近期，多宗市民投訴稱自己置業(yè)購(gòu)房陷入了交易糾紛中，勞心費(fèi)神、非常苦悶。由此，記者采訪多位深圳地產(chǎn)知名律師發(fā)現(xiàn)，在“限價(jià)房”的帶動(dòng)下，近期深圳樓市交投趨于活躍，而購(gòu)賣糾紛也隨之增多，更呈現(xiàn)出一些新情況：

　　頭先，信貸等政策轉(zhuǎn)變帶來的糾紛依然在發(fā)酵，但總量已經(jīng)不如“限購(gòu)限貸”剛出來時(shí)那樣集中爆發(fā)。廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮表示，近期的二手房按評(píng)估價(jià)征稅由于有一個(gè)月的政策緩沖期，很多矛盾糾紛大可以在“7.11”大限到來前化解掉。但是，轉(zhuǎn)型期的政策如限購(gòu)限貸仍然有許多問題需要解決。

　　其次，二手樓業(yè)主毀約導(dǎo)致糾紛的個(gè)案明顯增多。從世華地產(chǎn)法律部、美聯(lián)物業(yè)法律部反饋的情況看，因?yàn)槎謽欠績(jī)r(jià)與一手樓房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象遲遲不能改變，部分增強(qiáng)了二手樓業(yè)主的惜售心理，一方面他們擔(dān)憂售房容易而再購(gòu)房就難了，另一方面他們?nèi)匀豢春梦磥淼臉鞘袃r(jià)格。由此，近期二手樓業(yè)主反悔的情況非常多。

　　再次，涉及外地置業(yè)的糾紛案例明顯增多。廣東圣方律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師顏宇丹介紹說，由于深圳限購(gòu)限貸，不少深圳置業(yè)者增強(qiáng)了到珠三角甚至外省置業(yè)的意愿，卻不了解當(dāng)?shù)氐臉鞘姓?，因而陷入糾紛當(dāng)中。

　　對(duì)于近期的樓市糾紛，記者采訪的多數(shù)律師認(rèn)為，如果是政策因素導(dǎo)致的矛盾，協(xié)商和解的可能性很大。即將入市置業(yè)的消費(fèi)者應(yīng)該從中吸取教訓(xùn)，注意政策變化可能帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)，盡量提前在交易合同文本協(xié)議中有所規(guī)避。畢竟，購(gòu)房置業(yè)是大額商品交易，多留個(gè)心眼兒，可以省去不必要的麻煩。

　　典型案例

　　1 　　被徹底限購(gòu)，虧掉定金30萬(wàn)元

　　去年8月份，置業(yè)者陳先生通過中介公司看中了龍華圣莫麗斯小區(qū)的一套高層二手房。當(dāng)時(shí)，購(gòu)賣雙方均認(rèn)可的交易價(jià)格接近420萬(wàn)元。正式合同簽訂后，陳先生發(fā)現(xiàn)，銀行已經(jīng)開始收縮房地產(chǎn)信貸了，而自己的按揭貸款總量比較大，銀行辦理起來更是非常緩慢。

　　隨后，去年9月30日，限購(gòu)限貸政策開始實(shí)施，外地戶籍的陳先生被限購(gòu)了。陳先生因此有終止交易的念頭，但中介機(jī)構(gòu)表示，可以通過補(bǔ)辦社保、偽造稅單等形式“曲線購(gòu)房”。因此，購(gòu)賣雙方均同意繼續(xù)執(zhí)行合同。今年2月份，一切手續(xù)都已辦妥，甚至銀行也同意辦理按揭貸款了，但陳先生卻發(fā)現(xiàn)銀行提供的按揭利率從較初有優(yōu)惠的0.85折變成了現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率1.5倍！僅此一項(xiàng)，就可能增加購(gòu)房成本150萬(wàn)元。由此，陳先生想放棄了，但業(yè)主不同意。雙方一拖再拖，直至3月20日社保局全面禁止補(bǔ)辦社保購(gòu)房，陳先生被徹底限購(gòu)了。

　　一方想退，一方堅(jiān)持。較終，交易雙方公堂相見。日前，法院判決，合同解除，陳先生30萬(wàn)定金不予退還。雙方其它訴求一概不準(zhǔn)。（案例提供：世華地產(chǎn)）

　　● 律師評(píng)點(diǎn)

　　陳先生的案子是典型的政策變化導(dǎo)致的交易糾紛。在這樣的案子中，法院判決一般會(huì)考慮以下三種情況：，政策變更的時(shí)間內(nèi)，交易雙方可以自由解除合同。，雙方知悉政策變更后，仍然堅(jiān)持交易，一切責(zé)任要雙方承擔(dān)。第三，雙方知悉政策變更后，另有合約約定的，以新合約約定為準(zhǔn)。本案中，購(gòu)賣雙方均知道補(bǔ)辦社保的方式有違國(guó)家法律，卻依然心存僥幸，所以一旦交易受阻，雙方均承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（劉子儒 廣東中正律師事務(wù)所律師）

