十一月成提前還房貸月

　　“與去年十一月相比，今年辦理提前還房貸的人成倍增長。”本市某銀行負責人介紹說，“盡管去年也加息了，但是由于幅度有限，因此市場反應并不激烈，今年則不同。頭先是連續(xù)5次加息，而市場預期年內(nèi)還將再加息一次，這樣的話，5年以上的住房貸款基準利率就到了7.83%，優(yōu)惠利率也至少要6.66%?！?p>

　　該負責人認為，11月和12月將成為提前還貸熱潮的集中期。這主要有兩個方面的原因：一是年內(nèi)央行已經(jīng)連續(xù)加息5次，而大部分房貸客戶的合同屬于次年調(diào)整貸款利率，這意味著從2008年1月1日起，這部分客戶將按照新利率支付月供。另一方面，臨近年終，很多購房人手頭資金相對寬裕，為了減少利息支出，便趕在年底前辦理提前還貸手續(xù)。由于年關(guān)漸近，提前還貸又須提前一段時間辦理，于是從本月開始，購房人提前還貸現(xiàn)象開始升溫。

　　縮短還款期限較經(jīng)濟　

　　據(jù)了解，目前常見的提前還貸主要有兩類方式：類是有資金實力的，將所剩貸款一次性全部提前還清；類手頭有一些富裕資金，但是不足以支持一次性還款的，按照實際情況提前還5萬元、10萬元不等。具體而言，類提前還款方式還分四種不同還法，分別為：提前還款一部分，選擇月供不變，但縮短還款期限；部分提前還款，減少月供，但還款期限不變；部分提前還款，減少月供，同時縮短還款期限；部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。不同方法有不同效果，因此，選擇哪種更劃算就成了購房人關(guān)心的問題。各銀行、房地產(chǎn)中介、售樓處因此突然增加了許多前來咨詢的購房人。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，無論采用何種提前還貸方式，都要量力而行，但是只有縮短貸款期限才是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。因此，購房人提前還貸時，應該根據(jù)自己的情況盡量縮短還款年限。他同時提醒，購房人如果想要提前還貸，需要提前與銀行溝通，因為有些銀行對提前還貸做出了一些限制性規(guī)定，有的需要提前預約，有的設置了提前還貸的較低額度，有的還收取違約金。為此，銀行人士提醒，如果客戶想在年底提前還貸，較好與銀行溝通，確定是否需要提前預約，以避免出現(xiàn)不必要的支出。

　　公積金貸款優(yōu)勢明顯

　　不只是銀行，本市住房公積金管理的咨詢電話較近也成了名副其實的熱線。該有關(guān)人士告訴記者，加息后個人住房公積金存貸款利率也再次進行調(diào)整，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率由2.61%調(diào)整為2.88%，當年歸集的個人住房公積金存款利率不變；個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個百分點，五年期以下（含五年）貸款從4.59%調(diào)整為4.77%，五年期以上貸款從5.04%調(diào)整為5.22%。

　　據(jù)悉，對于2007年9月15日（含2007年9月15日，以借據(jù)放款日期為準）以后發(fā)放的個人住房公積金（組合）貸款，貸款利率按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。對于2007年9月15日前已發(fā)放的個人住房公積金（組合）貸款，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，執(zhí)行原合同利率，不進行調(diào)整；貸款期限在一年以上的，于2008年1月1日，按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。以貸款40萬，貸款期限30年，采用等額本息還款方式為例，利率調(diào)整后個人住房公積金貸款月還款額為2201.39元，調(diào)整前為2157.08元，每月還款額多出44.31元。

　　有關(guān)人士告訴記者，本次利率調(diào)整之后，個人住房公積金貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利差進一步加大，5年以上貸款利差達到了2.61個百分點。以貸款40萬，貸款期限30年，采用等額本息還款方式為例，若商業(yè)銀行自營性個人住房貸款每月還款額按基準利率計算，利率調(diào)整后月還款額為2887.79元，個人住房公積金貸款月還款額為2201.39元，兩者相差686.4元，商業(yè)銀行自營性個人住房貸款30年支付的總利息比個人住房公積金貸款多出247104元；若商業(yè)銀行自營性個人住房貸款每月還款額按基準利率下浮15%計算，利率調(diào)整后為2569.32元，兩者相差367.93元，商業(yè)銀行自營性個人住房貸款30年支付的總利息比個人住房公積金貸款多出了132454.8元。

　　提前與否還看資金用途

　　針對是否提前還貸，業(yè)內(nèi)人士認為需要看個人手中資金的用途而定?！艾F(xiàn)在和前兩年不大一樣了。因為大部分‘老房貸’都可以享受到優(yōu)惠貸款利率，因此實際需要支出的利息負擔增幅不大。在目前資本市場向好、投資收益率上升的大背景下，因利息負擔變重而提前還貸，未必是明智之舉?！彼嬖V記者，“是否還貸要根據(jù)實際情況決定。如果正好有富裕資金，而又沒有合適的投資渠道，那么在中國進入加息周期的大背景下，就可以盡力量提前還貸。如果個人投資風險承受能力強，那么完全可以通過投資來取得更高的收益來彌補利息上漲造成的多余資金支出?！?p>

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在前幾年，投資市場比較清淡的時候，比起市場上2%～3%的投資收益來說，高于5%的貸款利率確是一項比較沉重的負擔，如果手上有閑錢，用來提前還貸，減少利息支出可以說是解決投資無渠道的一種理財之道。但是隨著投資市場的回暖，很多投資渠道的收益率都有了顯著上升。拿著提前還貸的錢，在投資市場所獲得的回報未必會低于為房貸所支付的利息。負債并不總是一件壞事情。在可控范圍內(nèi)保持一定的負債比例，可以保證家庭資金的流動性，獲得更高的投資收益，還可以創(chuàng)造出更多的財富。因此，手中有閑錢，未必要急著去提前還貸。

　　頻繁加息貸款購房需謹慎

　　記者在海光寺隨機采訪了50位年輕市民，其中超過8成的人表示加息會影響他們的購房意向。接受采訪的很多年輕人表示，頻繁的加息和目前比較高的房價使得他們的購房計劃暫時被擱置起來，即便是由于結(jié)婚等原因必須購房，也傾向于購購90平方米以下的戶型。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的顯效，購房剛性需求必然相應減少，本市房地產(chǎn)價格將趨向穩(wěn)定。

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