樣板間能透露重要信息

　　“榜樣的力量是無窮的，”實際上，樣板間從某種意義上已成為一個住宅項目的形象代言人。

　　每位開發(fā)商在準(zhǔn)備推出一個新住宅項目時，都會花費很多心機，花費一大筆錢，請專業(yè)人士設(shè)計，請施工公司建造，請裝修公司裝飾，搭建出一個與眾不同的樣板間來。幾乎每個開發(fā)商都很看中樣板間，有些開發(fā)商甚至?xí)滓灼涓?，不斷調(diào)整樣板間的設(shè)計品位和裝修風(fēng)格，因為，在房子還沒有建出來之前，樣板間實際上就是這個項目。

　　從一個項目的樣板間可以看出兩個比較重要的信息：定位和定價。這兩個信息是一個項目安身立命的根本：這個房子是賣給誰的？這個購購人群是否會認(rèn)可這個房子？如果“定位”準(zhǔn)確，這個房子的購購人群是客觀存在的，如果“定價”也是準(zhǔn)確的，這個購購人群有這個價位上的購購能力，那么，一個項目的開發(fā)是正確的，是成功的。如果其中一個不準(zhǔn)確，都會使這個項目開發(fā)不暢，調(diào)整是必然的。調(diào)整得如何，就是經(jīng)過另一個時間段的考驗才知道的事情了。

　　樣板間還能夠“透露”出這個項目的開發(fā)商的一些“底細”。實際上，開發(fā)商是各種資源的整合者，土地、銀行、設(shè)計、建筑材料、工程施工、銷售、物業(yè)管理，等等，每一個環(huán)節(jié)都是開發(fā)商選擇和決定的。

　　那么從樣板間，一個購房者應(yīng)該了解到開發(fā)商什么呢？比如：這是一個什么樣的開發(fā)商？開發(fā)商的組成結(jié)構(gòu)是怎樣的？是股份公司，是國有公司，是民營公司，還是什么性質(zhì)的公司？是次開發(fā)項目嗎？是否有過開發(fā)經(jīng)驗？開發(fā)商以前的開發(fā)能力如何？等等。

　　另外，還要看這個開發(fā)商的“整合”能力，他找了哪一家規(guī)劃設(shè)計公司，他找了哪一家銀行做住房按揭貸款，哪一家工程公司建房子，銷售人員的素質(zhì)怎樣，物業(yè)管理公司是哪一家，等等。

　　一個小小的樣板間，能看出的問題實在不少。當(dāng)房子還在大坑里、房子還是半截、房子還無法進去實勘的階段，樣板間是一個精明的購房者了解房子的先進途徑。所以，樣板間是重要的。

　　樣板間能看出什么“門道”

　　俗話說：“外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。”在五光十色的樣板間里，一個購房者應(yīng)該怎樣從“熱鬧”中看出“門道”來呢？如果以后的住宅在交房時，必須是精裝修，那么，一個購房者要從精裝修的樣板間里看出什么“門道”呢？

　　頭先，要擺正“心態(tài)”，不要全信樣板間展示的內(nèi)容，也不要完全懷疑樣板間的展示內(nèi)容，要心存辯證的、科學(xué)的、挑剔的、理解的“心態(tài)”看樣板間。

　　樣板間是一個住宅項目的臉面，所以任何一個開發(fā)商都會把樣板間修飾得漂亮，這是可以理解的，但是如果開發(fā)商把樣板間修飾得掩蓋了房子原本的面目，甚或是誤導(dǎo)購房者，那就要用挑剔的眼光來看“樣板間”了。

　　樣板間從構(gòu)造上說有兩種，一種是建在售樓現(xiàn)場的臨時搭建的“虛擬”樣板間，一種是建在現(xiàn)房里的“實體”樣板間。從樣板間的形式上分有三種，一種是毛坯房，沒有任何的裝修，購房者看到的是實實在在的戶型、墻體以及管道、地面等等；一種是交房樣板房，按照交房標(biāo)準(zhǔn)進行了一些簡單的裝修和裝飾，并且會標(biāo)明哪些裝修和裝飾是交房時就有的，哪些是交房時沒有的，一般這樣的樣板間沒有很復(fù)雜的家具、燈飾和墻面修飾；一種是豪華裝修的樣板房，也叫創(chuàng)意樣板房，一般配有精美的家具、漂亮的燈飾、華麗的潔具等等，告訴購房者，你要是有錢，可以把房間裝飾成這樣。

