行業(yè)發(fā)展陷入困境之后，越來越多的標(biāo)桿房企通過轉(zhuǎn)型尋找出路，然而大勢(shì)之下，中小房企并不見得“船小好掉頭”，反而面臨更大的壓力。

清科私募通統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的并購事件呈逐年上升態(tài)勢(shì)，2014年全年，房地產(chǎn)行業(yè)共有67例并購案，而在過去3年這一數(shù)字分別是76例、22例及27例。根據(jù)清科公布的并購金額，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)，2014年房地產(chǎn)行業(yè)涉及并購的金額約為287億元，2013年為330億元、2012年和2011年分別為48億以及61億元。不難看出，近兩年來，隨著樓市持續(xù)分化、房地產(chǎn)業(yè)步入“白銀時(shí)代”，樓市繼續(xù)上演整合大戲。

“從融資角度看，中小房企的融資渠道會(huì)收窄，融資規(guī)模也會(huì)大幅下滑，與之相伴的即是融資成本大幅提高。所以若不是多元化經(jīng)營的房企，單一業(yè)務(wù)的房企會(huì)發(fā)現(xiàn)后續(xù)拿地開發(fā)投資都會(huì)很艱難，甚至?xí)媾R用甩賣項(xiàng)目和股權(quán)的方式來救急。”上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

中小房企破產(chǎn)頻發(fā)

“2014年市場(chǎng)不好，銀行開發(fā)貸積極性也很低，中小房企來說只能尋求其他的資金來源，但即便是信托，成本高不說，對(duì)中小企業(yè)也是不理不睬。”一位不愿具名的房企人士表示，資金來源不暢自然難以拿地開發(fā)，銷售回款難以保證，企業(yè)自然陷入惡性循環(huán)。在其看來，更多的中小房企都在選擇合適的機(jī)會(huì)把自己“賣”出去。

根據(jù)住建部政策研究主任秦虹此前公布的數(shù)據(jù)，2014年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例成倍提高，2014年上半年收購總額是152億元，同比增長(zhǎng)了2.09倍，而當(dāng)前正在談的還未完成的交易額是1600多億元。

對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，現(xiàn)金流無疑是決定房企生存安危的生命線。一旦房企遭遇不可控的突發(fā)事件，銷售回款受阻后，經(jīng)營資金鏈也會(huì)面臨較大考驗(yàn)。而2014年樓市較具代表性的杭州市場(chǎng)，則將中小房企生存不易的現(xiàn)狀深刻地表現(xiàn)出來：興潤置業(yè)負(fù)債35億元宣告破產(chǎn)、百強(qiáng)房企光耀地產(chǎn)因資金鏈斷裂、華門控股出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)、中都集團(tuán)老板“消失”百貨業(yè)關(guān)門等。

進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)行業(yè)的整合似乎愈演愈烈，中小房企的生存環(huán)境愈加惡化。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》1月5日的報(bào)道，進(jìn)入2015年前夕，江西贛州長(zhǎng)發(fā)置業(yè)有限公司和贛州銀信置業(yè)有限公司先后破產(chǎn)。

中國房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任陳晟表示，目前商業(yè)銀行正在收縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人按揭的貸款，提高門檻，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)?；鸱矫?，目前還看不到能使整個(gè)地產(chǎn)私募基金行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的跡象，但已經(jīng)有不少地產(chǎn)基金未雨綢繆，縮小對(duì)中小開發(fā)商的資金供應(yīng)。

布局市場(chǎng)新需求

對(duì)于中小房企而言，不但面臨融資難，庫存壓力或許成為壓倒這些小房企的較后一根稻草。從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，除一線城市及部分二線城市庫存去化周期處于合理周期內(nèi)，其他城市特別是三、四線城市，庫存壓力都非常大，這對(duì)于分散在這些三、四線城市中的中小房企來說，更是雪上加霜。

“隨著銀行信貸收緊和去庫存影響，房地產(chǎn)行業(yè)或出現(xiàn)更多債務(wù)違約行為。和大型房企相比，中小房企資金面壓力較大。”一位房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于一些庫存壓力較大的城市，區(qū)域內(nèi)的企業(yè)生存環(huán)境則更惡劣。

