隨著緊縮貨幣政策的實(shí)施，貨幣供應(yīng)量中的M1指標(biāo)增幅正在探底，根據(jù)M1與房?jī)r(jià)的相關(guān)性的研究，房?jī)r(jià)同比增幅將繼續(xù)下行，預(yù)計(jì)明年二季度觸底;同時(shí)，隨著緊縮貨幣政策漸近“底部”，房地產(chǎn)業(yè)度過資金較為緊張的寒冬已經(jīng)為期不遠(yuǎn)。

　　流動(dòng)性對(duì)于推動(dòng)的樓市復(fù)蘇有較大的作用，流動(dòng)性收縮則促使樓市降溫;而加息實(shí)際上直接提高開發(fā)貸款和個(gè)人信貸成本，能夠直接而全面的影響當(dāng)前樓市;存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)高位，對(duì)于開發(fā)企業(yè)貸款和個(gè)人購房貸款將有所限制。今年以來從緊的貨幣政策，對(duì)于嚴(yán)厲調(diào)控下的樓市無疑是一個(gè)明顯的利空因素。但需要關(guān)注的是，歐美國(guó)家多在實(shí)行寬松的貨幣政策，國(guó)內(nèi)通脹已顯觸頂跡象，國(guó)內(nèi)外因素正迫使我國(guó)的貨幣政策漸漸接近“底部”。

　　7月份，M1同比的增幅回落至12.42%，創(chuàng)下了29個(gè)月來的新低。從近十年數(shù)據(jù)來看，M1平均增幅約為17.68%，目前的M1增幅明顯低于近十年的增幅均值。M1可被視為是樓市的先行指標(biāo)，M1增幅持續(xù)下降且低位運(yùn)行，能夠直接促使樓市降溫。

　　隨著M1同比的增幅的回落，房?jī)r(jià)指數(shù)同比增幅也開始逐步回落，至今年7月份我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比增幅已降至4.53%，環(huán)比增幅已僅有0.09%。接下來，預(yù)期M1增幅將還有可能回落一些，但正在探底過程，一旦貨幣政策有所松動(dòng)，則就會(huì)出現(xiàn)反彈。上一輪M1增幅回落周期中，較低值2008年11月的6.38%。本輪調(diào)整周期，由于國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)情況明顯比2008年下半年樂觀，所以M1增幅的較低值將明顯高于6.38%，預(yù)計(jì)今年四季度M1增幅觸底。

　　國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明，M1的同比增幅變化，領(lǐng)跑于房?jī)r(jià)同比增幅變化5-6個(gè)月左右。據(jù)推測(cè)，M1增幅觸底回升后5-6個(gè)月左右，也即明年二季度或三季度，房?jī)r(jià)同比增幅可能觸底。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于2008年四季度和2009年經(jīng)濟(jì)刺激力度過大，導(dǎo)致了現(xiàn)在的高通脹和地方債務(wù)壓力，所以即便是未來貨幣政策有所松動(dòng)，也不可能像上一輪那么寬松，這也就注定本輪M1增幅的筑底、盤整時(shí)間較長(zhǎng)、反彈節(jié)奏較慢。與之相適應(yīng)，房?jī)r(jià)也將會(huì)保持較長(zhǎng)一段時(shí)間的調(diào)整、盤整、陰跌，預(yù)期明年下半年才有可能步入緩慢的上行通道。

   據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，房產(chǎn)政策在趨緊，老百姓在盯著變化中的房?jī)r(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市中，4月份新建商品住宅和二手住宅環(huán)比價(jià)格漲幅都沒有超過1.0%，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)也顯示，今年前4個(gè)月全國(guó)商品房成交均價(jià)漲幅持續(xù)回落， 1-4月全國(guó)商品房成交均價(jià)漲幅為6.6%，環(huán)比去年下跌了近1個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于目前宏觀調(diào)控下的房?jī)r(jià)走勢(shì)，專家們卻看法不同。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，大型開發(fā)商儲(chǔ)備的資金還是充足的，短時(shí)間出現(xiàn)大幅降價(jià)不太可能。但獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在接受新聞縱橫采訪時(shí)卻明確表示，3年之內(nèi)中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)跌50%。

