和老尹說房價可能是要跌了慫恿他把房子賣掉算了，可老尹不這么想，他把每個月租金與月供的差額一分不剩全都重新投資了，每個月除了繳納房屋的養(yǎng)護成本之后，還能剩下3500元，他用其中的1000元給自己兩口子還有雙方父母購了商業(yè)保險算是謀一份保障，剩下的2500元全部購了定投基金，一副房價漲跌與己無關的態(tài)度“照這樣算來，等我到45歲時候貸款也還完了，即使不把房子賣掉，我的收益也是比較可觀的，那時候我就打算退休陪家人?！?p>

　　當年早早的加入“房奴”的隊伍，使得老尹有了一份對未來很好的規(guī)劃。老尹告訴筆者，如果是現在在北京購房，以租養(yǎng)貸的方式已經不適合了，月供和租金收益已經不成比例了，不過這并不意味著其他城市沒有機會。老尹較近一直在觀察一些二線城市，尤其是那些即將有大型企業(yè)進駐的城市，比如唐山，比如天津，一旦有合適的，馬上還會出手。

　　點評：老尹的房產投資就是典型的復合型投資，他的房產大多處于貸款階段，所以如果將房產變現的話，刨去他的自住房產之外，實際到手的現金價值也只有不到300萬，對于擔心風險期望穩(wěn)妥的投資者來說，這些現金未必能帶來更好的收益。而以現在來說，他每個月實際到手的租金與貸款月供之間的差額收益2500元/月，如果是連續(xù)投資10年并且可以保持年均12%的的話，那么10年之后僅租金和月供之間差額部分的累計投資收益在復利作用下也將達到近70萬元的回報，而同時他還得到了屬于他自己名下的房產與商業(yè)保險所帶來的長久保障，不失為一種穩(wěn)妥但是有效的投資方式。而且由于租賃市場將趨于活躍，所以穩(wěn)定的租金收益也沖抵了相當一部分的貸款壓力。

　　■ 將“房奴”進行到底，快樂做房奴

　　小艾始終認為，“今天的一塊錢比明天的一塊錢更有價值”。

把握住機會成本，將自己的房子變成一個大存折，做個快樂的房奴。

　　“以前有個美國老太太和中國老太太在天堂相遇了，中國老太太說，我攢了一輩子的錢臨死終于住上自己的房子了；美國老太太說，我還了一輩子貸款到臨死終于還清了?！边@個故事想必很多人都聽過，但是小艾卻給我們講了這個故事的另一個版本：“美國老太太和中國老太太在天堂相遇了，新潮的中國老太太說：我還了一輩子貸款到臨死終于還清了；而新潮的美國老太太說，我到臨死時候還在還貸款……”

　　“我就打算做那個新潮的美國老太太”小艾直言不諱地說。小艾是個新潮的單身女孩，大學畢業(yè)后在一家知名外企供職，月收入不菲，算是一個標準白領，2005年的時候，她購了一套屬于自己的房產，提起這套位于奧運村的房產，小艾的興奮溢于言表：“那時候房價還不算太高，3居室的房子140平米也就140萬，現如今這套房子市值幾乎翻了一倍，已經達到260萬了?！?p>

　　小艾的家境還是不錯的。當時家里的資助加上自己的積蓄足以全款付清購購這套房。但是小艾執(zhí)意要用貸款的方式購房，父母和身邊的朋友都勸她，何必要跟自己過不去，背著沉重的債務要還20年，白白給銀行打工。

　　小艾并不是發(fā)神經，小艾是認真算過賬的，她對自己當房奴的成本是有很清晰的思路的：“我的貸款是90萬，現在每個月要還6800元，整個貸款期限20年下來連本帶利要還給銀行160萬，也就是說有70萬的利息都交給了銀行?！?p>

　　這么算起來似乎確實有點不值得，不過小艾卻有另外的一本賬。按照經濟學中的機會成本理論：當某種資源投入一種用途時所失去的將是其投入其它用途獲得利益的機會。就以購房貸款這件事來說，當你選擇全款時，那就意味著這90萬元都占壓在這套不動產上，就不能享受這筆錢可能帶給你的其他收入了，也就是說，你放棄了用這筆錢生錢的機會。“一共20年內，這90萬元只要打理得當，沒準都翻好幾倍了”。

　　小艾先用較穩(wěn)妥的投資渠道——國債來舉了個例子，目前5年期國債的收益是4.08%，如果將這90萬元投資5年期的國債，并且在5年期滿后仍將本息投入國債。那么在20年后，初期投入的這90萬元經過4次“滾動”，即使是不考慮國債利率上漲的因素，那么也會因為復利的緣故，連本帶利達到190萬的收益，那邊你為90萬元支付了160萬元的本息，這邊通過投資國債獲得了190萬元，算下來還賺了30萬。

　　事實上小艾并沒有全部購國債，他把這90萬元分成了幾份，其中的大部分在股市較紅火的時候購了股票，一部分購了基金，一部分購了些黃金?！霸?007年股市較紅火的時候，我就幾乎將所有的房貸利息都賺了回來”。小艾始終堅持一個觀點——“今天的一塊錢比明天的一塊錢更有價值”。

　　一套房子加上合適的房貸理財規(guī)劃，給小艾的生活帶來了無窮的樂趣。在2007年初，小艾接觸到了一個新鮮的貸款產品——“同名轉按揭”。小艾頓時對這種新鮮的貸款方式產生了濃厚的興趣。按照銀行和擔保公司給出的解釋，可以對小艾的房產進行重新評估，并且可以貸出相當于房產重新評估后價值的7成，除了剩余的貸款以外，增加出來的那部分貸款還可以用于大宗的消費。小艾當時通過銀行的朋友算了一下，她的這套房產評估價值在220萬左右，銀行可以為他提供較多達到評估值70%的貸款，也就是155萬左右，減去她尚未還清的剩余貸款80余萬，小艾可以一次性得到現金60萬！

　　小艾馬上動了心，較近她正打算再購套房用于投資，可是手里的資金大多都用在錢生錢上面了，把其中的哪一個套現都有點舍不得，有了同名轉按揭，馬上就可以變?yōu)楝F實。通過擔保公司的參與，小艾只用了7個工作日就獲得了信貸資金，貸款購置了一套離她現住址很近的二手房。而且使用了一種很新鮮的貸款方式——“氣球貸”，算下來每個月節(jié)省一個點的貸款利息。談起這次的投資小艾很自豪，由于奧運效應，她新購的房產租金一路看漲，“尤其是奧運短租，僅在8月份當月，這套房產就可以租到4.5萬元，而平時的租金，也在3500元每個月，幾乎不用再往里添錢就可以還月供”。

　　說起現在的市場，小艾并不擔心房價的漲跌，“我是不相信房價會大跌的，有這么多人盼望房價下跌，就充分說明了購購的潛力有多大，畢竟是不動產，立體的看待房產投資和房產的多種回報途徑，那么存房終究是比存錢劃算的多。”

　　點評：當前由于信貸緊縮的大環(huán)境下，同名轉按揭已經被央行叫停，不過這種方式不會就此消失，不過小艾靈活的運用了“房貸理財”的觀念。在西方國家，房貸理財已經很成熟，而其中很重要的一種方式就是借助同名轉按揭以及不同銀行之間的貸款產品，即達到靈活調配信貸資金盤活資產的目的，還可以在一定程度上減少利息支出，省錢的同時還能夠讓資本不斷增值。

　　■ 坐擁百萬豈能甘

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