提前還款是一門學問，對此馬虎不得。這里包含兩方面內容：一是要選擇好按期還貸方式；二是要選擇好提前還貸方式。

　　1.我們先來看看哪種還款方式比較劃算？

　　據(jù)銀行的一項調查表明：在選擇購房貸款的同時，90%的人都開始注重選擇還款方式、合理貸款期限等問題。特別是一些預期較好的人，往往會提前還款。對于這部分人，選擇貸款方式很重要。一般的償還貸款方式有：按月還款法和按季還款法。具體償還貸款又可選擇“等額本息還款法”或“等額本金還款法”。

　　“等額本息還款法”又稱“月均等額還款法”，目前較為常用，它是在你還貸期限內，以固定的數(shù)目每月還貸。也就是說，不僅每年每月本金保持不變，而且每年每月利息保持不變。具體的計算公式為；月還款額=本金×月均還款額系數(shù)。可以看出，其特點是每月的還款額都固定不變。

　　“等額本金還款法”目前采用的不算太多，它是在你還貸期限內，以并不固定的數(shù)目每月還貸。也說是說，雖然每年每月本金保持不變，但每年每月利息則會由多到少不斷變化。具體的計算公式為：月還款額=本金÷貸款期限（月）+（本金-已還本金）×月利率。不難發(fā)現(xiàn)，每月的還款額并不固定，而是隨著每月利息的變化而變化的，是一個遞減的過程。

　　2002年5月30日，王先生購購了一套40萬元的房子，頭付15萬元后，剩余25萬元進行為期20年有240個月的商業(yè)貸款。如果按“等額本息還款法”，每月還款額為1655.5元（25萬×66.22%）。其中，月均本金為1041.67元，月均利息為613.83元。在20年當中，你每月都要還這么多，連本帶息一共要還397，320元。

　　如果用“等額本金還款法”來計算，月均本金與前者相同為1041.67元，不過每個月的利息不同，所以每個月的還款額也不相同。第1個月的還款額為2091.67元（1041.67元+25萬元×0.0042）。第2個月的還款額為2087.3元11041.67元+（25萬元-1041.67元）×0.0042）。以后每月依次類推，到第20年亦即第240月時，一共要還清375，191.26元。前一還法與時間無關，每月均還1655.5元；后一還法與時間有關聯(lián)，每個月還款均不相同，隨著時間的推移，月還款額會越來越少。

　　從每月還款額來看，按月等額本息還款法，每月還款額均為1655.5元；而按月等額本金還款法則每個月還款均不相同，其中個月為2091.67元，第2個月為2087.3元。以第1個月相比較，等額本金還款法要比等額本息還款法多還436.17元；以第2個月相比較，等額本金還款法要比等額本息還款法多還421.8元。由此可見，等額本金還款法前期壓力較大，但隨著時間的推移，你的壓力將會逐漸減小。

　　從每月還款利息來看，等額本息還款法，本金一直大于利息，且本金、利息都固定不變，所以，還的利息自然就多一些；等額本金還款法，一開始是利息大于本金，但大部分時間則是本金大于利息，但利息逐年減少，其結果是還的利息相對少一些。等額本息還款法20年還款總額為397，320元，其中利息總額為147，320元；等額本金還款法20年還款總額為375，191.26元，其中利息總額為125，191.26。

　　哪一種還款比較劃算呢？“等額本金還款法”比較劃算。為什么“等額本金還款法”要劃算一些呢？因為從上述例子可以看出，一方面，等額本金還款法還貸初期的壓力較大，但其本金的償還逐月減少，以后會很輕松。另一方面，等額本金還款法要比等額本息還款法少還利息221，287.74元。

　　什么樣的人適合“等額本金還款法”？并非所有的人都要用“等額本金還款法”來還貸，這要看你自己的財政計劃如何了。對于高薪者或收人多元化的人們，不妨采用“等額本金還款法”；假如你現(xiàn)在的資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議你也采用“等額本金還款法”還貸。因為，這種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，其特點是隨著時間的推移，越到后來還款越少，越輕松。如果你是一位公務員、普通教師、一般研究人員或者是一位工作四平八穩(wěn)、與世無爭的人，建議你還是選擇“等額本息還款法”。

　　2.我們再來看看什么是提前還貸？哪種提前還貸方式比較劃算？

　　所謂提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個人住房貸款本息的基礎上，提前償還部分或全部購房借款的一種經(jīng)濟行為。它包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款；另一種是提前償還全部個人住房貸款。例如，謝先生申請公積金貸款30萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款后，相應沖減余貸款本金。銀行根據(jù)尚未歸還的貸款本金重新計算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。假設當剩余還款總額為9萬元（本金是6萬元，利息是3萬元），謝先生決定提前還5萬元，那么，本金就只剩下1萬元，利息仍是3萬元。根據(jù)有關規(guī)定，提前清償?shù)?萬元本金在以后期限不再計息，銀行只就尚未清償?shù)?萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計算的月均還款額。

