在房地產(chǎn)庫存高企、融資難的大背景下,住建部一份關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的意見再次提及REITs,這使得市場對一直蠢蠢欲動的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)再次燃起希望,希望在前,可難題亦在前,真正的再出發(fā)還有待政策繼續(xù)完善。

中國開發(fā)商巨量的庫存有了新出路。

1月14日,住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》,提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

截至2014年11月底,全國商品房待售面積達(dá)到近6億平方米的歷史新高;硬幣的另一面則是,2015年保障房任務(wù)量為700萬套,融資一如既往地困難。

住建部上述《意見》找到了一個解決辦法:允許各地政府回購商品房作為公租房,幫助開發(fā)商去化,開發(fā)商也可以自行經(jīng)營租賃,且可以將租賃房打包為REITs進(jìn)行融資。

多位地產(chǎn)和金融界人士認(rèn)為,這可能將成為中國內(nèi)地真“REITs”業(yè)務(wù)的起點,但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。

樓市另類去庫存

“各地可以通過購購方式,把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房,轉(zhuǎn)為公共租賃住房。”上述《意見》與住建部去年以來調(diào)控思路一脈相承:千方百計去庫存。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出,傳統(tǒng)開發(fā)商的絕大多數(shù)住宅都是以出售為主的,過去可以由投資投機者接盤,但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經(jīng)營租賃并且可以資產(chǎn)證券化,就能實現(xiàn)較快較多的去庫存(主要是現(xiàn)房),對房企利好。

此外,政府還可回購社會房源,能夠降低此類住房的空置率。尤其對于一些拆遷戶來說,在郊區(qū)有好幾套物業(yè),但是礙于文化、信息技術(shù)運用等,并不能很好地尋找到租賃者。地方政府通過收購并統(tǒng)一管理,能夠加快此類住房的出租,對于盤活存量住房資源有益。

風(fēng)險點在于,如何對此類物業(yè)進(jìn)行定價是一個難題。隨著物業(yè)價格的上升,如果政府高價收購,未來出租后租金回報率可能會變差。

整體來看,銀河證券分析師趙強認(rèn)為,《意見》提到的措施,不僅是促進(jìn)合理住房消費和降低新房庫存的重大創(chuàng)新,也是完善房地產(chǎn)行業(yè)長效機制和優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)體系的重要環(huán)節(jié)。預(yù)計在不久的將來,將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構(gòu),以及住宅產(chǎn)品租售并舉的盈利模式,甚至能看到房地產(chǎn)投資銀行的出現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出,要實現(xiàn)長期運營,無論是企業(yè)經(jīng)營租賃還是公共房屋租賃市場,均需要配套的金融措施,即REITs。上述《意見》指出,在大力推進(jìn)經(jīng)營住房租賃機構(gòu)的同時,探索建立支持經(jīng)營住房租賃機構(gòu)發(fā)展的融資渠道。

事實上,公租房或保障房REITs早有機構(gòu)在做。北京一外資房地產(chǎn)機構(gòu)人士說,2012年該機構(gòu)曾在上海某區(qū)打包了公租房資產(chǎn)做REITs,就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。

接近住建部的人士透露,住建部傾向于頭先進(jìn)行公租房REITs的實踐。北上廣深的國資房企或城投公司,有可能成為REITs試點中的企業(yè)主力。這類企業(yè)大量承接了保障性住房和政策性住房的建設(shè)、運營任務(wù),他們手中的政策性住房資產(chǎn),可以作為REITs的打包資產(chǎn);并且,試點企業(yè)還需要兼有國企、地產(chǎn)、金融等資源。

試點需要突破的一個環(huán)節(jié)是,需設(shè)立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設(shè)立SPV發(fā)行REITs并上市。

對于試點單位來說,他們更多的還是希望推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的REITs進(jìn)程。國內(nèi)大型開發(fā)商大多都已積累了大量的持有物業(yè),如華潤、保利、萬科、中海等,其旗下持有物業(yè)均以數(shù)百萬平方米計;近兩年來,這些開發(fā)商已將輕資產(chǎn)提上日程。

盈利難題

無論是公租房REITs還是商業(yè)地產(chǎn)的REITs,目前推行的難度都不小。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉就不看好公租房REITs,“中國物業(yè)租金收益太低,還不適合做REITs”,他說。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,公租房的租金回報率并不高,保守估計較多在5%左右;而且現(xiàn)實中租賃群體并不穩(wěn)定。在目前租賃市場上,對于資金投入的渴求很大,但很多資金不愿意也不敢進(jìn)入。

