從入戶花園、露臺(tái)到現(xiàn)在的疊層空間、可作LOFT的挑高陽(yáng)臺(tái)，開(kāi)發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上越來(lái)越下功夫，到底該怎么來(lái)判斷它們的價(jià)值呢？

　　90/70政策下，

　　開(kāi)發(fā)商打“空間”牌

　　在90/70政策下，為了增加樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)商們紛紛在面積上做文章。

　　以前面積使用比較多的是通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、飄窗、地下室等手法，在平面上增加面積。隨著入戶花園和陽(yáng)臺(tái)的相關(guān)也收緊政策后，開(kāi)發(fā)商們將面積拓寬到挑高露臺(tái)、錯(cuò)層等，從空間上增加面積。

　　在去年90平方米中小戶型次集中上市時(shí)，購(gòu)房的面積無(wú)疑以陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、飄窗、入戶花園等較為多見(jiàn)，因?yàn)楦鶕?jù)此前的相關(guān)規(guī)定，這些部分以一半面積計(jì)算或者不計(jì)面積，因此不少開(kāi)發(fā)商為了吸引客戶，紛紛入戶花園和陽(yáng)臺(tái)等，有些入戶花園的面積甚至達(dá)到30多平方米。

　　但是今年1月1日起，杭州正式實(shí)施了《關(guān)于陽(yáng)臺(tái)建筑面積測(cè)算的規(guī)定》，規(guī)定陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、空中花園、入戶花園等建筑空間面積不可過(guò)大、進(jìn)深不可過(guò)長(zhǎng)，否則將視為非陽(yáng)臺(tái)建筑空間，全部計(jì)算建筑面積。如規(guī)定凹陽(yáng)臺(tái)(入戶花園)的水平投影面積不大于8平方米、進(jìn)深不大于2.4米。

　　這相當(dāng)于在水平層面上堵截了開(kāi)發(fā)商玩轉(zhuǎn)戶型魔方的可能性。因此，開(kāi)發(fā)商們轉(zhuǎn)而向高度求空間，LOFT以及類(lèi)似LOFT的挑高錯(cuò)層重出江湖。

　　2005年前LOFT一度很紅火，直到2005年6月杭州市規(guī)劃局出臺(tái)的《關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》規(guī)定，當(dāng)住宅建筑層高大于等于4.5米、辦公建筑層高大于等于4.8米、商業(yè)建筑層高大于等于5米這三種情況下，不論層內(nèi)是否有隔層，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，建筑面積均按該層面積乘1.5倍計(jì)算。在此背景下，LOFT一度淡出杭州樓市。

　　不過(guò)博城置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)湯凱告訴記者，《規(guī)則》留了一些“口子”，在房子的局部區(qū)域仍然可以采取LOFT設(shè)計(jì)，如露臺(tái)、客廳。在90/70政策背景下，LOFT重出江湖。

　　空間，怎么判斷價(jià)值

　　面對(duì)近期杭州樓市諸多面積的樓盤(pán)，購(gòu)房者們自然很關(guān)注，覺(jué)得購(gòu)這種房子很實(shí)惠的人有不少，畢竟現(xiàn)在房?jī)r(jià)那么高，用有限的錢(qián)購(gòu)到相對(duì)多的居住空間，怎么說(shuō)都不虧；但是也有購(gòu)房者在跑遍了幾大樓盤(pán)后，發(fā)出面積的房子“只是看上去很美”的感嘆。

　　“雖然的面積確實(shí)可以隔出一個(gè)房間，但是我目測(cè)了一下，這個(gè)空間實(shí)際使用面積應(yīng)該是很局促的，只能擺放小尺寸的家具?！陛^近剛?cè)ツ硺潜P(pán)看樣板房回來(lái)的小張說(shuō)，他發(fā)現(xiàn)由于設(shè)計(jì)了錯(cuò)層、挑高露臺(tái)等，導(dǎo)致很多戶型無(wú)法實(shí)現(xiàn)南北通透。

　　另一位 房產(chǎn)投資者表示，這種通過(guò)挑高來(lái)實(shí)現(xiàn)空間增加的戶型，其的面積中，真正能作為使用面積的，可能還要縮水4～5平方米左右?！耙?yàn)橐谔舾叩目臻g中隔出上下兩層，就必須考慮樓梯所占用的空間。一個(gè)適合人體力學(xué)的正常坡度樓梯，其單層占用的空間一般至少要達(dá)到2平方米以上。”此外，他還表示，有些挑高空間不到5米，一旦隔成上下兩層后，其上層的實(shí)際層高比較低。而根據(jù)國(guó)家相關(guān)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，2.8米層高是人體比較舒適的活動(dòng)空間。

　　在目前許多打出挑高面積口號(hào)的樓盤(pán)中，其房子的售價(jià)一般要比普通戶型高出20%～30%左右。消費(fèi)者需要對(duì)售價(jià)和面積做仔細(xì)計(jì)算后，才能判斷是否合算。

　　比如說(shuō)某樓盤(pán)，其普通戶型的均價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米左右，面積的戶型20平方米，比均價(jià)高出20%，即1.44萬(wàn)元/平方米，若按照建筑面積90平方米實(shí)際使用面積110平方米的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，則總價(jià)攤平面積后，實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)約為1.44萬(wàn)元/平方米×90/110=1.18萬(wàn)元/平方米左右，比普通戶型的價(jià)格實(shí)惠；但如果其定價(jià)比普通戶型高30%即1.56萬(wàn)元/平方米，則總價(jià)攤平實(shí)際面積后，實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)約為1.56萬(wàn)元/平方米×90/110=1.27萬(wàn)元/平方米，這就比普通戶型的單價(jià)高出了約700元/平方米，并不合算。

　　此外，一些面積譬如入戶花園等，往往存在著光線暗、窄小不好用、裝修麻煩、容易飄雨受潮等問(wèn)題，能否真正達(dá)到購(gòu)房者預(yù)想的使用目的難以確定；而諸如頂層LOFT，原先頂層房子因?yàn)楦魺嵋约耙诐B漏等原因，銷(xiāo)售價(jià)格通常要比其他樓層低，而通過(guò)包裝成LOFT，則能化腐朽為神奇，開(kāi)發(fā)商也可以借此提高售價(jià)。

　　不過(guò)，也有購(gòu)房者認(rèn)為，像挑高客廳、LOFT等，有其獨(dú)特的空間情趣，有時(shí)并不能完全以面積的多寡、價(jià)格的高低來(lái)衡量?jī)r(jià)值。

　　一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，合理的定價(jià)對(duì)于這些打出面積口號(hào)的樓盤(pán)很重要，因?yàn)楝F(xiàn)在的購(gòu)房者不容易忽悠，大家購(gòu)房時(shí)關(guān)注的還是房屋質(zhì)量、配套、居住舒適度等基本要素。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！