2014年月5月15日，北京–2014年4月17日，國(guó)土資源部辦公廳頒布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的土地規(guī)模、用地性質(zhì)、建筑面積等方面都提出了細(xì)化意見(jiàn)。這是對(duì)之前出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》的貫徹和實(shí)施，為中國(guó)各界探索科學(xué)并可持續(xù)發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)解決方案提供了比較明確的政策導(dǎo)向。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)策略顧問(wèn)部執(zhí)行董事王廣強(qiáng)認(rèn)為：“《指導(dǎo)意見(jiàn)》的發(fā)布表明中國(guó)政府看到了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背后存在的問(wèn)題，希望發(fā)動(dòng)私營(yíng)機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本更多的參與解決養(yǎng)老問(wèn)題，鼓勵(lì)盈利性機(jī)構(gòu)投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”

市場(chǎng)需求有待挖掘

隨著中國(guó)老齡化社會(huì)的到來(lái)與未來(lái)大量“4-2-1”家庭的出現(xiàn)，老年人的居住照料問(wèn)題將為我國(guó)方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)龐大的發(fā)展空間。中國(guó)社科院發(fā)布的《2014年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》顯示，截至2013年末，我國(guó)60周歲及以上人口20243萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.9%，預(yù)計(jì)未來(lái)這一數(shù)字還將不斷的攀升。如此龐大的潛在需求使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)始受到廣泛關(guān)注，近年來(lái)，越來(lái)越多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和保險(xiǎn)公司等在內(nèi)的各類機(jī)構(gòu)紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

“然而，到目前為止，我們還沒(méi)有看到可持續(xù)、可復(fù)制的成功運(yùn)營(yíng)模式。”對(duì)于中國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，王廣強(qiáng)這樣評(píng)價(jià)：“針對(duì)高收入老年人的養(yǎng)老項(xiàng)目因其盈利水平高而受到投資者的青睞，我們相信，這類高端養(yǎng)老項(xiàng)目的成功模式在不久的將來(lái)將會(huì)呈現(xiàn)。但該類項(xiàng)目只能滿足3%-5%的比較富裕的老年人群的需求，而剩余的95%-97%的大眾消費(fèi)市場(chǎng)才是挑戰(zhàn)所在。”

《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》正是在土地供應(yīng)和土地應(yīng)用這兩個(gè)較基本方面為市場(chǎng)提供了明確的規(guī)定。一方面通過(guò)鼓勵(lì)以租賃的方式對(duì)盈利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供地來(lái)降低土地的使用成本，并確保有效、充分的土地供應(yīng)，從而減少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的前期投入成本，另一方面限制過(guò)度追求高端以及打養(yǎng)老服務(wù)擦邊球的各類項(xiàng)目的政策優(yōu)惠，激勵(lì)各機(jī)構(gòu)真正為大部分老年人群解決養(yǎng)老問(wèn)題。

在國(guó)外，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作基本上需要三種角色的參與，分別是投資商、開(kāi)發(fā)商與養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，除此之外還需要各類醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)等的合作。我國(guó)目前除了傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)資金、政府機(jī)構(gòu)和慈善機(jī)構(gòu)等作為主要的參與者，一些央企和醫(yī)療機(jī)構(gòu)也開(kāi)始有所涉獵，此外，許多外資機(jī)構(gòu)也開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)，與地產(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，或者作為運(yùn)營(yíng)商管理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

目前，無(wú)論哪種類型的養(yǎng)老地產(chǎn)類型都能滿足特定客戶群的消費(fèi)需求，因此都有自己的生存空間，但是總體來(lái)說(shuō)還處在規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)不成熟、盈利不穩(wěn)定的初級(jí)階段，所以也難以成為市場(chǎng)的主流。

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