上海某房地產(chǎn)研究院針對(duì)國內(nèi)35個(gè)城市新建商品房存銷比的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年存銷比較高的三個(gè)城市分別為茂名、煙臺(tái)以及溫州，其存銷比分別為32個(gè)月、31個(gè)月以及29.1個(gè)月。對(duì)于這類城市來說，存銷比總體偏大，房?jī)r(jià)下跌概率依然較大。

“2014年上半年存銷比持續(xù)上升，說明市場(chǎng)去庫存狀況不斷惡化。但到了下半年，隨著限購松綁等政策效應(yīng)釋放、央行降息政策的持續(xù)影響，去庫存速度在不斷加快。但目前來看，還是一、二線城市的存銷比數(shù)值相對(duì)較小。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

對(duì)此，有金融機(jī)構(gòu)的分析人士指出，對(duì)于中小房企來講，由于金融機(jī)構(gòu)偏好大型品牌企業(yè)的投資，仍然會(huì)面臨比較大的資金面壓力，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多的中小房企面臨債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾和惠譽(yù)也指出，小型地產(chǎn)公司可能出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致銀行更加向大型開發(fā)商傾斜，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速兩極化。

“從融資角度看，中小房企應(yīng)該適當(dāng)甩賣一些流動(dòng)性差的項(xiàng)目，從而回籠資金。而從股權(quán)角度看，可以適當(dāng)和大房企進(jìn)行高攀，從而歸并到此類房企中去。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，中小房企加快轉(zhuǎn)型是維持生存、獲得新生命力的較根本手段。

在其看來，隨著新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，一些新的市場(chǎng)需求會(huì)衍生出來，比如和一些產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商進(jìn)行合作，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)。對(duì)于城市的一些二手房項(xiàng)目，此類房企可以積極和地方政府合作，進(jìn)行二手房物業(yè)更新業(yè)務(wù)。

八成房企增速下降百億房企三成為新面孔 中國房地產(chǎn)報(bào)

2015年已經(jīng)到來，房市的故事仍在繼續(xù)。去年，有的房企逆市飛揚(yáng)，有的房企快速滑落，多數(shù)房企銷售額增幅下降。但較深刻的變化還不是業(yè)績(jī)分化，而是市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的快速變化，這恰是關(guān)注銷售排行榜后較應(yīng)關(guān)注的。

梯級(jí)格局未變

每年初，幾個(gè)銷售排行榜著實(shí)很吸引眼球。與往年一樣，今年的排行榜也存在數(shù)據(jù)和名次打架的情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，TOP50排名中，銷售額一致的僅有1家，名次一致的有5家；百億房企中，名次一致的有11家，而且家數(shù)有76和80家之別。例如綠地集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額，排行榜數(shù)據(jù)有2080.2億元、2410億元和2403億元，而綠地集團(tuán)元旦當(dāng)日公告的銷售額是2408億元，排名行業(yè)榜首。常識(shí)告訴我們，如果銷售額數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，而且在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國商品房銷售額之前，在不知道“分母”的情況下，榜首0、榜首00的市場(chǎng)占有率數(shù)據(jù)肯定不準(zhǔn)確。

本系列文章的后續(xù)文章中，我們將基于國家統(tǒng)計(jì)局和企業(yè)發(fā)布的官方數(shù)據(jù)，計(jì)算并發(fā)布準(zhǔn)確的銷售額排名和市場(chǎng)占有率數(shù)據(jù)，因此我們“地產(chǎn)全真派，數(shù)據(jù)偏執(zhí)狂”的風(fēng)格絕不會(huì)改變。

去年的“房企業(yè)績(jī)研評(píng)”是14篇文章，2015年計(jì)劃15篇，從1月12日到5月11日，基本是每周一篇。15篇文章，15個(gè)深度專題，一定把房企2014全年及2015年一季度業(yè)績(jī)分析個(gè)底兒朝天。本篇專題是銷售額。

