調(diào)查工作不可少

　　案由：一臺(tái)灣人士租下了淮海路上的一商鋪，簽好租賃合同后開(kāi)起了服裝店，生意逐漸紅火時(shí)卻突然接到了法院的開(kāi)庭通知書(shū)。原來(lái)出租人是二房東，大房東知道轉(zhuǎn)租的事情后要求解除與二房東的租賃合同。于是，法院要求該臺(tái)灣老板以無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份參加訴訟，他追悔莫及。

　　正所謂“磨刀不誤砍柴功”，簽訂涉外租賃合同前，一定要注重調(diào)查工作，否則吃虧的是自己。調(diào)查工作可從以下兩方面著手：

　　一、主體調(diào)查1、承租方可以通過(guò)查驗(yàn)房產(chǎn)證及相應(yīng)身份證件來(lái)確定出租方是否享有出租的資格。如果出租方不是房屋的權(quán)利人，則承租方一定要取得該房屋權(quán)利人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明，以避免轉(zhuǎn)租合同將來(lái)被解除的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、如果承租方為外國(guó)的機(jī)構(gòu)或其他組織，出租方不妨到工商部門或其他相關(guān)部門調(diào)查核實(shí)該機(jī)構(gòu)或組織是否真實(shí)存在，以防止和一個(gè)虛假的機(jī)構(gòu)簽訂合同，而使合同目的落空，且損失其他機(jī)會(huì)成本。

　　二、客體調(diào)查1、承租方應(yīng)根據(jù)租賃房屋的目的，調(diào)查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必須確保承租的房屋類型為商業(yè)性用房、土地用途為非住宅性質(zhì)。否則，營(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)法辦出，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　2、建議承租方到房地產(chǎn)交易調(diào)查了解該房屋是否存在抵押、典當(dāng)?shù)惹闆r，較好不要承租這些所有權(quán)設(shè)限的房屋。

　　3、查清該房屋是否已經(jīng)存在租賃登記信息。如果存在，將導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理，較終影響到合同目的的實(shí)現(xiàn)。

　　細(xì)微之處要留意

　　三、涉外一方的身份問(wèn)題案

　　由：張先生把位于浦東某小區(qū)的房子掛在網(wǎng)上出租沒(méi)多久，就來(lái)了個(gè)“老外”租客。新奇萬(wàn)分的張先生很快就與老外簽訂了房屋租賃合同。萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的是，到該交房租的時(shí)候，遲遲不見(jiàn)老外的動(dòng)靜。這時(shí)張先生才發(fā)覺(jué)，自己沒(méi)有留存老外的身份證件，連老外的工作單位在哪里也忘記問(wèn)了。

　　常言道：吃一塹長(zhǎng)一智。筆者在此提醒，簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)將彼此的身份證明材料予以復(fù)制留存，并且到所在地的派出所辦理租賃合同登記。承租方為個(gè)人的，應(yīng)查驗(yàn)復(fù)制其護(hù)照和簽證，并注意允許其駐留國(guó)內(nèi)的時(shí)間是否長(zhǎng)于或等于將要簽訂的租賃期限。其中，香港、澳門人士，應(yīng)當(dāng)提交港、澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證；臺(tái)灣人士，應(yīng)當(dāng)提交臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證。對(duì)于企業(yè)而言，較好查驗(yàn)留存經(jīng)公證或者認(rèn)證的企業(yè)登記注冊(cè)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。

　　另外，承租方是自然人的，較好能將其工作單位及其地址搞清楚。將來(lái)若發(fā)生前述情形，出租方就可以向承租方工作單位寄發(fā)催款通知，必要的時(shí)候，不妨直接到單位“登門拜訪”。畢竟“跑了和尚跑不了廟”，通過(guò)工作單位或許能夠找到承租人的下落。否則，很可能會(huì)面臨張先生一樣的尷尬。

　　四、涉外一方名稱或姓名問(wèn)題鑒于涉外租賃合同較非涉外租賃合同登記備案的為多，因此在簽訂涉外租賃合同時(shí)，較好使用涉外一方的中文譯音名稱或姓名。我國(guó)現(xiàn)行的法律尚未明文規(guī)定涉外一方在我國(guó)內(nèi)地申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記或租賃登記時(shí)，當(dāng)事人的姓名是使用外文還是中文，且各行政機(jī)關(guān)對(duì)此的處理方式也不盡相同；但如果各自使用其母語(yǔ)，除了登記機(jī)關(guān)書(shū)寫打印上的問(wèn)題外，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)在檢索識(shí)別時(shí)也會(huì)有困難。因此，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一般使用其中文譯音登記，而將其母語(yǔ)名稱或姓名記錄在登記文件中，并在權(quán)屬證書(shū)備注欄內(nèi)予以標(biāo)示。所以，在簽訂涉外租賃合同時(shí)，如果涉外一方有相應(yīng)的中文名稱或姓名，較好使用該名稱或姓名，這樣便于合同登記備案工作順利進(jìn)行。

　　七、合同登記備案問(wèn)題。案由：王先生先將房屋租給了趙小姐，但趙小姐因?yàn)榉N種原因沒(méi)有馬上入住。后房租上漲，王先生又將房屋租給了一個(gè)老外，老外要求王先生辦理租賃合同登記備案并住了進(jìn)去。當(dāng)趙小姐得知此事后，認(rèn)為自己先行租賃，要求老外搬走，老外拒絕，三方陷入僵局。

　　趙小姐的主張能得到支持嗎？答案是不能。根據(jù)《合同法》及其解釋的規(guī)定，合同登記備案與否不是合同生效的必要條件?！渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》第十五條規(guī)定，房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人。雖然趙小姐先承租了房屋，但她與王先生的租賃合同不能對(duì)抗經(jīng)過(guò)備案了的王先生與老外的租賃合同。當(dāng)然，趙小姐可以向王先生主張違約責(zé)任。

　　因此，為了維護(hù)雙方當(dāng)事人尤其是承租人的合法權(quán)益，在簽訂房屋租賃合同后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記備案。另外，如果承租商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，更應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理登記備案，因?yàn)楣ど滩块T在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同須經(jīng)過(guò)租賃備案登記。

　　八、法院管轄和法律適用問(wèn)題。涉外民事訴訟管轄是指一國(guó)法院受理涉外民事案件的范圍。因租賃合同糾紛，對(duì)在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)沒(méi)有住所的被告提起的訴訟，如果訴訟標(biāo)的物在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)，應(yīng)該由房屋所在地法院管轄。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、購(gòu)賣、租賃、抵押、使用等民事關(guān)系，均應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律，即適用中國(guó)法律的規(guī)定解決租賃糾紛；但這是建立在中國(guó)起訴的前提之下。如果該外國(guó)公民或法人在外國(guó)對(duì)中國(guó)公民提起訴訟，不容回避的即是外國(guó)法院是否有管轄權(quán)，適用何國(guó)法律的問(wèn)題，而且在外國(guó)應(yīng)訴，其訴訟成本、判決執(zhí)行等問(wèn)題的難度可想而知。因此，在租賃合同中明確約定排除外國(guó)法院的管轄和外國(guó)法律的適用，以避免帶來(lái)麻煩。

　?。ㄗ髡邌挝粸?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域法務(wù)部）

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