益糾紛開始上升，問題多出在這樣一些環(huán)節(jié)：一是廣告失實；二是面積不符合承諾；

三是隨意變更設(shè)計，且根本不通知業(yè)主；四是配套不落實；五是物業(yè)管理收費高，

水平低。

　　那么，購房子應(yīng)該怎么個明白法呢？

　　建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司副司長陸克華提醒消費者，購房子先要分清是舊房還是

新房。如果是舊房，關(guān)鍵要注意房子的產(chǎn)權(quán)問題：你要購的房子所有權(quán)是否清楚？

現(xiàn)在的業(yè)主對房子是擁有完全所有權(quán)還是只有使用權(quán)？業(yè)主是否與他人擁有房子的

共有產(chǎn)權(quán)且是否有權(quán)單獨處理？房子是否已經(jīng)租賃或抵押，是否有其他債權(quán)債務(wù)糾

紛？

　　如果是新房，就要分預(yù)售房和現(xiàn)房兩種情況。預(yù)售房頭先看有沒有預(yù)售許可證，

此證發(fā)放的前提是規(guī)劃、土地使用、施工許可三證齊全。接下來要看現(xiàn)場，消費者

一定要親自感受未來住房的環(huán)境，看看與廣告所說是否相符。預(yù)售環(huán)節(jié)較重要的就

是把好合同關(guān)，一定要逐字逐句推敲，像“進口電梯”、“高端材料”等虛詞一概

不留，而對面積出現(xiàn)差額如何處理、設(shè)計變更怎樣處理、房屋逾期交付怎么解決、

房屋保修的范圍和時間、物業(yè)管理有什么規(guī)定等問題，一定要寫實。一個完善的合

同是消費者權(quán)益的較基本的保證。

　　有關(guān)人士特別提醒消費者，購房一定要強化這樣幾個意識：產(chǎn)權(quán)意識、合同意

識、品牌意識。

　　產(chǎn)權(quán)意識無非是讓消費者搞清這樣一個問題：房子能不能購賣。頭先看土地使

用權(quán)是集體還是國有，國有的是出讓還是劃撥。如果是集體所有制土地，就無權(quán)開

發(fā)商品房，如是國有劃撥土地，則消費者在今后上市時將面臨補交土地出讓金的問

題。近年來在一些城市郊區(qū)蓋起了很多別墅、花園，其實很多項目的土地是村鎮(zhèn)所

有，根本無權(quán)搞商品房開發(fā)。但很多粗心的消費者幾乎沒有產(chǎn)權(quán)意識，一看房子便

宜，環(huán)境不錯就付款，到較后房子的產(chǎn)權(quán)證卻拿不到手。

　　關(guān)于合同，建設(shè)部和國家工商局在1995年就推出了商品房銷售合同的示范文本，

但有些開發(fā)商覺得這個文本太透明了，不愿意采用。消費者有的不知道有這么一個

示范文本，有的知道卻覺得麻煩也不采用。其實，這個文本中對各類問題的處理有

很詳細的規(guī)定，如果認真簽訂，可以避免很多糾紛。在目前我們市場和法規(guī)都有不

健全之處、消費者尚不習慣花錢請律師的情況下，合同就更顯得重要。

　　品牌意識的提出，在目前房地產(chǎn)市場上有些過于理想化，因為我們的商品房還

沒有完全實現(xiàn)購方市場。但開發(fā)商的實力與過往業(yè)績，往往與商品房的質(zhì)量有直接

聯(lián)系，同時，挑選品牌還可以防止那種項目公司干完就走、售后服務(wù)找不到主的情

況。

　　■摘自《人民日報》　文／朱劍紅

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