步妥當(dāng)確定利率與貸款種類

　　一般而言，利率所劃分的固定與浮動并沒有多大實際意義，因為其受益人都將會是貸款行。所以有這種區(qū)分，主要是方便購受人的心理。有部分人喜歡什么都安排得井井有條，所以用固定利率比較符合其理財習(xí)慣。

　　重要的是對利率趨勢的判斷，比如如果前幾年你選擇了固定利率貸款，現(xiàn)在就是該笑的時候?，F(xiàn)在選擇固定利率則不適合，因為銀行根據(jù)他自己的判斷業(yè)已調(diào)整了利率水平。對利率整體趨勢，我是這樣看的：奧運前后還將是加息期，加息次數(shù)估計在三到六次之間，因為削減持續(xù)上漲的CPI，既要考慮成分結(jié)構(gòu)，也要考慮政府讓經(jīng)濟在一個較高的速度與質(zhì)量上運行。比如，九六年那次，通過行政降價措施后到九八年才擴大內(nèi)需，其間有一個延緩時間。所以，真正進入到減息周期應(yīng)該在九九年下半年，如果你在此這前購房，不要指望利率向下。如此，選擇貸款時，時間長比較有利一些。

　　步認(rèn)真考慮產(chǎn)權(quán)使用年限及與之相關(guān)的交易轉(zhuǎn)手政策

　　由于出讓用地用途存在綜合用地\商住金融用地與純居住用地或其組合，所以你所購的房子使用年限并不一樣。那么，只要考慮清楚年限對你的未來有多大的影響便可決定。

　　商業(yè)因為主要做投資的設(shè)想，所以不在此列。對于建設(shè)在商業(yè)或商住用地上的以住宅方式推出的項目，購的房子使用年限短于其他純居住用地上的房子，有影響沒有？筆者的一個判斷是沒有什么大的影響。相反，伴隨著政府對用地性質(zhì)上的項目用途進行管制，你所購購的房子將來的回報途徑甚至更多，如住宅不能充當(dāng)寫字樓用，對前些年購購的商住用地上的商住房就是有利的管制。但一個前提條件是你得弄明白用地性質(zhì)上的在售項目是否完全合法，象有些產(chǎn)權(quán)式酒店,其用地性質(zhì)可能為金融商貿(mào)用地，按純住宅設(shè)計的話，除非由開發(fā)商統(tǒng)一使用，確實做成了酒店，你是投資人的身份，否則不可購。

　　此問題下另一個重要的要考慮的因素是價位，按一般的理解，使用年限有缺損的，單價應(yīng)該弱于同類地段同類房型，但在開發(fā)商，有時會因為物業(yè)用途的變相改變，反而價格高于同類地段同類房型，這個應(yīng)該注意。舉例，兩塊毗鄰用地，一個使用年限七十年，一個四十年或五十年，但四十或五十年的項目有可能推出的是帶承諾回報的小戶型或產(chǎn)權(quán)式酒店，由于購者投資身份多而推漲了單價，這時如果你僅做自住打算，較好敬而遠(yuǎn)之。

　　第三步切實認(rèn)清折扣的真實性并簽訂明確合同條款

　　真實的折扣，應(yīng)該以單價為主來衡量。由于購購力有限，許多購房人按照手中的頭付能力來確定和比較，這是不對的。開發(fā)商如果真正想優(yōu)惠，必須在單價上讓步。同時，折扣也許帶有博弈的意思，如銷售，中獎面比較大，但畢竟不是全面鋪開，這個時候一定不能將類似優(yōu)惠算入購房總優(yōu)惠之中。還有一種是開發(fā)商聯(lián)合上下游供應(yīng)商進行的優(yōu)惠，實際是將供應(yīng)商的利潤打入了房價，如一萬元全屋裝修，裝飾公司有沒有這么傻呢？這個時候，你必須取得裝修菜單，嚴(yán)格算計一下裝修成本，再拿超出的部分與開發(fā)商討價還價，甚至選擇放棄這種優(yōu)惠，看開發(fā)商是否有其他價格方面的讓步，也有開發(fā)商為了堅持剛性及照顧多數(shù)，不會讓步，但有這種優(yōu)惠方式的房子，較好與周邊同類同質(zhì)套型進行單價的比較再做決定。

　　至于合同條款中涉及的變數(shù)，主要是事關(guān)交會標(biāo)準(zhǔn)與交付期限，違約賠償率方面的，建議嚴(yán)格按照有利消費者權(quán)益保護的方向去簽訂條款，如果不放心，建議使用空白條款，必要的時候咨詢一下律師。

　　有一點請明確，隨著房地產(chǎn)建設(shè)性發(fā)展，維權(quán)不再象以前那樣由開發(fā)商說了算或由誰的錢多誰說了算，大可采取對待原則來簽訂涉及賠償方面的條款。

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