“我認(rèn)為房?jī)r(jià)的上漲空間不會(huì)太大，反而很有可能在未來(lái)數(shù)年內(nèi)下跌，所以目前似乎是賣(mài)房?jī)冬F(xiàn)的好時(shí)機(jī)”，他表示，“我們現(xiàn)在付的房租要比按揭貸款月供少大約40%，而且還不用在維修方面花一分錢(qián)?！?p>

　　約翰的決定也許違背了傳統(tǒng)理念，但在美國(guó)許多房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)，租房的財(cái)務(wù)邏輯正日益引起人們的關(guān)注。對(duì)于那些不幸錯(cuò)失過(guò)去幾年房?jī)r(jià)飆升良機(jī)的人而言，現(xiàn)在購(gòu)房的想法頗為不妥。

　　匯豐對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了“尋找泡沫行動(dòng)”詳盡調(diào)查，揭示了租房在美國(guó)許多地區(qū)的吸引力。

　　付房租約等于付利息

　　“租房就像拿錢(qián)打水漂的說(shuō)法相當(dāng)普遍，但人們忘記了購(gòu)房在很大程度上也是這樣”，匯豐經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊恩·莫里斯表示，“向房東付房租和向銀行付利息之間沒(méi)有太多差別?！?p>

　　即便考慮到慷慨的稅收補(bǔ)貼允許美國(guó)人將其按揭利息從應(yīng)納稅收入中扣除，新的房屋業(yè)主還是比租房者多花越來(lái)越多的錢(qián)。例如，目前在洛杉磯擁有一套房屋而每年支付的成本比租房成本高出一倍多。莫里斯表示，洛杉磯房屋業(yè)主的支出長(zhǎng)期以來(lái)一直高于租房者，但目前兩者的差額比過(guò)去30年的平均值高出40%。美國(guó)其它主要地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)也同樣令人擔(dān)憂。

　　對(duì)此，地產(chǎn)市場(chǎng)的擁護(hù)者作出以下反駁：頭先，房屋業(yè)主不僅能在地產(chǎn)升值時(shí)獲得資本增值，還能通過(guò)每月償還本金來(lái)累積房屋資產(chǎn)。其次，當(dāng)租金攀升時(shí)，按揭還款(通常是定額)的實(shí)際價(jià)值會(huì)因通貨膨脹而下降，而且有朝一日還清貸款，就再也沒(méi)有按揭支出。

　　匯豐的研究表明，即便不將本金還款計(jì)算在按揭之內(nèi)，許多地區(qū)的新屋業(yè)主所需支付的費(fèi)用仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租房費(fèi)用。在舊金山和檀香山，房屋業(yè)主即便是采用只付利息的按揭貸款，每年的成本也比租房分別高出68%和73%。只付利息按揭是一種風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款形式，在高價(jià)位的地產(chǎn)市場(chǎng)中頗受歡迎。

　　房?jī)r(jià)可能下跌

　　在許多這樣的地產(chǎn)市場(chǎng)上，業(yè)主要想使手中的房產(chǎn)物有所值，未來(lái)7年里的房?jī)r(jià)漲幅必須極為強(qiáng)勁才行。匯豐計(jì)算，如將擁有房產(chǎn)的額外風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，佛羅里達(dá)州棕櫚灘的房?jī)r(jià)每年可能需要上漲10%，華盛頓需要每年上漲8.5%，丹佛每年上漲8.2%才行，這些數(shù)字均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出20年平均漲幅。實(shí)際房?jī)r(jià)下跌的可能性，并不像多數(shù)人設(shè)想的那么離譜。那些1989年在華盛頓購(gòu)房的人(當(dāng)時(shí)，華盛頓的實(shí)際房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌)，不得不等到2001年才看到資本增值。

　　上述計(jì)算結(jié)果甚至有可能略微傾向主張購(gòu)房的一邊。這些數(shù)據(jù)基于房屋業(yè)主從他們的稅款中扣除了按揭利息還款，并支付30%的邊際稅率的假設(shè)基礎(chǔ)上。不過(guò)，目前僅有1/3的美國(guó)人將他們的扣稅項(xiàng)目逐一列出，如此一來(lái)，大多數(shù)美國(guó)人并沒(méi)有享受稅收減免優(yōu)惠。此外，許多住在加州或紐約的人還受到替代較低稅額體制的影響。這是一種針對(duì)高收入者的平行稅收體系，部分抵消了購(gòu)房減稅優(yōu)勢(shì)，從而進(jìn)一步削弱了擁有房產(chǎn)的好處。

　　莫里斯表示，即便是在房?jī)r(jià)較高的市場(chǎng)，如果你擁有房產(chǎn)的時(shí)間足夠長(zhǎng)，其好處較終也會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。假設(shè)房產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定，你在洛杉磯持有房產(chǎn)11年即可令購(gòu)房成本與租房成本持平。在華盛頓，要達(dá)到兩者持平需要12年。

　　購(gòu)房之十年打算

　　“在美國(guó)大部分地區(qū)，購(gòu)房依然是顯而易見(jiàn)的選擇，但在那些房?jī)r(jià)高的地區(qū)，財(cái)務(wù)邏輯肯定傾向于租房”，Economy.com頭席分析師馬克·贊迪表示，“美國(guó)的購(gòu)房交易成本高昂，因此對(duì)于許多人來(lái)講，只有你能堅(jiān)持10年或更久，購(gòu)房投資才有意義?！?p>

　　作出類(lèi)似結(jié)論的美國(guó)人越來(lái)越多。密歇根大學(xué)的消費(fèi)者信心調(diào)查顯示，接近30%的美國(guó)人認(rèn)為現(xiàn)在不是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。這一比例是上世紀(jì)80年代初以來(lái)的較高水平。

　　盡管如此，房產(chǎn)專(zhuān)家表示，擁有房產(chǎn)的誘惑仍將難以抗拒?！霸诿绹?guó)，擁有房產(chǎn)依然是成功的有力象征”，哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合主任尼克·雷特西納斯稱，“在多數(shù)美國(guó)人眼中，租房人的社會(huì)地位比較低?！?p>

　　人們很容易認(rèn)為，這種情況很自然。但在德國(guó)等國(guó)家，事實(shí)并非如此，在德國(guó)，房產(chǎn)擁有者通常被視為小資產(chǎn)。連柏林城市規(guī)劃部門(mén)主管漢斯·史蒂曼都選擇租房，而非購(gòu)房。

　　在美國(guó)，人們狂熱追求擁有房產(chǎn)，像約翰這樣賣(mài)掉房子等待價(jià)格下跌的賭博不太可能流行開(kāi)來(lái)。不過(guò)，此舉可能會(huì)獲得回報(bào)。FT專(zhuān)稿作者 克里斯托弗·斯旺(Christopher Swann)

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