　　典型案例

　　2 　　房?jī)r(jià)上漲 業(yè)主找漏洞毀約

　　今年年初，置業(yè)者張先生看中了寶安西鄉(xiāng)某品牌社區(qū)的一套二手房，并迅速簽訂了二手房購(gòu)賣合同。隨后的兩個(gè)月時(shí)間里，一切手續(xù)都進(jìn)行得非常順利，該套房子也增值了30多萬(wàn)元。此時(shí)，原業(yè)主覺得當(dāng)初的定價(jià)太低，有點(diǎn)后悔了。但因?yàn)閼n心違約在先而沒有終止交易。

　　由于銀行貸款的糾結(jié)，時(shí)間很快到了6月中旬。這時(shí)候中介告訴購(gòu)賣雙方，由于交易手續(xù)很可能趕不上政策的末班車，本次房屋購(gòu)賣將可能會(huì)增加5萬(wàn)元左右的個(gè)人所得稅。由于此前雙方并沒有就此意外增加的費(fèi)用有特別約定，因此張先生希望業(yè)主能承當(dāng)多一點(diǎn)。而正好苦于沒有借口的業(yè)主則順勢(shì)表示，增加的稅費(fèi)自己不能出，否則交易終止。

　　張先生考慮到5萬(wàn)元的稅費(fèi)，再加上可能需要5萬(wàn)元左右的律師訴訟費(fèi)，總體增加的費(fèi)用仍然比房子增值的數(shù)額要小，因而表示自己愿意承擔(dān)額外的稅費(fèi)。誰(shuí)想到，張先生籌集了款項(xiàng)準(zhǔn)備去做資金監(jiān)管的時(shí)候，原業(yè)主的電話再也打不通了，交易由此無(wú)法進(jìn)行下去。張先生一紙?jiān)V訟將原業(yè)主告上了法庭，現(xiàn)在該案件正在寶安法院審理當(dāng)中。（案例提供：中原地產(chǎn)）

　　● 律師評(píng)點(diǎn)

　　在房子增值的情況下，往往是賣方違約較多。由于目前樓市新政策比較多，而銀行放貸節(jié)奏又難以把握，因此購(gòu)賣雙方在合同約定時(shí)，對(duì)于合約時(shí)間限定不能太緊，同時(shí)也也要注意“合約履行”與“履行到位”之間的差別，畢竟現(xiàn)在很多情況并不是購(gòu)賣雙方可以憑自身力量就保證順利的。

　　另外，在簽署合同及相關(guān)法律文件時(shí)，還要明確稅費(fèi)分?jǐn)偡绞?，如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等。在未出該項(xiàng)政策時(shí)，很多合同在約定稅費(fèi)時(shí)，都未涉及個(gè)人所得稅。杜絕“全包價(jià)”、“實(shí)收價(jià)”等類似一攬子約定價(jià)款的合同條款?！叭鼉r(jià)”、“實(shí)收價(jià)”經(jīng)常是引發(fā)糾紛的根源，在計(jì)稅價(jià)格尚不確定或千變?nèi)f化之際，更應(yīng)杜絕類似合同條款。在合同中約定“解約條款”，比如：“如本次交易中所產(chǎn)生的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅總額超過一定數(shù)額，則前述稅費(fèi)承擔(dān)方有權(quán)解除本合同，并不承擔(dān)任何違約責(zé)任，已支付之定金應(yīng)退還給購(gòu)方?！保佊畹?廣東圣方律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師）

　　典型案例

　　3 　　交易未果 房產(chǎn)增值難索賠

　　今年3月，一次二手樓交易的購(gòu)賣雙方就某一房產(chǎn)簽署了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同書》，該房產(chǎn)總售價(jià)200萬(wàn)元，定金20萬(wàn)元，合同還對(duì)頭期款金額、支付方式等作出了約定。另外，合同還約定，任何一方違約致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)要求沒收定金或雙倍返還定金。合同簽訂后，購(gòu)方按約支付了定金、頭期款，并辦理了按揭貸款手續(xù)。但此時(shí)，該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值已升至250萬(wàn)，賣方聲稱不賣了。雙方幾經(jīng)協(xié)商，未果。

　　為此，購(gòu)方只能訴諸法院，要求：1、雙倍返還定金40萬(wàn)元；2、賠償房產(chǎn)差價(jià)損失50萬(wàn)元（以評(píng)估確定的差價(jià)為準(zhǔn)）。經(jīng)開庭，法院認(rèn)定：賣方無(wú)故拒絕履行合同，構(gòu)成了根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但法院不予支持50萬(wàn)元的差價(jià)賠償。較終判決：賣方向購(gòu)方雙倍返還定金40萬(wàn)元；駁回購(gòu)方的其他訴訟請(qǐng)求。（案例提供：美聯(lián)物業(yè)）

　　● 律師評(píng)點(diǎn)

　　房?jī)r(jià)日益上漲，賣方為追求利益違約，導(dǎo)致購(gòu)方購(gòu)房不成，亦錯(cuò)失購(gòu)房機(jī)會(huì)，只能望洋興嘆，或只能以更高的代價(jià)去購(gòu)購(gòu)。從情理上來看，應(yīng)該對(duì)賣方進(jìn)行嚴(yán)懲，賠償差價(jià)亦屬合理。但從法理上看，問題就并不這么簡(jiǎn)單：

