解決商品房爭議的途徑

　　購房消費者在商品房糾紛產(chǎn)生后，一般可以采取下列救濟手段維持自身的權益：

　　1、與開發(fā)商交涉協(xié)商解決。

　　2、請行政主管部門或消費者協(xié)會等作為第三方介入爭議的調(diào)解。

　　3、根據(jù)與開發(fā)商約定的仲裁協(xié)議提請仲裁委員會仲裁。

　　4、向人民法院提起訴訟。

　　常見的商品房消費爭議類型

　　商品房不同于一般的商品，交易過程中涉及很多專業(yè)知識和法律知識，消費者稍有疏忽，就可能演變成日后的糾紛。本手冊前面章節(jié)中反復提醒購房者慎重決定和仔細核對的問題，實踐中還是會有不少購房者并未引起重視，從而產(chǎn)生了這樣或那樣的爭議。歸納起來，這些爭議主要有以下幾種：

　　1、廣告陷阱在地段上，開發(fā)商為吸引購房者，往往把自己的地段位置說得過于優(yōu)越。但消費者實際購購后卻發(fā)現(xiàn)和廣告上描述的相去甚遠，有的則根本不一樣。在價格上，開發(fā)商往往在廣告顯眼位置標一個令人心動的價格，但是這個價格卻往往只是特定樓層、特定房屋的個別價格，實際購購中很難購到。還有的開發(fā)商宣稱“入住即可拿到產(chǎn)權”，而實際上五證根本就不全。

　　2、購房定金爭議消費者在選購房屋時，銷售人員會舉出種種優(yōu)惠的措施促使消費者先簽訂認購書后交納定金，但是一旦消費者對房屋的相關內(nèi)容提出疑義拒絕購購時，定金卻很難索要回來。

　　3、購房合同爭議開發(fā)商利用“格式合同”來減輕或免除自己應當承擔的責任，發(fā)生糾紛，消費者難以得到滿意的答復。

　　4、房屋質(zhì)量讓人煩房屋的質(zhì)量問題是商品房投訴中較突出的問題。主要有房屋漏水、滲水、墻體長毛、裂縫等。它不僅在經(jīng)濟上給消費者造成損失，而且直接涉及消費者的人身、財產(chǎn)安全。

　　5、交房時間爭議通常購房者和開發(fā)商在購房合同中都約定了具體的交房時間，并約定如有違約應如何處理。但在實踐中，由于這樣或那樣的因素，遲延交房的現(xiàn)象時有發(fā)生。而一旦出現(xiàn)遲延交房，消費者才發(fā)現(xiàn)有些違約責任的約定是不平等的。比如說，有些合同中約定的違約金甚至還不夠支付銀行的貸款利息，這種違約責任不僅對開發(fā)商起不到懲戒的效果，連消費者較基本的損失也不能補償。

　　6、物業(yè)管理爭議物業(yè)管理是近幾年興起的一個新興產(chǎn)業(yè)，相應的法律法規(guī)規(guī)定相對滯后，再加上許多公司和人員服務意識跟不上，導致了物業(yè)管理企業(yè)頻遭投訴。存在的主要問題是物業(yè)管理義務不清、收費過高、報修后維修不及時、服務不到位、管理服務水平低等。

　　幾個常見問題的處理

　　1、商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題該怎么辦？相關規(guī)定 A在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

　　開發(fā)商向購房者交付房屋時提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并不意味著他可以在交付房屋后據(jù)此而不承擔因房屋質(zhì)量等問題引起的責任。業(yè)主可以依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》在保修期內(nèi)，就與開發(fā)商約定的保修范圍、保修責任，要求開發(fā)商承擔維修義務。

　　如果開發(fā)商不履行應盡的維修義務，消費者不滿意的，可以向所在城市的建設工程質(zhì)量管理部門投訴，這些行政部門一般都設有專門處理投訴的機構。

　　2、商品房的質(zhì)量保修期限有多長？

　　較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 12條規(guī)定，因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

　　交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任：出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，購受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

　　《商品房銷售管理辦法》第 33條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期：存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的較低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的較低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

　　在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

　　《建設工程質(zhì)量管理條例》第 40條規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的較低保修期限為：

　?。ㄒ唬┗A設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年；

　?。ㄈ┕崤c供冷系統(tǒng)，為 2個采暖期、供冷期；

　?。ㄋ模╇姎夤芫€、給排水管理、設備安裝和裝修工程，為 2年。

　　其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

　　建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

　　第 41條規(guī)定：建設工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

　　《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》：第 5條規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》應當包括以下內(nèi)容：

