正確估量個(gè)人資產(chǎn)

　　購房要根據(jù)需要和支付能力綜合考慮，先購支付得起的樓宇，再購你喜歡的樓宇。其要訣是審慎地計(jì)算個(gè)人凈資產(chǎn)，它把握購房能力的前提和基礎(chǔ)。

　　凈資產(chǎn)值是個(gè)人支付能力底牌，必須認(rèn)真算出來。凈資產(chǎn)是個(gè)人資產(chǎn)減去個(gè)人負(fù)債，個(gè)人資產(chǎn)包括：店鋪、汽車、家具、收藏品；現(xiàn)金、外幣、債券、股票；住宅、黃金、珠寶、公積金等。個(gè)人負(fù)債是應(yīng)償還的債務(wù)，包括：按揭還貸、汽車分期付款；短期借款等。另外，還應(yīng)剔除三個(gè)月支出的總和，以便應(yīng)急。

　　對于工薪層來說，在個(gè)人資產(chǎn)中有一項(xiàng)重要內(nèi)容是住房公積金。住房公積金是根據(jù)在職職工工作年限，由所在單位將職工工資收入的一定比例逐月交存，記入職工個(gè)人住房公積金的帳戶，全部金額歸職工個(gè)人所有，由政府法定機(jī)構(gòu)集中管理。購房者可向住房公積金管理機(jī)構(gòu)申請個(gè)人住房公積金貸款，它和銀行個(gè)人商業(yè)性貸款在額度、期限、利率等方面有很大不同，是一種更優(yōu)惠的貸款形式。

　　正確估計(jì)還貸能力

　　目前，銀行個(gè)人商業(yè)性住房貸款額度較高為購房價(jià)款的80％或70％。根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，依據(jù)貸款期限不同，實(shí)行不同檔次利率。在貸款額度一定的條件下，貸款期限每增加一年，貸款利息負(fù)擔(dān)也相應(yīng)增加，同時(shí)月均還款額下降。一般來說，對購房者有利的貸款期限為五年以上，十年以內(nèi)，因?yàn)樵谶@個(gè)范圍內(nèi)，月均還款額下降較快，每月還款的壓力差距較大?，F(xiàn)在銀行是按貸款本金和貸款期限計(jì)算貸款本息的月均償還額，另一方面借款人也可以根據(jù)自己家庭月收入的多少，確定要用于購房消費(fèi)，償還銀行貸款本息的數(shù)額，然后選擇自己認(rèn)為合適的貸款期限，來計(jì)算自己較多能申請多大額度的貸款。

　　估算自己的購房能力

　　大多數(shù)人購房需通過銀行貸款來助自己一臂之力，但究竟貸多少，貸多長期限才算安全合理，在決定購房前，客觀地對自己現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)能力做一個(gè)評估應(yīng)該是必要的，主要包括以下幾方面：

　　一.自己目前的家庭資產(chǎn)總值（包括現(xiàn)金、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的股票、債券等有價(jià)證券以及自己現(xiàn)有住房的置換價(jià)值）。這個(gè)數(shù)據(jù)可以使你在購房付頭期時(shí)能動用多少作到心中有數(shù)，另外在還款期中，一旦有還款風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)（比如生病、失業(yè)等）對自己的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也能清清楚楚。

　　二.家庭近期的收支狀況，在計(jì)算家庭收入時(shí)應(yīng)側(cè)重固定可靠的來源，如工資、銀行存款利息、債券利息等，而股票、郵幣卡等投資因?yàn)榇嬖谕顿Y風(fēng)險(xiǎn)，所以暫不列入穩(wěn)定收入。家庭支出包括每月的物業(yè)管理費(fèi)、水電煤電話、正常生活開支，娛樂教育費(fèi)用等，如果您的購房還貸支出只占到家庭總收入的30%以下，應(yīng)該是安全的，從金額上講每月1600-2000的還款額是比較適中的。當(dāng)然，對于年輕、高學(xué)歷、單位效益較好的購房者來說，預(yù)期收入是在正向增加的，所以在還款額和還款期上可以相對比較寬松一些，而對于未來有較大支出計(jì)劃的家庭（如留學(xué)、生孩子等），則要把警戒線放的低一些，以免影響正常的家庭生活。

　　三.考慮銀行利率變化對自己的影響，經(jīng)過連續(xù)6次降息，現(xiàn)在的利率水平對于購房來說是個(gè)好時(shí)機(jī)，但也要考慮將來經(jīng)濟(jì)政策變化導(dǎo)致銀行利息上浮對還款的影響。

　　總之，在打算購置新房前，做一個(gè)周密細(xì)致的評估，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力找出相應(yīng)的地段和樓盤，要比找完房子再算價(jià)錢要明智的多。

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