2000年12月底，房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)好，顧先生也就在那個(gè)時(shí)候購(gòu)購(gòu)了莘閔地區(qū)一套別墅，面積298平米，房產(chǎn)總價(jià)151.2萬(wàn)元，位置在小區(qū)內(nèi)湖水附近。

顧先生先前是在一張報(bào)刊的介紹廣告中才知道這個(gè)樓盤，注重生活品質(zhì)以及河水環(huán)繞、的林蔭綠化的生態(tài)居住環(huán)境的描述引起了顧先生的興趣，現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)模型規(guī)劃后就當(dāng)即購(gòu)下了那套住宅。

但是，在2002年底開(kāi)始小區(qū)的規(guī)劃就發(fā)生了變化，較令顧先生揪心的是，小區(qū)內(nèi)湖水的數(shù)量將減少一半，被減少的其中一處湖水就在自己所購(gòu)購(gòu)的別墅附近，這湖水本來(lái)是讓顧先生決定購(gòu)下這套別墅的較主要原因，可現(xiàn)在不僅這景觀一去不復(fù)返了，原本建湖的地方還要建造兩幢別墅。

“這事情，只要不是傻子都知道，完全是為了賺錢?！鳖櫹壬鷳崙嵉卣f(shuō)：“掛羊頭賣狗肉?！?p> 顯而易見(jiàn)，這是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，包括侵犯業(yè)主的陽(yáng)光權(quán)、環(huán)境質(zhì)量權(quán)、空氣質(zhì)量權(quán)等，降低了業(yè)主的總體生活質(zhì)量水平，特別是別墅類產(chǎn)品，環(huán)境質(zhì)量顯得尤為重要。

《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定在2004年6月1日開(kāi)始實(shí)施，可在天之權(quán)所律師張奕看來(lái)，這雖然對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的確定以及對(duì)開(kāi)發(fā)商都有一定約束力，但從司法實(shí)踐來(lái)看，根據(jù)此條規(guī)定判購(gòu)房者在規(guī)劃變更糾紛中勝訴的并不多。

因此，購(gòu)房時(shí)應(yīng)明確在合同中哪些條件是可協(xié)商補(bǔ)充的，以免日后出現(xiàn)糾紛問(wèn)題卻無(wú)證支持的后果。

守住三道防線

顧先生是過(guò)來(lái)人，在出現(xiàn)問(wèn)題的那段時(shí)間里，他也咨詢過(guò)很多精通房產(chǎn)的朋友以及律師，總結(jié)了一下，覺(jué)得簽合同應(yīng)該牢牢守住這樣三道防線：

道：把小區(qū)規(guī)劃圖標(biāo)示清楚

目前簽訂預(yù)售合同時(shí)，附件四中基本上都會(huì)被貼上一張復(fù)印好的小區(qū)規(guī)劃圖，但不僅河道、景觀看不清，甚至連小區(qū)大門都有可能找不到。這在以后也就很難保障自己的權(quán)益了。為此，簽合同時(shí)，購(gòu)房者一定要將住房周圍的道路、綠化、特殊景觀、變電站等情況標(biāo)示清楚，加以說(shuō)明。

道：把售樓廣告附加入合同

諸如顧先生本人那樣被廣告中的規(guī)劃介紹吸引而購(gòu)房的人很多，這就有必要把這些描述規(guī)劃內(nèi)容的廣告加入到預(yù)售合同的附件中去。顧先生如能將當(dāng)時(shí)對(duì)其購(gòu)房起到重要作用的報(bào)刊信息附在合同后面的話，書(shū)面證據(jù)也就會(huì)充分很多了。

業(yè)主可以保存的資料還包括了開(kāi)發(fā)商提供的樓書(shū)、以及承諾書(shū)等。把這些附加進(jìn)購(gòu)房合同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是很有必要的。

第三道：提高違約賠償門檻

目前采用的商品房預(yù)售合同示范文本第九條規(guī)定：開(kāi)發(fā)商不得擅自變更已經(jīng)與購(gòu)房者約定的小區(qū)平面布局（附件四），確需變更的應(yīng)當(dāng)征得購(gòu)房者書(shū)面同意。開(kāi)發(fā)商未征得購(gòu)房者同意變更小區(qū)的平面布局，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商恢復(fù)，如不能恢復(fù)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者支付一定的違約金。

因此，購(gòu)房者可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商把違約金提高，甚至可以有其他額外的規(guī)劃變更違約賠償?shù)募s定。這會(huì)對(duì)其產(chǎn)生了一定的威懾力，也降低了規(guī)劃被擅自改變的幾率。

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