嚴(yán)躍進(jìn)說,通過鼓勵此類REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新,在前期提供一定財政補貼和優(yōu)惠,或鼓勵壽險等資金和大型房企進(jìn)行合作,有利于推進(jìn)公租房項目;如果政策大力支持,不排除地方政府會給予一定的財政補貼和土地方面的優(yōu)惠,或許能達(dá)到10%的水平。

前述《意見》稱,要積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。通過發(fā)行REITs,可充分利用社會資金,進(jìn)入租賃市場,多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。積極鼓勵投資REITs產(chǎn)品。各城市要積極開展REITs試點,并逐步推開;但對于如何推進(jìn)支持,如何進(jìn)行優(yōu)惠和補貼,并未提及。

而商業(yè)地產(chǎn)的REITs同樣不容樂觀。根據(jù)廣發(fā)證券的測算,當(dāng)前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)除了寫字樓的收益率略高于10年期國債收益外,其他商業(yè)物業(yè)的收益均低于10年期國債收益率,尚無法全面推行REITs,其中稅收優(yōu)惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。

較大的障礙在于稅收體制。在REITs 較為盛行的美國,REITs無須繳納公司所得稅,REITs投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。在中國香港,根據(jù)香港證券及期貨條例第104條,REITs豁免繳納香港利得稅。

但國內(nèi)稅收體制對商業(yè)物業(yè)公司不利,導(dǎo)致中國商業(yè)物業(yè)租金回報率不足以支持發(fā)行REITs。

另據(jù)協(xié)縱國際總裁黃立沖測算,以國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)為例,如果僅使用投資物業(yè)項目作為資產(chǎn)價值,萬達(dá)租金回報率約為4.36%;而在國際通行的REITs回報率要求中,這個數(shù)字在7%-8%左右。

金融界人士指出,如果要發(fā)行離岸REITs,回報率要求更高。海外投資者并不熟悉內(nèi)地物業(yè),會在本地物業(yè)回報率的基礎(chǔ)上再加上一個風(fēng)險系數(shù),比如1%～2%;在加息背景下,看高至9%以上。

開發(fā)商的輕資產(chǎn)試驗

盡管推行REITs困難重重,但國內(nèi)開發(fā)商在轉(zhuǎn)型壓力之下無不在思考如何“輕資產(chǎn)”。

其中動手較早的是萬科。早在2013年,萬科便將北京金隅萬科廣場股權(quán)售予麥格理,萬科負(fù)責(zé)操盤管理運營,實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資本化。

2014年8月,萬科公告稱,公司與凱雷投資集團(tuán)有限公司簽署戰(zhàn)略合作意向書,雙方擬成立資產(chǎn)平臺公司,用于收購萬科所擁有的9個商業(yè)物業(yè)。

根據(jù)公告,凱雷和萬科分別持有資產(chǎn)平臺公司80%和20%的股權(quán)。預(yù)計資產(chǎn)平臺公司將長期持有商業(yè)物業(yè),未來將以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。

2014年12月25日,針對旗下的社區(qū)商業(yè),萬科聯(lián)手深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱東方藏山)宣布進(jìn)行一項商業(yè)資產(chǎn)管理的合作,東方藏山將以收購物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式,收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區(qū)商業(yè)物業(yè)。

東方藏山表示,雙方聯(lián)手將要打造榜首只中國社區(qū)商業(yè)REITs。

作為國內(nèi)持有物業(yè)的老大,萬達(dá)亦不甘落后。2015年1月14日,萬達(dá)商業(yè)與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議,4家機構(gòu)擬投資240億元人民幣,建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。

與此同時,萬達(dá)還在與多家海內(nèi)外大型投行、保險公司和基金洽談,今年上半年將宣布更多類似的投資計劃。

就在2014年底,由全經(jīng)聯(lián)等發(fā)起的中國REITs聯(lián)盟成立。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道獲悉,聯(lián)合發(fā)起人中包括中信證券、華潤信托、金融街控股、北科建、易方達(dá)基金等眾多地產(chǎn)、金融機構(gòu)。

中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛稱,REITs全球市值超過1.4萬億美金。但在中國,長期以來,由于REITs這種合理金融工具的缺失,不僅推高了融資的成本,也造成了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)難以解決的死結(jié),中國的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老事業(yè)、公租房乃至城鎮(zhèn)化的發(fā)展,都遭到掣肘。

“未來中國版REITs的推出還有很多基礎(chǔ)制度要去完善。”王剛說,中國REITs聯(lián)盟就是希望開發(fā)商、金融機構(gòu)、中介機構(gòu)的力量團(tuán)結(jié)起來,與中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、證監(jiān)會、央行等監(jiān)管機構(gòu)保持溝通,致力于REITs早日落地。

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