在政府宏觀調(diào)控下蹣跚走了近半年的中國(guó)房地產(chǎn)，終于等到了“金九銀十”的樓市盛宴。對(duì)于海南而言，這更是整個(gè)國(guó)際旅游島翹頭以盼的樓市狂歡季。在宏觀調(diào)控全國(guó)樓市趨冷的大背景下，更兼旅游淡季的雙重煎熬，讓甫經(jīng)國(guó)際旅游島大力推動(dòng)的海南地產(chǎn)，經(jīng)歷了一場(chǎng)猶如過(guò)山車(chē)般的游戲。

　　自去年8月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)海南建設(shè)“海南國(guó)際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)”，至今恰好一年。這一年，歷經(jīng)瘋漲之后又狂縮的海南樓市還剩下些什么?下半年的海南樓市走向何方?

　　“這應(yīng)該是波投資海南房地產(chǎn)的較佳時(shí)刻!誠(chéng)然，海南房地產(chǎn)差不多被透支了2、3年，房?jī)r(jià)有所虛高，但經(jīng)過(guò)近半年來(lái)政府宏觀調(diào)控、海南旅游淡季的擠壓，海南樓市的泡沫已經(jīng)被清除。目前，大部分新入市樓盤(pán)的價(jià)格，較之年初均有10%左右的降幅。馬上就將進(jìn)入海南旅游的旺季，較遲10月，海南房地產(chǎn)就將迎來(lái)一波小高潮，雖然不會(huì)暴漲，但期望房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的預(yù)期已不可能實(shí)現(xiàn)?！痹谌齺喤R海的一間咖啡吧，一在海南從業(yè)多年的房地產(chǎn) 人士向記者如此言道。

　　樓市回暖，銷(xiāo)售壓力不減

　　8月末初秋的海南地產(chǎn)，已經(jīng)顯現(xiàn)出回暖的征兆，?？?、三亞等地的各大項(xiàng)目銷(xiāo)售處，開(kāi)始出現(xiàn)三三兩兩的人群。

　　“這幾天確實(shí)比前段時(shí)間人氣好了很多，每天大概都有2位數(shù)的客戶(hù)前來(lái)看盤(pán)。”提到較近的客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)量，海南國(guó)瑞地產(chǎn)副總經(jīng)理齊志輝(微博)的眉頭舒展了些，“但成交量卻沒(méi)什么變化。8月，在海南又有‘鬼月’支撐，歷來(lái)都是海南樓市銷(xiāo)售的冰點(diǎn)。近期國(guó)家收緊第三套房貸，更加劇了這一現(xiàn)象，整個(gè)海南項(xiàng)目銷(xiāo)售量大幅下降，降幅達(dá)40%以上?！?/P>

　　隨著海南旅游旺季的來(lái)臨，齊志輝認(rèn)為9、10月的海南樓市將迎來(lái)一波高潮，其理由有三。一是中國(guó)投資渠道本身就有限，資金可以找到的出口不多，二是人民幣通脹預(yù)期仍然存在;三是海南房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值不容忽視。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7、8、9三個(gè)月周，?？谏唐贩砍山涣糠謩e達(dá)51套、86套和121套。專(zhuān)家分析認(rèn)為主要是兩方面原因?qū)е?，一是海南進(jìn)入每年的購(gòu)購(gòu)?fù)荆Ｄ厦磕甓际沁@個(gè)時(shí)候島外客戶(hù)來(lái)購(gòu)房比較多，他們需求的主要是以旅游、度假、養(yǎng)老為主。二是本島居民購(gòu)購(gòu)力不斷增強(qiáng)，剛性需求增多了，也使得海南的樓市成交量不斷提高。

　　但有趣的是，雖然海南樓市回暖的征兆明顯，但各大項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)下半年的銷(xiāo)售狀況卻并不樂(lè)觀。

　　“上半年銷(xiāo)售狀況不好，基本上項(xiàng)目都處于停滯狀態(tài)，都等著下半年集中放量?！?海南房地產(chǎn)業(yè) 人士吳志強(qiáng)一語(yǔ)道破玄機(jī)，“據(jù)我所知，僅在9、10兩個(gè)月，就有50-60家新盤(pán)入市。而其中更不乏一些資金鏈緊張的中小開(kāi)發(fā)商，還打著進(jìn)一步降價(jià)促銷(xiāo)的念頭?？梢灶A(yù)見(jiàn)，雖然下半年整個(gè)海南樓市氣候回暖，但在龐大的新盤(pán)入市量刺激下，項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力并不見(jiàn)得會(huì)比上半年輕松，很可能將演變出一場(chǎng)房企共同角逐的價(jià)格戰(zhàn)!”

　　房?jī)r(jià)觸底，投資進(jìn)行時(shí)?