　?。ǖ?3款）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水 3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1年；墻面、頂棚抹灰層脫落 1年；地面空鼓開裂、起砂 1年；門窗翹裂、五金件損壞 1年；管道堵塞 2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備 1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具 1年；燈具、電器 6個月。其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

　　第 6條規(guī)定，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低于本規(guī)定第 5條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長保修期。

　　綜上，在房屋保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，直接由開發(fā)商承擔保修責任，在保修期外發(fā)生質(zhì)量問題，由購受人自行修復。如果房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用或者房屋的主體結構質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，購受人可以要求解除合同并要求出賣人賠償損失。保修期限依據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》或者《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》執(zhí)行，以對消費者有利為原則適用。

　　3、對商品房面積有異議該找誰？

　　相關規(guī)定 B一般商品房面積的誤差是怎樣產(chǎn)生的呢？頭先，從圖紙到現(xiàn)房存在誤差環(huán)節(jié)。其次，根據(jù)圖紙得來的預測面積和現(xiàn)房實測面積之間存在誤差。當然，還會因開發(fā)商在施工過程中修改圖紙，造成預測與實測面積存在較大差異，合同中對于公攤部位的說明又過于簡單，更讓業(yè)主產(chǎn)生懷疑。

　　另外，誤差的產(chǎn)生小部分原因還是測量法規(guī)的不完善造成的。

　　戶內(nèi)面積減少、公攤面積加大是近來面積縮水的主要表現(xiàn)，即面積總誤差并未超過合同規(guī)定的 3％的范圍，但增加面積均多在公攤上。這種情況如果只發(fā)生在部分戶型，尚屬正常；如果普遍存在，則測量錯誤和開發(fā)商修改圖紙的可能性都會存在。

　　如果購房者認為所購房屋面積與合同約定有出入，可向房地產(chǎn)產(chǎn)權主管部門申請復查，要求原測量單位復測，還可向上級測繪主管部門申請復查?；蛘呶芯哂邢嚓P資質(zhì)的測量機構進行重新測量。只要是具有國家認可資質(zhì)的房屋測量專業(yè)隊伍，并擁有相應的專門設備和工程技術人員，復測的數(shù)據(jù)和證明都是具有權威性的。專業(yè)機構測量是收費的，這些費用需要消費者先行支付。

　　4、商品房室內(nèi)環(huán)境檢測該找誰？

　　相關規(guī)定 C建立民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境竣工驗收檢測制度。

　　建筑工程竣工時，建設單位要按照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》要求對室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢查驗收，委托經(jīng)過考核認可的檢測機構對建筑工程室內(nèi)氡、甲醛、苯、氨、總揮發(fā)性有機化合物（ TVOC）的含量指標進行檢測。建筑工程室內(nèi)有害物質(zhì)含量指標不符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》規(guī)定的，不得投入使用。

　　從事建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測的機構要經(jīng)過有關部門認證后，方可從事建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測。

　　依據(jù)上述規(guī)定，現(xiàn)在商品房在交付使用的時候，應該提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。消費者可以向開發(fā)商要求查閱。如果消費者認為所購房屋的室內(nèi)環(huán)境不能達到《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的要求，可以委托專業(yè)機構實施檢測。

　　為規(guī)范室內(nèi)空氣檢測市場，國家認監(jiān)委發(fā)出了《關于對室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測機構開展計量認證的通知》明確規(guī)定，從事室內(nèi)空氣檢測機構應通過計算認證，并由國家認監(jiān)委統(tǒng)一向社會進行公布。消費者要找具有國家認可資質(zhì)的檢測專業(yè)機構進行檢測，經(jīng)過采集樣品和分析樣品后，由這些專業(yè)機構出具檢測報告。有些專業(yè)機構在檢測后還可以提供空氣質(zhì)量的改善方案，由環(huán)保專家根據(jù)室內(nèi)空氣質(zhì)量現(xiàn)狀做出有針對性的改善方案。專業(yè)機構測量是收費的，這些費用需要消費者先行支付。

　　《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，于 2003年 3月 24日由較高人民法院審判委員會第 1267次會議通過，自 2003年 6月 1日起施行。

　　《住宅設計規(guī)范》由國家質(zhì)量技術監(jiān)督局、建設部聯(lián)合發(fā)布，自 1999年 6月 1日起施行。

　　《物業(yè)服務收費管理辦法》由國家發(fā)展和改革委員會、建設部發(fā)布，自 2004年 1月 1日起執(zhí)行。

　　《房產(chǎn)測繪管理辦法》， 2000年 10月 8日建設部第

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