簽訂購(gòu)房合同的重要性，大多數(shù)購(gòu)房人已知曉。一旦購(gòu)房人簽訂了對(duì)自己不利的合同，常常有兩種結(jié)果：一種是不違反法律的約定，只能按合同約定辦理；另一種情況，違反法律的約定，雖從法理上說(shuō)是無(wú)效條款，但這種無(wú)效往往需要法院的判定才能較終落實(shí)，而一些相關(guān)的法律，特別是一些政府部門(mén)的規(guī)范性文件是否適用，完全取決于法官的自由裁量，購(gòu)房人經(jīng)常感到有怨無(wú)處訴，只能忍氣吞聲。目前的現(xiàn)實(shí)告訴購(gòu)房人，要想減少被動(dòng)，頭先應(yīng)在簽合同時(shí)多加小心，避免誤入合同陷阱。針對(duì)上述情況，購(gòu)房專家劉宏誠(chéng)根據(jù)2003年較新的政策變化，重新撰寫(xiě)了自己對(duì)簽訂購(gòu)房合同的體會(huì)，本刊將在“購(gòu)房課堂”欄目中陸續(xù)刊登，希望能對(duì)讀者們簽好購(gòu)房合同有所幫助。

　　別被“標(biāo)準(zhǔn)合同”唬住

　　房地產(chǎn)商在與購(gòu)房人簽合同時(shí)，往往會(huì)把自己填好空的合同及自己寫(xiě)的“補(bǔ)充協(xié)議”一起交給購(gòu)房人，并告訴購(gòu)房人：他們用的是政府標(biāo)準(zhǔn)合同，不能修改，作為購(gòu)房人千萬(wàn)不要被唬住。印有“北京市國(guó)土資源和房屋管理局制”字樣的合同是政府統(tǒng)一印制的，但合同中的空白處如果已經(jīng)填寫(xiě)好，則是房地產(chǎn)商自己填寫(xiě)的，補(bǔ)充協(xié)議也是房地產(chǎn)商自己印的。房地產(chǎn)商可以在《合同》中對(duì)填空做出選擇，可以寫(xiě)補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房人也同樣有權(quán)利要求對(duì)填空重新選擇，要求采用自己寫(xiě)的補(bǔ)充協(xié)議或雙方協(xié)商一致的補(bǔ)充協(xié)議。

　　合同是當(dāng)事人對(duì)雙方意愿的表達(dá)，作為政府，只要當(dāng)事人自己簽訂的合同內(nèi)容不違反法律，就不會(huì)加以干預(yù)。政府出臺(tái)《商品房購(gòu)賣(mài)合同示范文本》，印制統(tǒng)一合同，并非是要搞格式合同，限制當(dāng)事人的自主決定，而是希望能對(duì)大部分從來(lái)沒(méi)有簽訂過(guò)合同的人不知如何下手提供幫助和保護(hù)。示范文本對(duì)購(gòu)房人來(lái)講并非是不利的“格式化”合同，對(duì)購(gòu)房人不利的是房地產(chǎn)商做過(guò)手腳后（填好空和寫(xiě)好補(bǔ)充協(xié)議）的合同。

　　另外要提醒購(gòu)房者注意的是，從20世紀(jì)90年代初至今，除了房地產(chǎn)商自己印的購(gòu)房合同外，北京市印有“北京市房地產(chǎn)管理局制”的內(nèi)、外銷(xiāo)商品房《預(yù)售契約》和《銷(xiāo)售契約》不少于10種，國(guó)家也出過(guò)兩次《示范文本》。因此，購(gòu)房人在簽購(gòu)房合同前較好先查清現(xiàn)在使用的合同樣本并復(fù)印一份，在簽合同時(shí)拿出來(lái)和房地產(chǎn)商提供給您的合同對(duì)一對(duì)，看看有沒(méi)有被偷梁換柱。購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房，房地產(chǎn)商可以不使用北京市統(tǒng)一合同樣本，購(gòu)房人也可以用統(tǒng)一合同樣本進(jìn)行比較，讓房地產(chǎn)商解釋清楚區(qū)別在哪兒？　　避免談判前先把自己置于不利地位

　　購(gòu)房人在合同談判時(shí)往往處于不利地位，頭要原因是先付了“定金”。

　　售樓人員過(guò)去會(huì)用建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》游說(shuō)購(gòu)房人付出定金，今后售樓人員還會(huì)用《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行繳納定金的游說(shuō)。

　　但筆者提醒購(gòu)房人注意的是，上述兩個(gè)辦法還有較新的高法司法解釋無(wú)一不在用詞上回避了“定金”二字，原因是行政法規(guī)也好、司法解釋也好，都無(wú)法逾越《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金”的法律條文規(guī)定。而房地產(chǎn)商的認(rèn)購(gòu)書(shū)幾乎一致的將認(rèn)購(gòu)款寫(xiě)成“定金”。售樓人員也從來(lái)不肯告訴購(gòu)房者那些辦法和司法解釋在預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用可退規(guī)定的后面還有一句話：“當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”

　　購(gòu)房人一定要清楚，錢(qián)放在自己口袋時(shí)，您在售樓人員眼里是“爺”，是“奶”，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)前一定要充分利用自己這時(shí)的有利地位，先向售樓人員要正式合同和補(bǔ)充協(xié)議看看里面的條款您是否基本接受，并要求房地產(chǎn)商一定在認(rèn)購(gòu)書(shū)上白紙黑字寫(xiě)明：“購(gòu)方在支付（）金（叫什么金都行，但一定不要寫(xiě)“定金”）后與賣(mài)方不能就所購(gòu)房屋合同或補(bǔ)充協(xié)議條款達(dá)成一致時(shí)，購(gòu)方隨時(shí)可以要求賣(mài)方退還已交款項(xiàng)，賣(mài)方應(yīng)在接到購(gòu)方要求（）日內(nèi)（法定節(jié)假日順延）將上述全款退還購(gòu)方?！狈駝t，購(gòu)房人如果不肯放棄已吐出的血，就只有被售樓人員繼續(xù)牽著鼻子走了。劉宏誠(chéng)

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