　　頭先，要求賠償?shù)膿p失必須是可預(yù)見的，即必須是當(dāng)事人訂立合同時(shí)能夠合理預(yù)見的可得利益，可得利益必須具有可預(yù)見性。其次，房屋是否保值、增值或貶值是交易的正常風(fēng)險(xiǎn)，房屋價(jià)格的波動(dòng)是市場(chǎng)行情的反應(yīng)，合同簽訂后價(jià)格的升降非普通人在簽訂合同時(shí)所能預(yù)見，因此，因房產(chǎn)升值所導(dǎo)致的差價(jià)，不是可預(yù)見的利益?；诖?，法院通常都不支持房產(chǎn)的差價(jià)賠償。

　　那么如何增加賣方的違約成本，以防止賣方違約？方法有兩個(gè)：一，提高定金的比例：不超過房?jī)r(jià)20%的定金，都能遵從定金罰則。在本案中，如能事先約定房?jī)r(jià)20%的定金，即40萬(wàn)，則賣方的違約成本大大增加。二，約定較高的違約金：如約定房?jī)r(jià)20%的違約金，同樣能給予賣方較大的約束力，促使其積極履約。（美聯(lián)物業(yè)法務(wù)部）

　　典型案例

　　4 　　改名備案 業(yè)主拒絕交易

　　去年8月份，一位60多歲的青島老太太在深圳簽訂了一套二手房購(gòu)賣合同，由于她本人此前已經(jīng)在深圳持有了一套房產(chǎn)，因?yàn)椤?.30”政策出臺(tái)后，老太太的房產(chǎn)交易面臨擱淺的風(fēng)險(xiǎn)。但此時(shí)，老太太并沒有把實(shí)情告訴原業(yè)主。

　　直到有，中介通知原業(yè)主去配合辦理頭期款資金監(jiān)管的時(shí)候，原業(yè)主才發(fā)現(xiàn)，合約的簽字人已經(jīng)變成了老太太之外的另一個(gè)陌生人。不明就里的原業(yè)主趕緊終止程序，同時(shí)倒查一路辦下來的手續(xù)。原來，除了較早于老太太簽訂的初步協(xié)議外，其它一切文件均成了另外一個(gè)陌生人。更蹊蹺的是，還有人憑空偽造了原業(yè)主的簽名，捏造了一份《同意主體變更的確認(rèn)書》。大驚之下，原業(yè)主果斷終止了交易。（案例提供：港置地產(chǎn)）

　　● 律師評(píng)點(diǎn)

　　在限購(gòu)限貸的大環(huán)境下，很多消費(fèi)者另辟蹊徑、曲線置業(yè)，尋找有“房票”的人來改名完成交易時(shí)較常見的形式。然而，交易過程中改名，一定必須經(jīng)得交易雙方的確認(rèn)才行，否則二手樓原業(yè)主隨時(shí)都可以合理合法的拒絕交易。而對(duì)于尋找“房票”的購(gòu)方來說，將房產(chǎn)置于別人的名下，其法律風(fēng)險(xiǎn)也非常明顯，退一萬(wàn)步說，即使該“房票”擁有者不生歹念、非分之想，新業(yè)主將來的房產(chǎn)過戶、交易也極其麻煩。

　　如果實(shí)在擔(dān)憂銀行貸款等因素拖累交易而可能要產(chǎn)生改名交易，合同交易雙方較好能夠事先簽訂一份空白的《主體變更確認(rèn)書》，以作預(yù)備。（涂成洲 北京市大成（深圳）律師事務(wù)所合伙人、律師）

　　典型案例

　　5 　　口舌忽悠 5萬(wàn)定金打水漂

　　今年春交會(huì)期間，城市白領(lǐng)吳先生在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)拿了很多東莞惠州樓盤的宣傳資料，一方面覺得那邊的房?jī)r(jià)比深圳便宜，一方面深圳這邊自己已經(jīng)被限購(gòu)了，所以有心去大珠三角周邊樓市看看。

　　6月初，吳先生東莞長(zhǎng)安一樓盤的銷售代表說，近期有優(yōu)惠而且有免費(fèi)看樓團(tuán)。吳先生因此和朋友兩人報(bào)名前往看樓。在樓盤現(xiàn)場(chǎng)，銷售員告訴吳先生，長(zhǎng)安樓市沒有限購(gòu)，只是貸款有些麻煩，“可以不在長(zhǎng)安的銀行貸款，也可以通過補(bǔ)交社保的形式成為當(dāng)?shù)厝?，再貸款?！笨傊?，困難是有的，但辦法更多。

　　在一番忽悠下，吳先生和朋友兩人各交了5萬(wàn)元定金，認(rèn)購(gòu)了兩套房。隨后，在辦理銀行按揭時(shí)，吳先生遭遇了難題。此時(shí)銷售員不認(rèn)自己曾經(jīng)的許諾了。在咨詢了律師的意見后，吳先生無(wú)奈放

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