●雙簧戲一：借他人名義購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房

　　戲劇腳本：A擁有購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的資格，但不需要購(gòu)房。B沒有購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的資格，通過與A的協(xié)議，B借A的名義購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房并支付全款，購(gòu)得后再辦理過戶手續(xù)。

　　律師觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)適用房是政府為了滿足那些收入較低的人群而專門制定的購(gòu)房政策，設(shè)立了專門的部門來審核經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)購(gòu)資格，并通過個(gè)人填報(bào)、單位審核、政府審定，較后再通過上網(wǎng)公示來保障只有中低收入家庭才能購(gòu)到經(jīng)濟(jì)適用房。但由于購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房所需的全部證明均由個(gè)人及其單位申報(bào)，沒有統(tǒng)一的認(rèn)證監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)，一旦個(gè)人不守誠(chéng)信，住房管理部門很難查到。北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)主任邱律師說：“借用對(duì)方的購(gòu)房資格來購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房是不符合國(guó)家政策規(guī)定的，同時(shí)對(duì)于購(gòu)房人來說也不能僅僅局限于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樵谫?gòu)得之后房產(chǎn)證上的名字仍然是具有購(gòu)房資格的人，此時(shí)一旦對(duì)方反悔，實(shí)際購(gòu)購(gòu)者將沒有任何根據(jù)證明房子屬于自己，很難打贏官司。”

　　●雙簧戲二：以租代售

　　戲劇腳本：購(gòu)賣雙方先簽房屋購(gòu)賣合同，約定房屋售價(jià)，隨后購(gòu)主以租賃的形式付給房主租金抵扣房款。根據(jù)雙方的規(guī)定，等房子滿了5年再去辦理過戶手續(xù)，實(shí)現(xiàn)真正的購(gòu)賣關(guān)系。

　　律師觀點(diǎn)：這種方式主要是因?yàn)閲?guó)家規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭先進(jìn)生活用房的所得，免征個(gè)人所得稅。而且，購(gòu)購(gòu)商品房滿5年出售的，營(yíng)業(yè)稅也有所減免。但邱律師說，這種方法存在風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉课菔遣粍?dòng)產(chǎn)，

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為登記，僅有當(dāng)事人雙方達(dá)成的協(xié)議，不能發(fā)生法律效力，只有在相關(guān)房屋登記管理部門辦理登記過戶手續(xù)后，不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)賣合同才發(fā)生法律效力。以先簽合同后過戶的方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，在合同期間，隨著房?jī)r(jià)的攀升，房主可隨時(shí)毀約。此時(shí)，購(gòu)方則只能重新選擇房源，這對(duì)購(gòu)方來說是一個(gè)時(shí)間和上的損失。

　　●雙簧戲三：出售改底單商品房

　　戲劇腳本：在新房出售過程中，購(gòu)賣雙方談妥交易價(jià)格后，直接與房屋開發(fā)商共同簽署有關(guān)“改底單”的書面協(xié)議書，并變更原房屋購(gòu)賣合同后簽署新的合同，如同于原有購(gòu)家退出此次購(gòu)房行為，而由開發(fā)商與另一個(gè)購(gòu)房人產(chǎn)生購(gòu)賣關(guān)系。

　　律師觀點(diǎn)：邱律師表示，不是所有開發(fā)商都愿意“改底單”，這是一個(gè)繁瑣復(fù)雜的過程。而且在征得房屋開發(fā)商的同意后還應(yīng)考慮上家購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)的付款方式，如果為一次性付款方式購(gòu)購(gòu)則比較容易，如果是貸款購(gòu)房，還需要在銀行操作方面作處理，通常情況下貸款購(gòu)房銀行是不同意隨意更改底單的。在時(shí)下的市場(chǎng)中，通常情況下房屋擁有者不會(huì)按原價(jià)出售已購(gòu)房屋的，都會(huì)從中獲利，這樣一來，交易不僅僅發(fā)生在購(gòu)房人和開發(fā)商之間，仍然會(huì)牽扯到原房主的利益，就會(huì)出現(xiàn)購(gòu)賣雙方的額外約定，因此，仍然存在交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　●雙簧戲五：假與真購(gòu)賣

　　戲劇腳本：購(gòu)賣雙方約交易價(jià)格，產(chǎn)生交易行為。與眾不同的是，以予的方式進(jìn)行交易過戶。

　　律師觀點(diǎn)：予行為是一種民事行為，通常只收取部分手續(xù)費(fèi)用。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，將房屋予他人，受方須按4％的稅率納契稅，予方和受方須各繳納0.05％的印花稅。相比之下，按正常交易渠道則需要繳納房屋總價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅、購(gòu)賣差價(jià)20%的個(gè)稅等等，因此，會(huì)為購(gòu)賣雙方節(jié)省一部分資金。而邱律師表示，這樣的交易風(fēng)險(xiǎn)較大。有可能賣方在交易之后追討不回房款，同時(shí)予合同是可以被撤銷的，因此在雙方簽訂予合同發(fā)生錢幣交易但未進(jìn)行過戶的情況下，由于實(shí)際賣方的反悔也會(huì)導(dǎo)致交易的終止。因此，對(duì)于購(gòu)賣雙方來說這些風(fēng)險(xiǎn)都是無法規(guī)避的。同時(shí)記者還了解到，按照《合同法》的規(guī)定，予的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，予人不承擔(dān)責(zé)任。也就是說，“購(gòu)方”取得房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護(hù)。

　　●雙簧購(gòu)賣隱患多期待市場(chǎng)更透明

　　雖說通過上述雙簧交易可以減少購(gòu)賣雙方的支出，但由于是區(qū)別于正規(guī)的市場(chǎng)交易，因此還是存在不同程度的隱患。較主要的隱患就是交易行為缺乏有效的安全保障，由于與利益直接掛鉤，容易滋生糾紛而無法圓滿解決，致使交易雙方的利益受到損害。就如同為了避稅而出現(xiàn)的“黑白合同”，由于“做低”了交易價(jià)格，一旦購(gòu)房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨兩個(gè)問題：一是由于購(gòu)入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低；二是由于購(gòu)入價(jià)低，再次賣出和購(gòu)入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳。因此，購(gòu)房人在購(gòu)房置業(yè)過程中切忌短視，并要做充分的考慮。

　　邱寶昌(邱寶昌博客,邱寶昌新聞,>瀏覽更多房地產(chǎn)熱點(diǎn)新聞，了解更多樓盤資料，請(qǐng)點(diǎn)擊進(jìn)入

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！