　　如何辦理提前還貸，提前還貸有何要求？一是借款人須在按月正常償還貸款本息6個月后，方才可提出頭次提前償還部分貸款或全部貸款；二是貸款機構為嚴肅貸款管理，對提前償還部分貸款規(guī)定了較低限額，一般需1萬元以上；三是借款人提前還貸一般需提前 10天或15天告知貸款機構，并須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還資本金利息表、本人身份證等資料向貸款機構提出書面申請，并須經(jīng)其審核同意；四是借款人在當月仍需要償還原定的月貸款本息還款額，同時再將需要提前償還的貸款金額存人銀行儲蓄卡內。貸款機構經(jīng)確認后，對屬于是提前償還部分住房貸款的，則將再按原借款合同中確定的計息還貸方式以“先息后本，每月等額減少，縮短還款期限”的計算原理，重新計算提前償還部分貸款后的借款余額和較終償還期限，重新打印“每月還資本金利息表”，重新與借款人簽訂“借款變更合同”。

　　貸款利息是隨著本金的不斷減少而相應下降的。那么，怎樣才能少還利息？一種辦法是貸款前較好選擇等額本金還款法。由于“等額本金還款法”前期還的本金多，所以，當你提前還款時，利息的損失就小。而“等額本息還款法”由于前期還的利息多，本金少，則當提前還款時就要吃些虧。所以，選擇合情合理的還貸方式十分重要。以前述王先生購房為例：貸款年利率為5.04%，月利率為4.2‰。如果是等額本息還款法，借款人獲得貸款后20年所還利息總額為147，320元；如果是等額本金還款法，借款人獲得貸款后20年所還利息總額為125，191.26元?？梢钥闯?，隨著時間的推移，到第20年，等額本金還款法要比等額本息還款法少還利息22，128.74元。

　　另一種辦法是確定提前還款的較佳時間。提前還款在何時較好？專家建議較好在5年以內。在償還貸款過程中，隨著經(jīng)濟實力的提升，許多人愿意提前歸還部分或全部貸款。2002年2月21日起，銀行貸款年利率5年內公積金為3.6%，商業(yè)貸款為4.77%，5年以上公積金為4.05%，商業(yè)貸款為5.04%。因此，在確定提前還貸時盡量不要跨過5年的較佳時間段。毫無疑問，只要提前還貸，王先生不管是采取等額本息還款法還是等額本金還款法，都可以少還貸款利息。

　　第三種辦法是確定提前還貸的具體方式。如果是采取等額本息還款法，還款總額為397，320元，借款人還款五年即第60個月還款后，剩余貸款本金變?yōu)?34，990元。對于提前還款的，可以采用兩種方式：一是提前全部還清貸款，將剩余貸款本金234，990元全部還清。二是提前還款一部分如5萬元，剩余貸款本金變?yōu)?84，990元，剩余貸款期限變?yōu)?80個月，貸款利率為5.04%，以按月等額本息還款法的公式計算，月均還款額變?yōu)?225元，每月還款額下降430.5元。進一步計算可以發(fā)現(xiàn)，全部還貸，購房人少還利息為63，000元；部分還貸，購房人少還利息為27，490元。

　　如果是采取等額本金還款法，還款總額為375，191.26元，借款人還款五年即第60個月還款后，剩余貸款本金為187，500元，提前還款可以采用下列兩種方式：一是提前全部還清貸款，將剩余貸款本金187，500元全部還清。二是提前還款一部分如5萬元，剩余貸款本金變?yōu)?37，500元，剩余貸款期限變?yōu)?80個月，貸款利率為5.04%，由按月等額本金還款法的計算公式可知，個月還款額變?yōu)?72.92元，月還款額下降468.75元。進一步計算，我們可以發(fā)現(xiàn)，全部還貸，購房人少還利息為71，048.7元；部分還貸，購房人少還利息為21，241.26元。

　　提前償還全部貸款后，一是您可別忘了到保險公司退還提前期內的保險費。在借款人提前償還全部貸款后，貸款機構將同時交還給借款人原一直由貸款機構保管著的個人住房貸款房屋保險單正本。而由于借款人原在辦理貸款時已一次性付清了借款期限內的所有保險費，故原個人住房貸款房屋保險合同此時已提前終止。按有關規(guī)定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前期的保費。提前還清貸款退還保險費，須根據(jù)原購房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費實際期限（半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算）、原一次性交付保費的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計算公式為：提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現(xiàn)值—提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現(xiàn)值。

　　二是您可別忘了到稅務部門退還提前期內的稅。當您購購商品房時，應將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權利人寫入購房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應在辦妥房地產(chǎn)權利證明后的6個月內，前往稅務部門辦理退稅手續(xù)。

　　三是您可別忘了降息可以減少還貸利息。以

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