“瘋牛”來了，一直火熱的樓市一下顯得冷落了許多。今年樓市處于下行通道，過半房企或?qū)⒚媾R完不成年度任務(wù)。行情不夠樂觀，股市又在不斷“吸金”，房企們不得不開啟“推優(yōu)模式”，銷售們甚至使出返傭金的“殺手锏”，作較后的沖刺。

默默地數(shù)著庫存 90%在建房屋未賣出去

在股市成為聊天、吃飯的主要話題時，關(guān)于樓市庫存量的話題在房產(chǎn)界開始討論開來。

日前，國家統(tǒng)計局公布了前11月國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)。在庫存方面，11月末，全國商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。其中，住宅待售面積增加1046萬平方米。據(jù)媒體公開報道，住建部政策研究主任秦虹介紹，截至10月，商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例不到10%，達到歷史較低點，意味著在建房屋中90%未賣出去。

近期，北京的庫存突破9萬套的消息曝出，更是引起了一番熱議。根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，本月上旬，北京可售商品住宅總量再次突破9萬套，達到9.3萬套，創(chuàng)下32個月新高。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析表示，在新政利好刺激下，11月份樓市雖然創(chuàng)下銷量新高，但當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)性供需失衡的矛盾并未有明顯改善。

庫存是一個很關(guān)鍵的市場指標(biāo)，短短幾天的時間，北京商品住宅庫存量突然上漲8000多套，數(shù)值令人驚訝。對此，中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉解釋說，北京的住宅庫存數(shù)據(jù)計算特殊，其中并非全部是商品房，而是將保障房、兩限房均計算入內(nèi)，“增加的庫存量中有7000多套是保障房和自住房，如果剔除這個影響，目前的庫存為8.6萬套，破9萬套是虛驚一場。”

默默地降著價 銷售主動返9成傭金

行情不夠樂觀，股市又在不斷“吸金”，房企們不得不開啟“推優(yōu)模式”，銷售們也使出各自的看家本領(lǐng)，作較后的沖刺。

“如果您從我這里購這個樓盤，我可以幫您砍價，還可以把我傭金的90%返還給您。”近日，通州梨園華業(yè)東方玫瑰的銷售人員向北京晨報記者推銷樓盤，使出返傭金的“殺手锏”，“現(xiàn)在購房7萬抵10萬， 15萬抵40萬，全款97折，貸款98折。現(xiàn)在正是購房的好時機，央行降息后市場會有個反應(yīng)期，明年應(yīng)該開發(fā)商就會漲價了。”

為提前鎖客，滟瀾新宸長橋墅、金隅瀾灣等別墅項目還推出一成頭付的營銷策略。“年末至少有一半的樓盤推出了優(yōu)惠活動，尤其是關(guān)注改善型住房需求的樓盤優(yōu)惠力度更大。”一位工作人員向北京晨報記者介紹道。

隨著樓市進入歲末“收官”之月，房企也進一步加快推盤節(jié)奏，搶占年末市場。12月頭周豐臺區(qū)的方恒·偶寓空間、昌平區(qū)的頭開國風(fēng)美唐等共有8個樓盤項目推新，位于京西門頭溝的電建地產(chǎn)·瀧悅長安項目接待也正式對外開放。“這邊的房價增長的還挺快，剛好在西長安線上。我之前在瀧悅長安旁邊的項目購了一套住宅，購的時候每平米1萬多，現(xiàn)在差不多3萬了。”股市一片紅火，市民張女士在閑暇之余仍然更愿意選擇看盤。

■預(yù)測

去庫存是明年主旋律

本輪樓市調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了一年左右的時間，從7月份限購在全國非一線城市逐步放開，到9月末央行出臺“9·30房貸新政”，再到11月22日央行降息……雖然市場利好一連串的來，但到目前為止，樓市依然處于下行通道，多位業(yè)內(nèi)人士對明年房地產(chǎn)的走勢進行了預(yù)期。

任志強：華遠地產(chǎn)前董事長

任志強在2014年全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑，也在影響上下游產(chǎn)業(yè)，“房地產(chǎn)市場目前的庫存很大，預(yù)售面積已經(jīng)超過將近6億平方米，其中有3億多是住宅。較大的壓力是現(xiàn)有庫存，這個庫存不但在大城市出現(xiàn)，二三四線城市都拼命出現(xiàn)。如果底部運行在一個較長的周期，就有很多企業(yè)面臨著現(xiàn)金壓力問題、資金周轉(zhuǎn)問題、銀行信貸問題、高利貸問題。”

夏海鈞：恒大總裁

夏海鈞表示，從今年到明年，房地產(chǎn)價格應(yīng)該維持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，但是量會有上升，房地產(chǎn)企業(yè)去庫存、增加銷量會成為明年的一個主旋律。

“今年實際我們已經(jīng)走在前面。今年我們以價換量，價格升得不多，不過提前榜在香港市場完成了目標(biāo)。去年是1100億，今年是1200億，我們明年還會堅持這個大的方向，只有這樣，才認為能夠度過現(xiàn)在這個寒冬。”

■鏈接

6成房企恐難完成年度任務(wù)

截至本月上旬，一共有33家上市房企公布了11月銷售業(yè)績。恒大和綠城已經(jīng)提前完成年度任務(wù)，萬科、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等企業(yè)完成年度任務(wù)9成以上，余下26家企業(yè)完成年度任務(wù)不足9成，其中，合生創(chuàng)展、恒盛等企業(yè)完成年度任務(wù)剛好或不足四成。從11月單月業(yè)績看，銷售額合計1554.76億元，環(huán)比10月下調(diào)了7.6%，放松限購及放松限貸的政策紅利在11月有所回落。

“雖然10月和11月表現(xiàn)超過了金九，但大部分企業(yè)距離年初制定的銷售目標(biāo)依然差距很大。整體33家企業(yè)有26家企業(yè)完成年度任務(wù)不足9成，在較后一個月沖擊完成的難度都很大。其中，20家完成年度任務(wù)不足85%的企業(yè)已經(jīng)基本不可能完成目標(biāo)。”張大偉表示，從發(fā)布銷售業(yè)績的企業(yè)看，大部分企業(yè)在9月30日房貸新政出臺后銷售都明顯好轉(zhuǎn)，但部分企業(yè)也依然面臨巨大的去庫存壓力，“短期內(nèi)特別是12月，房企依然是以價換量。當(dāng)然今年的下半年將好于上半年，四季度將好于三季度。”

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