　　謝國(guó)忠：中國(guó)的貨幣供應(yīng)量很高的時(shí)候主要的錢是用來做房地產(chǎn)，所以對(duì)貨幣供應(yīng)量對(duì)于控制的時(shí)候，房地產(chǎn)一定是受影響很大的，中國(guó)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)應(yīng)該是已經(jīng)到了，我們看到的交易量是非常低的，我覺得這次政府是有決心的，所以那些貨幣政策不會(huì)再放松了，所以這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)開始了。作為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超出了100%了，所以要調(diào)整50%的可能性是比較大的，但是這個(gè)調(diào)整的話是有階段性的，就是三年到四年。

　　對(duì)這樣的言論，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)回應(yīng)稱，“在經(jīng)濟(jì)處于上升的情況下，沒有看到哪個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)是下跌的。我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持9%以上高增長(zhǎng)，這種背景下，讓房?jī)r(jià)掉下來，是不現(xiàn)實(shí)的。”

　　財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究主任郭田勇昨晚在接受《新聞縱橫》值班編輯張則華采訪時(shí)也表示：從目前的供需上來看，在成交量不斷下滑的情況下，下半年將迎來房?jī)r(jià)調(diào)整窗口，但讓房?jī)r(jià)下跌40%至50%是不太可能的。

　　郭田勇：從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來看，未來房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度下跌的可能性是比較大的。去年開始，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控緊鑼密鼓。我們判斷，未來房地產(chǎn)有可能進(jìn)入調(diào)整期，但出現(xiàn)大幅下跌的可能性是非常小的。

　　2010年5月交通銀行副行長(zhǎng)錢文揮在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的要求進(jìn)行的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價(jià)格下降30%，開發(fā)貸款不良率增加1.2%，個(gè)人按揭不良率提高0.9%。另外，工行、建行對(duì)房?jī)r(jià)下跌可容忍度在35%左右，股份制銀行中，民生可容忍度較高為40%，招行為37%。

　　如果房?jī)r(jià)下跌達(dá)到50%，是否將會(huì)刺穿銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)承受能力呢?對(duì)此，郭田勇認(rèn)為：銀行與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度的確很高，需要密切關(guān)注，如果下跌達(dá)到50%，風(fēng)險(xiǎn)很大，但這種情況基本不會(huì)出現(xiàn)。

　　郭田勇：的確，房地產(chǎn)跟銀行之間的利益糾葛非常深。銀行普遍的房地產(chǎn)貸款比例大概占資產(chǎn)的30%，如果加上類房地產(chǎn)貸款，關(guān)聯(lián)度是比較高的。在這種情況下，銀行對(duì)這方面的風(fēng)險(xiǎn)的跟蹤和關(guān)注是非常有必要的。但我們認(rèn)為，總體來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌，對(duì)銀行會(huì)形成的風(fēng)險(xiǎn)和沖擊，不必過于擔(dān)心和過于緊張。a

　　這與機(jī)構(gòu)對(duì)此問題的看法正好相反，機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生大幅度的調(diào)整，中國(guó)的銀行業(yè)面臨的危機(jī)不會(huì)是美國(guó)式的爆發(fā)式危機(jī)。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)不大。

　　對(duì)此，謝國(guó)忠強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)并非中國(guó)經(jīng)濟(jì)的命根兒，房地產(chǎn)格局的改革不會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來致命傷，當(dāng)前中國(guó)的工業(yè)值、消費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施都在實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。所以，房?jī)r(jià)下跌50%銀行仍能度過風(fēng)險(xiǎn)。

　　謝國(guó)忠：千萬不要擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)整了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就崩盤，這個(gè)觀點(diǎn)是完全不對(duì)的。中國(guó)三塊還是漲的：一是出口價(jià)格上升，出口行業(yè)暫時(shí)還是健康的;一是中國(guó)消費(fèi)在漲;一是中國(guó)基礎(chǔ)市場(chǎng)在漲。這三塊還在漲，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)硬著陸。千萬不要把房地產(chǎn)看成中國(guó)的命，這個(gè)說法是完全不對(duì)的。

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