月供收入比高于35%即“超標(biāo)”

　　某網(wǎng)站較新的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有91.1%的人購(gòu)房用了按揭。其中，月供占月收入20%-50%的人數(shù)有54.1%，月供占月收入50%以上的達(dá)到31.75%.從這一組數(shù)據(jù)可以看出，近幾年如果沒(méi)有住房按揭貸款，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要在短期內(nèi)繁榮起來(lái)是不可能的。但是，這樣也有成本與風(fēng)險(xiǎn)。如果年輕人進(jìn)行住房按揭不把這些成本與風(fēng)險(xiǎn)考慮

　　在決策之內(nèi)，那么個(gè)人就可能面臨家庭負(fù)債過(guò)重的風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)是頭付不低于總房款的20%、個(gè)人月供按揭貸款/月收入不得超過(guò)50%，而在美國(guó)等國(guó)家，一般是要求月供款占月收入的28%-35%，超過(guò)這個(gè)限度就高了。

　　近年來(lái)，一直有年輕的朋友問(wèn)我：房?jī)r(jià)高不高？要不要購(gòu)房？什么時(shí)候購(gòu)房……

　　我往往會(huì)告訴他們，可以用以下三條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算。

　　一是房?jī)r(jià)收入比。聯(lián)合國(guó)1993年對(duì)世界107個(gè)國(guó)家進(jìn)行了全面研究得出的標(biāo)準(zhǔn)是3-6倍。即你購(gòu)購(gòu)一套房子時(shí)，總房款(包括裝修費(fèi))與家庭稅后收入之比如果為3-6倍，則說(shuō)明這種房?jī)r(jià)在你的支付能力內(nèi)。這一比例越高，說(shuō)明房?jī)r(jià)就越高。

　　二是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去)。

　　這個(gè)比一般在28%-35%.如果超過(guò)35%，則個(gè)人負(fù)擔(dān)過(guò)重，不僅擠壓個(gè)人其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。

　　三是家庭負(fù)債余額(即家庭的各種負(fù)債，如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過(guò)50%.從上述的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查來(lái)看，國(guó)內(nèi)不少民眾特別是年輕一族在做購(gòu)房決策時(shí)沒(méi)有進(jìn)行仔細(xì)測(cè)算，蜂擁購(gòu)房，從而導(dǎo)致月供收入比過(guò)高。而這又有房?jī)r(jià)一路高漲的原因。

　　趁房?jī)r(jià)高時(shí)大房換小房

　　那么，過(guò)高的房?jī)r(jià)又是怎樣造成的？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。從表面上看，這種說(shuō)法與實(shí)際相差不遠(yuǎn)。因?yàn)?，很多?gòu)房者(炒房者除外)在購(gòu)房時(shí)是處于信息不完全、不對(duì)稱、不科學(xué)、不規(guī)范的情況之下，從而預(yù)期房?jī)r(jià)一直會(huì)漲，預(yù)期購(gòu)購(gòu)房子一定能夠保值增值，這樣自然也就與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、炒房者一起推高了房?jī)r(jià)。

　　再加上目前國(guó)內(nèi)購(gòu)房者多數(shù)是20-35歲的城市年輕人，他們中有不少人是獨(dú)生子女，從小就在兩三代人的庇護(hù)下成長(zhǎng)，一旦成為住房消費(fèi)主體，出于個(gè)人享受方面的考慮會(huì)比其父輩更多，對(duì)成本、負(fù)擔(dān)等方面的考慮相對(duì)少一些。在這種模式下，房?jī)r(jià)也容易被推高。

　　因此，高房?jī)r(jià)、“超標(biāo)享受”使個(gè)人住房按揭月供款負(fù)擔(dān)過(guò)重的現(xiàn)象也就十分平常了。面對(duì)這樣一種困境，民眾如何來(lái)化解這些風(fēng)險(xiǎn)或負(fù)擔(dān)？

　　我認(rèn)為辦法有兩種。一是民眾在房?jī)r(jià)高位時(shí)趁機(jī)調(diào)整個(gè)人住房持有方式，如由大房子調(diào)整為小一些的房子、由高價(jià)的房子調(diào)整為價(jià)格低一些的房子、由市的房子調(diào)整為近郊房子；二是如果看到利率上升時(shí)，可以考慮是否調(diào)整方式，如由浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)為固定利率等。

　　對(duì)于目前還沒(méi)有購(gòu)房的民眾，一定要根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況量力而為，不要沖動(dòng)購(gòu)房。一定要從多個(gè)渠道獲取再多一些的市場(chǎng)、樓盤的信息，并充分考慮自身還有哪些約束條件。

　　如果國(guó)內(nèi)的住房消費(fèi)者都能夠更多些理性，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)上任何興風(fēng)作浪的行為就會(huì)成為過(guò)眼云煙，難以侵害暫時(shí)還處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者了。

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