什么情況要做價(jià)格評(píng)估

　　在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，一般遇到以下幾種情況時(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估：

　　□房地產(chǎn)交易雙方為確定合理的交易價(jià)格或租賃價(jià)格，可以委托房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考，以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值的不了解，期望值相差太遠(yuǎn)而影響交易的正常進(jìn)行。

　　□雙方辦理交易過(guò)戶手續(xù)，需要按成交價(jià)格的一定比例繳納契稅，如果申報(bào)價(jià)格明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格，則需對(duì)成交房屋進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估額來(lái)納稅；

　　□公房上市，向政府繳納出讓金或土地收益金，需要評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估價(jià)格；

　　□征地及舊城改造、房屋拆遷，需要按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估價(jià)格來(lái)補(bǔ)償；

　　□以房屋抵押的貸款、擔(dān)保、保險(xiǎn)，需對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定貸款、投保額度；

　　□房地產(chǎn)繼承、分割、糾紛所涉及到的房地產(chǎn)價(jià)格，也需要評(píng)估機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見(jiàn)；

　　□以房地產(chǎn)作價(jià)入股，用房地產(chǎn)抵債，房地產(chǎn)拍賣(mài)或破產(chǎn)清算，都需要評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告；

　　□一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，企業(yè)改制、被收購(gòu)、兼并或合并，以及辦理土地使用權(quán)出讓都離不開(kāi)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　哪種評(píng)估機(jī)構(gòu)可靠

　　目前國(guó)內(nèi)的評(píng)估機(jī)構(gòu)種類(lèi)繁多，從專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估公司、資產(chǎn)評(píng)估公司到會(huì)計(jì)師事務(wù)所、各類(lèi)咨詢公司，從幾十人上百人的大公司到一兩個(gè)人的小公司，應(yīng)有盡有。真正具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)只有兩類(lèi)，一類(lèi)是建設(shè)部批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，較高端為一級(jí)其次為二級(jí)和三級(jí)；另一類(lèi)是國(guó)土資源部批準(zhǔn)設(shè)立的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，較高端為A級(jí)，其次為準(zhǔn)A級(jí)和B級(jí)。就北京市而言，管理機(jī)關(guān)為北京市國(guó)土資源和房屋管理局；市場(chǎng)一處管理房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，土地出讓處管理土地評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前北京市從事房地產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)正在清理整頓，由北京市國(guó)土資源和房屋管理局批準(zhǔn)可繼續(xù)從事房地產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)大約有幾十家。而北京地區(qū)具有建設(shè)部一級(jí)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有十幾家。

　　至于財(cái)政部認(rèn)定的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所大多不具備房地產(chǎn)評(píng)估的資格。此外社會(huì)上比較常見(jiàn)的房地產(chǎn)咨詢、服務(wù)公司，多數(shù)情況下是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，這類(lèi)機(jī)構(gòu)數(shù)量也比較多，有幾百家，是為了促成房地產(chǎn)交易而從事居間、代理業(yè)務(wù)，由北京市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)二處統(tǒng)一管理。它們一般也不具備房地產(chǎn)評(píng)估資格，不管是哪種機(jī)構(gòu)，只要看他們的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書(shū)就可以知道其是否有從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的資格。

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估怎樣取費(fèi)

　　對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的收費(fèi)，國(guó)家有專門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，采用的是按評(píng)估標(biāo)的額差額定率分檔累進(jìn)的方法計(jì)算，具體可參看附件：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”和收費(fèi)舉例。對(duì)于評(píng)估總量值低于100萬(wàn)元人民幣的，可直接按照5‰的比例測(cè)算。

　　例如，標(biāo)的總額40000萬(wàn)元，計(jì)算評(píng)估收費(fèi)額。

　　100萬(wàn)元×5‰＝0．5萬(wàn)元

　?。?000－100）萬(wàn)元×2．5‰＝2．25萬(wàn)元

　　（2000－1000）萬(wàn)元×1．5‰＝1．5萬(wàn)元

　?。?000－2000）萬(wàn)元×0．8‰＝2．4萬(wàn)元

　?。?000－5000）萬(wàn)元×0．4‰＝1．2萬(wàn)元

　?。?0000－8000）萬(wàn)元×0．2‰＝0．4萬(wàn)元

　?。?0000－10000）萬(wàn)元×0．1‰＝3萬(wàn)元

　　收費(fèi)總金額為：0．5＋2．25＋1．5＋2．4＋1．2＋0．4＋3＝11．25萬(wàn)元

　　常用哪些評(píng)估方法

　　房地產(chǎn)評(píng)估雖然是專業(yè)技術(shù)工作，但其原理并不復(fù)雜，常用的評(píng)估方法有以下幾種：

　　□市場(chǎng)比較法將要評(píng)估的房地產(chǎn)與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算要評(píng)估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　□剩余法預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。□收益法預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　□成本法求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格（即在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，重新建造評(píng)估對(duì)象所需的費(fèi)用）或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　□基準(zhǔn)地價(jià)修正法各地方政府一般定期對(duì)所轄區(qū)域公布基準(zhǔn)地價(jià)，由評(píng)估對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。

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