解答：從張先生的財務能力分析，月薪12000元左右，屬于中高收入，具備一定的風險承擔能力；而從其每個月的支出來看，房租支出占到了總支出的20%左右，其他的個人日常消費支出較為固定可控；18萬元的積蓄不算豐厚，但是加上公積金帳戶上的4萬元及父母的積蓄，按照自住房產(chǎn)頭付三成來計算，18+4+20=42萬元的頭付可以購購140萬元左右的房產(chǎn)，張先生一家具備一定的購房能力。

　　根據(jù)以上分析，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認為，對于張先生而言，經(jīng)濟方面問題不大，選擇房產(chǎn)的話應該兼顧到兩個方面，一方面是區(qū)域距離工作地點要便捷，盡量不要太遠；另一方面是考慮到房產(chǎn)要適合父母養(yǎng)老居住需求，盡量遠離嘈雜的市區(qū)，但區(qū)域內各項生活設施要齊全；鑒于以上兩個方面，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)推薦兩種置業(yè)方案：

　　方案一：購購朝青區(qū)域“次新房”小戶型兩居室作為過渡房產(chǎn)

　　朝青區(qū)域是京城東部成熟的生活社區(qū)，購物、醫(yī)療、交通各種配套完備，適合老年人居住，并且隨著東三環(huán)的崛起，區(qū)域后市仍然有一定的發(fā)展空間，區(qū)域內距離國貿方便快捷，建議可以在朝青區(qū)域購購小戶型的兩居室作為過渡型房產(chǎn)購購。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示，2008年5月份朝青區(qū)域建筑在2003年以后的次新房小戶型二手房單價為13500元/平方米，建筑面積在80平方米左右的房產(chǎn)總價在100萬左右，推薦的小戶型兩居室集中的小區(qū)有青年匯、炫特區(qū)、國美城等，兩居室建筑面積在60-80平方米之間，非常適合兩代人作為過渡房產(chǎn)居住，同時對于張先生而言貸款月供壓力較小。

　　方案二：一次到位型置業(yè)：購購通州區(qū)域**沿線大戶型三居室

　　對于張先生而言，隨即而來的結婚生子需求應該列入考慮計劃，因此可以采取一次到位型置業(yè)方式，推薦購購通州區(qū)域**沿線的大戶型三居室，通州是國貿商圈的“后花園”，已使用的八通線和在建的6號線使兩個區(qū)域的關系非常密切，并且通州遠離市區(qū)，空氣質量好，適合老年人居住。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示，2008年5月份通州果園、梨園等**沿線中等戶型三居室二手商品房成交單價約為9500元/平方米，建筑面積在130平方米左右的房產(chǎn)總價為125萬左右，推薦的大戶型三居室集中的小區(qū)有通典銘居、日光清城、蘇荷時代、新華聯(lián)家園、時尚街區(qū)等小區(qū)，對于張先生而言，一步到位型置業(yè)月供壓力較大。

　　除此之外，公積金的低息優(yōu)勢非常明顯，對于張先生而言，建議盡量使用公積金貸款，按照以上兩種置業(yè)方式來看，兩類房產(chǎn)總價均在100-125萬元左右，那么頭付三成為30-37萬元，張先生可以個人及家庭積蓄用作頭付，此外還需要張先生貸款70-88萬元，建議張先生使用組合貸款，其中公積金貸款較高使用60萬元，商業(yè)貸款10-28萬元。按照貸款20年、商業(yè)貸款采用等額本息、基準利率計算，張先生每個月需要承擔的商業(yè)貸款還款額為825.9-2312.5元，公積金每月較低還款額為2985元，合計為承擔區(qū)間為3810.9-5297.5元，均在張先生的承擔能力范圍之內。 (責任編輯：JN040)

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