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樓市出現(xiàn)“小戶型熱” 專家:船小未必好掉頭
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 477 次
樓市出現(xiàn)“小戶型熱”
“上周就有四個(gè)朋友托我購小戶型房子,而且要靠近**的為頭選。”京城樓市 人士老殷告訴記者,他從未感受到人們對(duì)小戶型有如此急切的需求。與之相對(duì)應(yīng)的是,較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,6月份北京預(yù)計(jì)有46個(gè)新盤將陸續(xù)入市,約有15個(gè)以小戶型供應(yīng),而且?guī)缀跛械男粜晚?xiàng)目都在打投資牌。
“對(duì)于投資者和部分新婚購房人群來說,小戶型仍是較佳選擇?!庇浾咴谥性禺a(chǎn)研究了解到,小戶型項(xiàng)目正在呈爆發(fā)性增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
一項(xiàng)樓市問卷調(diào)查結(jié)果顯示,大約有近六成的被調(diào)查者希望購購小戶型房,另有近四成的被調(diào)查者希望購購中小戶型房,而一心想購購大戶型房的被調(diào)查者僅為3.41%。近九成的購房者認(rèn)為小戶型房子總價(jià)低,一般處在交通便利地區(qū),功能也較齊全。
隨著“90/70”政策的逐步落實(shí),中小戶型的市場(chǎng)占比、供應(yīng)量均有顯著提高,大量小面積、低總價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng),一定程度上滿足了中低收入普通購房人的需求。但從2008年取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目來看,京城62%的中小戶型項(xiàng)目位于五環(huán)外區(qū)域,而54%的大戶型項(xiàng)目位于城區(qū)。而中小戶型項(xiàng)目的外移并沒有遏制其房?jī)r(jià)的上揚(yáng),據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,同比去年,2008年中小戶型項(xiàng)目售價(jià)漲幅達(dá)到了22%。
據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明透露,小戶型可以說是近期樓市曝光度較高的詞語,更多的自住、投資目光已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了小戶型,預(yù)計(jì)下半年,不管是純新盤,還是老項(xiàng)目后期的小戶型,都將保持較高的市場(chǎng)供應(yīng)量。
小戶型投資活躍
近年來,購購小戶型用于投資的比例呈迅速上升趨勢(shì)。投資少見效快,“船小好掉頭”,無論出租還是出售,小戶型都不難出手,加上市場(chǎng)需求量大、回報(bào)率高,這對(duì)于一些中小投資者而言,不失為一項(xiàng)既穩(wěn)又快的投資項(xiàng)目。
中大恒基的一項(xiàng)調(diào)查表明,全國目前約有16%的購房者選擇70平方米以下的小戶型,其中有46.4%的人是用于投資或出租,這一比例和兩年前相比,整整提高26個(gè)百分點(diǎn)。在北京、上海、廣州、天津、杭州、南京、西安、武漢、長(zhǎng)沙、成都、鄭州等地,小戶型投資者都十分活躍。其中,京滬兩地的小戶型投資比例已上升到80%以上。
和訊信息頭席分析師文國慶告訴記者,相對(duì)來說,由于軌道交通沿線的小戶型更容易出租和轉(zhuǎn)手,且有較高的租售回報(bào)率,因此更受投資者青睞。以京城的東亞三環(huán)項(xiàng)目為例,成交客戶中就有超過60%是用于投資,這與項(xiàng)目緊鄰**4號(hào)線南端終點(diǎn)站分不開。北京東亞新華投資有限公司營銷管理副總監(jiān)方強(qiáng)也證實(shí),東亞三環(huán)由于把所有的戶型圈定方強(qiáng)(方強(qiáng)博客,方強(qiáng)新聞,方強(qiáng)說吧)把所有的戶型圈定在30至80平方米,成交數(shù)據(jù)顯示,成交客戶中購購2套以上的有35人,購購5套以上的有16人。
小戶型長(zhǎng)期走勢(shì)難樂觀
“現(xiàn)在小戶型問題也不少。”亞豪機(jī)構(gòu)的王英男認(rèn)為,隨著城區(qū)建設(shè)用地日漸稀缺,市場(chǎng)的客觀需求使得中小戶型項(xiàng)目不得不向城區(qū)以外擴(kuò)展,在土地利用率大提高的同時(shí)也帶來了一些公共問題,小到社區(qū)內(nèi)的綠地面積、停車位的規(guī)劃數(shù)量,大到公共交通的承載能力、教育及醫(yī)療的配套問題等,這些都需要相關(guān)部門以及開發(fā)企業(yè)統(tǒng)籌考慮、科學(xué)安排,否則就會(huì)出現(xiàn)“睡城”現(xiàn)象。另一些業(yè)內(nèi)人士則表示,小戶型因面積小,會(huì)喪失一部分功能。目前北京市場(chǎng)上推出的小戶型,房間大多是一個(gè)方塊,缺少變化;小戶型社區(qū)還將面臨租賃和管理難題。作為年輕人的過渡性居所,幾年后小戶型購購者大多會(huì)二次置業(yè),屆時(shí)小戶型社區(qū)將成為“流動(dòng)的旅館”。
目前正在運(yùn)作和即將上市的小戶型主要是因?yàn)殚_發(fā)商抓住了房子總價(jià)的概念,用一個(gè)較低的總價(jià)來沖擊目前比較普遍存在的高總價(jià)市場(chǎng),但相關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的較新調(diào)查結(jié)果顯示,小戶型的總體走勢(shì)難以令人樂觀。中國建筑設(shè)計(jì)研究院的副總設(shè)計(jì)師開彥認(rèn)為,小戶型紛紛上馬,市場(chǎng)供應(yīng)量必將出現(xiàn)過?,F(xiàn)象,勢(shì)必進(jìn)入嚴(yán)峻的等量淘汰。有相當(dāng)一部分區(qū)域定位模糊、盲目跟風(fēng)的小戶型項(xiàng)目在推廣上面臨嚴(yán)峻的問題。作為過渡產(chǎn)品的小戶型,不排除短期內(nèi)特定區(qū)域有持續(xù)走熱的可能,但終將無法長(zhǎng)期成為整個(gè)市場(chǎng)的主流。
有關(guān)專家提示,并非所有小戶型投資者都能獲得較高的回報(bào)。對(duì)于熱銷的小戶型單身公寓或酒店式開彥(開彥博客,開彥新聞,開彥說吧)店式公寓,投資應(yīng)謹(jǐn)慎。目前,租金的高低受供需市場(chǎng)的影響,例如京城一居的租價(jià)大都在1000元/月左右,較高不過2000元/月。而較新的資料顯示,這種租價(jià)還有繼續(xù)走低的趨勢(shì),大量小戶型項(xiàng)目的推出,必將減少租務(wù)市場(chǎng)客戶群,更加拉動(dòng)租價(jià)走低。此外,租務(wù)市場(chǎng)的混亂和中介機(jī)構(gòu)的信任危機(jī)以及二級(jí)市場(chǎng)的不完全開放性也影響投資,這對(duì)并不便宜的小戶型投資將是很大的影響。
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