銷售額，這個(gè)被房企魂?duì)繅?mèng)繞的數(shù)據(jù)，確實(shí)需要深入解析。

拋開具體金額和排名，綜合幾個(gè)排行榜數(shù)據(jù)，按銷售量級(jí)劃分，2014年房企銷售額可劃分為6個(gè)梯級(jí)，這與2013年6個(gè)梯級(jí)的基本格局沒有變化。

不僅如此，事實(shí)上，除了榜首、梯隊(duì)的差距明顯拉大外，其他各梯級(jí)之間的差距也沒有太大變化。

計(jì)算結(jié)果顯示，榜首梯隊(duì)的榜首名的銷售額幾乎是第七名（中海地產(chǎn)）的兩倍。盡管如此，中海地產(chǎn)的銷售額竟比梯隊(duì)頭名——華潤或世茂（榜單名次不一，下同）高出約500億元，而2013年相差300億元左右。這不僅是因?yàn)榘袷滋蓐?duì)企業(yè)銷售額增長(zhǎng)率較高（中海地產(chǎn)除外），而且基數(shù)較大。即使是同等增長(zhǎng)率，差距也會(huì)越拉越大。

2014年，300億~1000億元的梯隊(duì)企業(yè)數(shù)量是11或12家（榜單數(shù)據(jù)不一），而2013年是14家。除了華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、富力、招商、金地、龍湖、遠(yuǎn)洋、華夏幸福(600340)、雅居樂外，2013年一度進(jìn)入梯隊(duì)的中建地產(chǎn)、中鐵置業(yè)、世紀(jì)金源，去年又回到第三梯隊(duì)，說明增長(zhǎng)乏力，業(yè)績(jī)穩(wěn)健性欠佳。數(shù)據(jù)顯示，去年TOP20房企的銷售金額門檻比上年下降了12%，TOP50企業(yè)的門檻比上年小幅上升了3億元。這說明，二、三梯隊(duì)之間分化趨勢(shì)在縮小。如果不考慮三倍的級(jí)差設(shè)定原則，甚至300億這個(gè)分級(jí)線顯得很不公平。事實(shí)上，銷售額250億~300億元的企業(yè)有6家，其中包括金科、榮盛、中鐵建等。

百億房企中，去掉榜首、梯隊(duì)，其余的60家左右都在第三梯隊(duì)之列。限于篇幅，不再展開分析第四至第六梯隊(duì)的級(jí)差和家數(shù)。總體而言，至第六梯隊(duì)之間，梯級(jí)分化并不明顯；梯級(jí)越低，群體企業(yè)數(shù)量越多。根據(jù)我們對(duì)房企業(yè)績(jī)的監(jiān)測(cè)，30億元以上規(guī)模性房企的數(shù)量，全國有250家左右。據(jù)了解，為了成為百億或百強(qiáng)企業(yè)，百強(qiáng)房企中確實(shí)存在虛報(bào)銷售業(yè)績(jī)的情況。根據(jù)我們所掌握的信息，2014年百億房企家數(shù)可能是75家。這也意味著，排名靠后的企業(yè)，只要銷售額增加些，就會(huì)甩掉很多家企業(yè)。因此說，榜單名次上升很難，也很容易。這意味著，也是我們經(jīng)常說的，后面的企業(yè)要實(shí)現(xiàn)趕超，必須速度更快。

榜單不一的原因

為什么各家排行榜的銷售額數(shù)據(jù)及排名不一樣？這并不能責(zé)怪排名機(jī)構(gòu)，因?yàn)殇N售額數(shù)據(jù)看似簡(jiǎn)單，實(shí)則幾乎無法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。原因很復(fù)雜，簡(jiǎn)單來說主要有五個(gè)原因。

1.指標(biāo)統(tǒng)計(jì)口徑不一樣。多數(shù)企業(yè)統(tǒng)計(jì)的是合同銷售額，有些企業(yè)卻是協(xié)議銷售額（已簽認(rèn)購書但未簽正式合同）。

2.統(tǒng)計(jì)范圍也不一樣。有的企業(yè)是單獨(dú)發(fā)布（例如保利地產(chǎn)(600048 )和保利置業(yè)），

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