■購房高手○梁運(yùn)斌

按照房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)和原則，開發(fā)公司出售的房屋其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸出資購房的單位和個(gè)人所有。根據(jù)目前商品房銷售的劃分，商品房總體上可以分為兩大類，一是對象所在地城市居民、企事業(yè)單位銷售的所謂“內(nèi)銷房”；另一種則是有外商參與投資開發(fā)，房屋銷售對象主要是海外華僑、港澳臺同胞以及在華工作的外籍人士的“外銷房”。

商品房交易是一種不同于一般商品購賣的特殊商品的交易行為，由于其交易標(biāo)的額巨大，交易時(shí)手續(xù)極為繁瑣，并且需要一個(gè)相當(dāng)長的交易時(shí)間過程，因此購購商品房必須按照嚴(yán)格的程序進(jìn)行，交易行為才能順暢。按照規(guī)范的操作方式，在購購商品房時(shí)，購房過程較好委托律師按照一定的法律程序來辦理，這樣購房契約的簽訂才會嚴(yán)謹(jǐn)，所購房的安全性才會有保障。

在購購商品房時(shí)，一般情況下交易雙方都應(yīng)該按照以下基本程序辦理：

一、簽訂認(rèn)購書

商品房銷售工作開始后，開發(fā)商或代理商通常會設(shè)立售樓處。經(jīng)過宣傳廣告，購房人在得到信息后，會到售樓處簽訂認(rèn)購書，并交納定金，銷售方應(yīng)將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房人，并應(yīng)實(shí)事求是地向購房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，購賣雙方所簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

1．賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話。認(rèn)購方名稱／姓名、地址、電話、身份證件種類，指定律師所名稱、地址、電話。2．認(rèn)購物業(yè)。3．房價(jià)（戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)）。4．付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。5．認(rèn)購條件：簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式契約的時(shí)間、付款地址、帳戶、簽約地點(diǎn)等。

當(dāng)購房人在售樓處簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以使其清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。《簽約須知》是購房人在簽約前應(yīng)細(xì)讀的重要文件，只有看懂并搞清其中的全部條款內(nèi)容，才可以保證下一步順利簽約。

《簽約須知》的主要內(nèi)容包括：1．簽約地點(diǎn)。2．購房者（個(gè)人、公司）應(yīng)帶有關(guān)身份證件、公司文件前去簽約。3．購房者若委托他人簽約，有關(guān)委托書的說明。4．有關(guān)付款憑證的說明。5．繳納有關(guān)的稅費(fèi)說明：印花稅（房價(jià)萬分之五）、契稅（房價(jià)3％－6％）、手續(xù)費(fèi)1％、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)0．3元／平方米、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅和有關(guān)公證公證費(fèi)等。

二、簽訂購賣契約

購房人在售樓處簽過認(rèn)購書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)會同自己的律師到售樓處（外銷房應(yīng)到代理商指定的律師樓）簽訂正式購賣合同。律師負(fù)責(zé)簽約事宜、起草補(bǔ)充協(xié)議、審核契約須知、制定稅費(fèi)明細(xì)表、按揭須知，審查付款情況，制定簽約付款進(jìn)程表等文件。銷售方律師還要審查購房人身份證件，確定其契稅繳納類別，并向購房人提供法律咨詢服務(wù)。簽訂購賣契約是銷售過程中較重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，契約也是銷售中較重要的法律文件，它規(guī)定購賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每一個(gè)購房人花巨額資金購購房產(chǎn)，都要對契約的每一條逐句審查、詢問。

預(yù)售契約的主要條款包括：1．土地使用權(quán)及房產(chǎn)名稱。2．購房人購購房產(chǎn)及交付定金。3．購房人購購房產(chǎn)的面積及土地使用權(quán)面積和年限。4．房價(jià)（單位面積、總價(jià)）。5．付款方式。6．賣方違約條款（未按期交房）。7．賣方質(zhì)量違約條款。8．賣方保修條款。9．購方接受物業(yè)管理公司管理?xiàng)l款。10．預(yù)售登記條款。11．轉(zhuǎn)讓條款。12．過戶條款。13．解決糾紛條款。

另外，預(yù)售契約和購賣契約內(nèi)容較簡單，發(fā)展商可以增加補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議主要內(nèi)容有：1．限制購方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款。2．賣方因不可抗力延期交房免責(zé)條款（包括供氣、供暖等）。3．房屋實(shí)際交付后，賣方免除損害責(zé)任條款。4．不可抗力對房屋造成損害，賣方免責(zé)條款。5．具體轉(zhuǎn)讓條款。

三、預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓

登記：辦理預(yù)售登記對保護(hù)房屋交易雙方權(quán)益十分重要，對履約有所保障，只有辦理完預(yù)售、預(yù)購登記后協(xié)議方才生效。簽訂契約30日內(nèi)，購賣雙方應(yīng)到市房屋土地管理局市場處辦理預(yù)售／預(yù)購登記手續(xù)。購賣雙方共同委托律師辦理上述手續(xù)。

轉(zhuǎn)讓：購方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房，購方與轉(zhuǎn)受讓人應(yīng)在預(yù)售契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。

四、辦理入住

在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，律師協(xié)助審查，每期付款的底單復(fù)印件都要給銷售商律師樓立檔保存。在較后入住時(shí)供審核。由律師發(fā)入住單。

五、安排簽訂管理公約

預(yù)售契約或購賣契約有接受管理公司的管理?xiàng)l款，所以入住前，必須安排購方與管理公司簽訂管理公約，交納維修基金及各種費(fèi)用。

六、辦理產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證

發(fā)展商較后要為購房人（此時(shí)也可稱為業(yè)主）辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，較終辦理產(chǎn)權(quán)證。

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