　　8月末，海南較新出臺(tái)的《貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知的意見(jiàn)》中，明確指出要著力調(diào)整海南商品房“一頭獨(dú)大”的問(wèn)題和高空置率的問(wèn)題，這將有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作行為，同時(shí)也必將會(huì)對(duì)海南的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一些關(guān)鍵的影響。

　　“海南的房?jī)r(jià)確實(shí)被透支了2、3年?！泵鎸?duì)記者一再的追問(wèn)，海南一房企巨頭高管，終于忍不住袒露事實(shí)?！暗@種透支只限于年初國(guó)際旅游島政府批復(fù)后那短暫的一段時(shí)間，事實(shí)上，經(jīng)過(guò)這次‘史上較嚴(yán)厲’調(diào)控政策，以及海南旅游淡季的影響，海南房地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)被擠得差不多了。幾乎所有海南的項(xiàng)目，均在這段時(shí)間有10%左右的降幅，新開(kāi)樓盤(pán)更是采取‘低開(kāi)高走’的方式入市。海口目前新入市樓盤(pán)的均價(jià)約12000~15000元/平方米，而三亞新入市的樓盤(pán)均價(jià)約在20000~22000元/平方米左右?！?/P>

　　事實(shí)上，早在8月初，一些敏感的投資者就已經(jīng)察覺(jué)到海南樓市即將到來(lái)的反彈，開(kāi)始有意識(shí)地向海南遷徙。一位來(lái)自北京在海南已有2套房產(chǎn)投資者告訴記者：“8月中旬，我發(fā)現(xiàn)全國(guó)各地二手房的成交都開(kāi)始回升，北京新房成交也不錯(cuò)。我當(dāng)時(shí)就想，全國(guó)樓市普遍走好，海南樓市應(yīng)該也還有一波行情，于是就約了幾個(gè)朋友一起到海南來(lái)看房?！?/P>

　　而這位投資者對(duì)海南樓市的理解，與業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的看法如出一轍。專(zhuān)家認(rèn)為：“9、10月份本就是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的旺季，而對(duì)于海南來(lái)說(shuō)，這其實(shí)可以算著一年的開(kāi)始。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，海南房地產(chǎn)一年60%以上的銷(xiāo)售是從10月到次年01月4個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)的。要在短期內(nèi)消化全年一大半的銷(xiāo)售量，毫無(wú)疑問(wèn)海南樓市將在年底迎來(lái)一波小高潮，但在大量新盤(pán)入市的沖擊下，政府宏觀調(diào)控的趨緊的大背景下，房?jī)r(jià)不可能再出現(xiàn)暴漲，但期待房?jī)r(jià)持續(xù)下降的預(yù)期也已不可實(shí)現(xiàn)。因此，此刻可以算是整個(gè)海南房?jī)r(jià)的觸底階段，如果要投資的話(huà)，目前是較佳時(shí)刻?！?/P>

　　趨勢(shì)轉(zhuǎn)向，城市價(jià)值受寵

　　“以前海南置業(yè)投資大多偏重于海景房，殊不知大多海景房城市配套匱乏，居住、度假功能俱不完善，使用率很低，”海南一位從業(yè)多年的房地產(chǎn) 人士告訴記者，“隨著置業(yè)的理性回歸，今年，海南城市價(jià)值版塊將成為新的熱點(diǎn)，特別是兼具有城市價(jià)值和海景資源的兩棲房，將更是稀缺?！?/P>

　　海南省副省長(zhǎng)姜斯憲則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，加之為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供配套功能的集工作、生活、娛樂(lè)為一體的新型商務(wù)地產(chǎn)及康體養(yǎng)生、主題公園、商業(yè)娛樂(lè)、分時(shí)度假等經(jīng)營(yíng)性房的嚴(yán)重不足，是桎梏海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要因素之一。

　　對(duì)此，海南本地一中介機(jī)構(gòu)潘姓總經(jīng)理認(rèn)為，從去年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)到現(xiàn)在，都可以視作國(guó)內(nèi)國(guó)際富豪對(duì)海南的波投資，主要集中在沿海一線(xiàn)海景等資源性項(xiàng)目，故房?jī)r(jià)高企是實(shí)屬正常。隨著海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，將逐漸從一線(xiàn)海景延伸至二、三線(xiàn)海景，資源搶占完畢后，必然是對(duì)城市功能、配套的進(jìn)一步要求?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今后1、2年內(nèi)，海南的城市、副資源型住宅，將逐漸搶占一線(xiàn)海景住宅的市場(chǎng)份額，在海南房地產(chǎn)銷(xiāo)售中所占比重越來(lái)越高。

　　同時(shí)，潘總說(shuō)道：“雖然海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要明確提出了適度發(fā)展度假旅居型房地產(chǎn)的要求，事實(shí)上海南符合這一要求的項(xiàng)目并不多。即便有1、2個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)生活配套、設(shè)施還算完善，卻又因離城市過(guò)于遙遠(yuǎn)，無(wú)法滿(mǎn)足更多的生活需求。或許，魯能?三亞灣能算得上度假旅居型地產(chǎn)的案例吧，況且魯能還在進(jìn)一步打造其環(huán)島休閑度假圈。事實(shí)也是如此，從我們代理的項(xiàng)目在三亞的銷(xiāo)售情況來(lái)看，目前城市住宅銷(xiāo)量也呈現(xiàn)大幅攀升的趨勢(shì)。只有加大結(jié)構(gòu)合理、配套功能完備綜合度假旅居型地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，才能真正讓海南居高不下的‘空置率’降下來(lái)!”

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