互聯(lián)網(wǎng)正在逐步改變?nèi)藗兊纳?我們的衣、食、住、行、醫(yī)療、教育等都有了互聯(lián)網(wǎng)的影子。互聯(lián)網(wǎng)所帶來的效率提升以及用戶體驗的改善有目共睹,這使得互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)的結(jié)合成為當(dāng)前較熱門的話題之一,在此,筆者主要談?wù)劵ヂ?lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)(商品住宅)的結(jié)合以及未來可能的投資機會。

過去十多年是我國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期,供不應(yīng)求的格局使得房地產(chǎn)始終是個賣方市場,其中存在著大量的信息不對稱和交易成本。然而,未來十年市場格局可能向供需平衡甚至供過于求的格局發(fā)展,消費者擁有更大的選擇權(quán),這使得整個行業(yè)需要改變經(jīng)營思維和一個能提升效率的工具,與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合則成為必然趨勢。

趨勢上毋庸置疑,關(guān)鍵是采用何種結(jié)合模式。與其他商品不同,商品房的消費頻次較低,用戶粘性較差,似乎難以用傳統(tǒng)的電商方式去改造。在美國,房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合主要有兩種模式,一是以Zillow為代表的平臺電商,主要從事線上房源、客源和經(jīng)紀(jì)人的匹配,資產(chǎn)較輕,以廣告和渠道費用變現(xiàn),但不涉及交易,是純線上平臺;另一種是以Redfin為代表的E2E電商(即020),同時擁有線上和線下,資產(chǎn)較重,主要通過交易傭金獲取收入。這兩類模式都受到投資者的青睞,Zillow13年收入僅2億美金,但市值高達(dá)40億美金;Redfin還未上市,但已經(jīng)獲得多個風(fēng)投基金的注資。

筆者認(rèn)為,無論何種模式,都必須把握需要把握房地產(chǎn)的兩個特性。頭先,房地產(chǎn)交易不僅僅是賣商品,服務(wù)的地位可能更加重要。對于購房者來講,房產(chǎn)的購購金額較大,僅僅通過線上的信息難以作出購購決策,同時房產(chǎn)購購過程涉及咨詢、看房、貸款、稅收等多個環(huán)節(jié),使得線下的服務(wù)成為必需。房產(chǎn)中介(置業(yè)顧問或者經(jīng)紀(jì)人)是提供服務(wù)的主要載體,因此對中介的整合必不可少,必須保證提供相對優(yōu)質(zhì)且效率較高的服務(wù),這是一個難點也是關(guān)鍵點,否則模式是難以成立的。其次,房地產(chǎn)擁有較長的產(chǎn)業(yè)鏈,用戶需求的延伸性較好,比如購購房產(chǎn)需要貸款,購購后需要裝修和購購家具家電等,因此在提供房產(chǎn)交易服務(wù)的過程中可以拓展金融、裝修等服務(wù),或成為后續(xù)服務(wù)的入口,這就很好的解決消費頻次較低的問題。以美國房產(chǎn)電商Zillow為例,其收入構(gòu)成中的65%來源于房產(chǎn)交易手續(xù)費(向經(jīng)紀(jì)人收取,相當(dāng)于經(jīng)紀(jì)人的營銷費),而其余35%的收入則來源于金融服務(wù)(提供貸款渠道,向貸款機構(gòu)收取)和住房改建服務(wù)廣告(向服務(wù)商收取)。

在我國,房地產(chǎn)的市場空間巨大,一手交易、二手交易和房屋租賃合計接近10萬億,其對應(yīng)的交易傭金也是千億級別,如果再算上房地產(chǎn)廣告、金融服務(wù)和后續(xù)裝修等服務(wù)的入口價值,其市場規(guī)?；蜻_(dá)數(shù)千億。目前,盡管一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和傳統(tǒng)中介開始嘗試對房地產(chǎn)進(jìn)行整合,但效果都不夠理想,原因可能有以下幾點:一是我國房地產(chǎn)市場仍以一手新房交易為主,開發(fā)商在產(chǎn)業(yè)鏈的地位仍相對牢固,開發(fā)商守舊的經(jīng)營思維或?qū)π袠I(yè)的轉(zhuǎn)變產(chǎn)生阻礙;二是我國經(jīng)紀(jì)人行業(yè)整體不規(guī)范,其服務(wù)和信用有待提高,特別是要解決假房源等虛假信息問題;三是在互聯(lián)網(wǎng)體驗上需要進(jìn)一步完善,如何提供準(zhǔn)確、及時、便捷的互聯(lián)網(wǎng)工具,給消費者全新的購房體驗還需要探索。

總而言之,房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合是大勢所趨,未來五年可能是一個加速的過程。在這個過程中,能有效整合房源、客源和中介,在改善用戶體驗的同時提升行業(yè)運行效率的企業(yè),是投資者未來需要關(guān)注的對象。

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