考察一處房產(chǎn)是否值得投資，較重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值，即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三大公式可以幫助投資者估算房產(chǎn)價(jià)值。 一、租金乘數(shù)小于12 租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入)，合理乘數(shù)應(yīng)小于12。 投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過(guò)這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。 二、8年～10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是:投資回收年數(shù)=(頭期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般來(lái)說(shuō)，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年～10年左右。 三、15年收益高于購(gòu)入價(jià) 如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，該物業(yè)價(jià)值已高估。 以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如，一個(gè)地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報(bào)率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補(bǔ)過(guò)高的租金乘數(shù)。

　　一、租金乘數(shù)小于12

　　租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入)，合理乘數(shù)應(yīng)小于12。

　　投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過(guò)這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。

　　二、8年～10年收回投資

　　投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是:投資回收年數(shù)=(頭期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般來(lái)說(shuō)，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年～10年左右。

　　三、15年收益高于購(gòu)入價(jià)

　　如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，該物業(yè)價(jià)值已高估。

　　以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如，一個(gè)地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報(bào)率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補(bǔ)過(guò)高的租金乘數(shù)。 (責(zé)任編輯：JN040)

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