　　如果以后商品住宅都要裝修后再交房，那么，種毛坯房樣板間就會成為歷史，而種和第三種將會同時出現(xiàn)在一個項目的樣板間里，開發(fā)商將會不僅僅只提供其中的一種，而是提供樣板間套餐：交房標(biāo)準(zhǔn)裝修和創(chuàng)意裝修。

　　在許多關(guān)于如何購房的“教科書”里，幾乎都會告訴購房者怎么看樣板間。

　　業(yè)內(nèi)一位購房專家告訴我，如果購房者看的是實體樣板間，一般可以肯定其面積、層高、陽臺大小等都不會有問題。但要注意其他幾個問題，比如：看采光是否充足，陽臺、窗戶與鄰家是否會產(chǎn)生對視?？磻魞?nèi)的各種管道是否會影響家具的擺放。廚衛(wèi)、洗衣間、躍層住戶的平臺是否安裝了地漏。如果是高層建筑，還要看看電梯的核心筒是否對所選戶型產(chǎn)生噪聲影響。確定一下防火通道的具體位置，等等。總之，看得越細越好，細節(jié)是購房的關(guān)鍵。如果購房者看的是臨時搭建的樣板間，購房者也應(yīng)將上述問題問清楚，而且較好自帶一把卷尺，丈量一下各房間的面積和層高，因為往往臨時搭建的樣板間其內(nèi)墻隔斷比實體樣板間要薄，戶內(nèi)面積會有所增大，給購房者造成錯覺。

　　這位專家還說，如果購房者看的是豪華精裝修的樣板間，還要留意：精裝樣板間里，為了彌補采光不足的缺點，特別是一些進深較大的戶型，多采用亮色調(diào)的裝修、家具及窗簾，房間里的壁柜、大門的玄關(guān)以及廚房、衛(wèi)生間等較小空間的屋頂往往裝有多盞射燈，在視覺上給人十分寬敞明亮的感覺。購房人可以讓售樓人員關(guān)閉戶內(nèi)的射燈及頂燈，體會一下房間里各部分自然光線及陽光是否充分，小空間的面積是否合用。另外，還要問清楚，哪些東西是交房時應(yīng)該有的，哪些是沒有的；哪些是發(fā)展商隨房的，哪些是房價中包括的。問清戶內(nèi)的潔具、地磚、地板、暖器、空調(diào)、燃氣爐、對講機、開關(guān)、五金件、塑鋼窗及戶門的品牌，確定其是否與將來的交房標(biāo)準(zhǔn)相同，等等。

　　在看精裝修樣板間時一定要有一顆“客觀”的心，因為漂亮的樣板間是要花很多錢的，有的樣板間的裝修費可能和總房價款差不多，如果你有這個經(jīng)濟實力，精裝修的樣板間可以給你一種裝修建議；如果你沒有這個經(jīng)濟實力，就只當(dāng)是進家具店里欣賞精美的家具和裝飾。

　　樣板間不具有法律效力

　　雖然樣板間對一個住宅產(chǎn)品做了種種美好的說明，但是，有一個問題，這些說明是開發(fā)商的承諾嗎？開發(fā)商必須兌現(xiàn)嗎？也可以說，樣板間具有法律約束效力嗎？

　　記者在采訪中了解到，一旦發(fā)生法律糾紛，樣板間里的種種說明可能是不能或不足以作為證據(jù)，它的“承諾”不屬于合同的一部分，它只能被理解為一種宣傳手段，不具有法律強制力，不能保證這些“承諾”一定實現(xiàn)。

　　在北京市房屋土地管理局統(tǒng)一頒發(fā)的《商品房預(yù)售契約》第15條中規(guī)定：“本契約未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議，本契約的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議為本契約不可分割的組成部分，具有同等法律效力?！比绻a充條款或附件中對裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等做了明確規(guī)定，在商品房交付時，必須按照規(guī)定處理。如果在附件中沒有對裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等做出規(guī)定，或約定不明確時，根據(jù)《合同法》第61條的有關(guān)規(guī)定，可以將樣板間、樓書，以及其他售樓材料中所做的承諾作為確定裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的參考依據(jù)，這些可能對開發(fā)商有一定的約束力，但對購房人的保障作用并不充分。

　　換句話說，如果樣板間里的一切說明都是具有法律約束力的，開發(fā)商就不會在自己的售樓處安一個陷阱，自己往下跳了，所以，購房者在簽訂《商品房預(yù)售契約》時，一定要將開發(fā)商所承諾的條件逐一明確，具體地寫入正式合同中，并約定雙方違約責(zé)任及責(zé)任的承擔(dān)方法。

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