日前,住建部組織力量積極開展法律修訂工作。之前有議案提出,現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法存在一些缺陷,如商品房預(yù)售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等,導(dǎo)致土地和房屋價(jià)格上漲過(guò)快、購(gòu)房者利益受損等后果,影響社會(huì)穩(wěn)定。建議盡快修改城市房地產(chǎn)管理法,完善商品房預(yù)售制度。專家表示,商品房預(yù)售制變革在即。

　　弊端:開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)到購(gòu)家

　　據(jù)悉,商品房預(yù)售制較初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問(wèn)題,以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè),主要依據(jù)1994年建設(shè)部出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。
同年,建設(shè)部根據(jù)這一立法發(fā)布第40號(hào)令,在全國(guó)開始實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》,對(duì)商品房預(yù)售條件做出了明確規(guī)定,并于2001年及2004年進(jìn)行了兩次修訂。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,從本質(zhì)上看,商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一種重要手段,能夠加快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及執(zhí)行中的監(jiān)管不到位,造成了大量的購(gòu)房糾紛、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及可能隨之引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　地產(chǎn)專家謝逸楓表示,從商品交易方式上看,房屋未建成就銷售,這為部分開發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購(gòu)房人對(duì)房屋本身的質(zhì)量、特點(diǎn)缺少足夠了解,即使交房時(shí)有問(wèn)題,多數(shù)也只能被迫接受。從預(yù)售到房屋建成交房,一般要兩年左右,這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題,樓盤就可能“爛尾”,但貸款購(gòu)房的購(gòu)房人卻要繼續(xù)還銀行的月供,開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房人。

　　短期:預(yù)售款?？顚Ｓ眯璞O(jiān)管

　　目前,全國(guó)七個(gè)城市已完成了對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的明確規(guī)定。商品房預(yù)售款監(jiān)管被各個(gè)城市陸續(xù)提上日程。據(jù)悉,此次商品房預(yù)售款監(jiān)管是將預(yù)售款直接升級(jí)至賬戶由政府“托管”,樓盤預(yù)售款將由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)局在銀行開設(shè)的指定賬戶進(jìn)行“托管”,而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門的審批,資金將只能用于指定樓盤的后期建設(shè)。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究有關(guān)專家也建議,要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力,進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系和個(gè)人信用體系,發(fā)揮信用的褒揚(yáng)和懲戒機(jī)制。建立完善、可行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)和實(shí)名制的住房產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)。

　　經(jīng)緯行研究主任曾英杰表示,預(yù)售款是開發(fā)商在項(xiàng)目未完全完工前進(jìn)行預(yù)售所得的款項(xiàng),一旦開發(fā)商挪為他用,很可能導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)資金出現(xiàn)問(wèn)題,較終導(dǎo)致項(xiàng)目工程停滯,甚至當(dāng)資金鏈流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。

　　不過(guò)有地產(chǎn)人士指出,預(yù)售款?？顚Ｓ脧亩唐趤?lái)看值得推薦,但它需要一個(gè)長(zhǎng)期的、公正的、權(quán)威的監(jiān)管機(jī)構(gòu),一旦監(jiān)管出現(xiàn)松懈,預(yù)售制的弊端將又會(huì)暴露出來(lái)。

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　　長(zhǎng)期:取消預(yù)售制減少糾紛

　　隨著商品房預(yù)售制的弊端逐漸暴露出來(lái),消費(fèi)者的權(quán)益也越來(lái)越受到侵害。為此,不少專家表示,該制度是特定時(shí)期的特定產(chǎn)物,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟之后,商品房預(yù)售制度應(yīng)逐漸取消。這也就意味著,今后可能只許銷售現(xiàn)樓。

　　住建部也認(rèn)為,城市房地產(chǎn)管理法修改已列為十一屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃,住建部正組織力量積極開展法律修訂工作,并已形成修改草案征求意見稿。議案提出的商品房制度的修改意見和建議,有些已在征求意見稿中作了規(guī)定,有些擬在相關(guān)法律或條例中予以吸收。

　　其實(shí)早在2005年8月15日,央行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》建議,決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。這份報(bào)告在市場(chǎng)上引起了各方的關(guān)注和爭(zhēng)論,對(duì)預(yù)售制度的研究已成了房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)健康發(fā)展不得不面對(duì)的重大課題。

　　地產(chǎn)專家韓世同表示,如果取消商品房預(yù)售制度,如今存在的開發(fā)商和購(gòu)家的矛盾將大大減少,房子的好壞購(gòu)家能通過(guò)實(shí)物看出,減少了收樓以后的糾紛。不過(guò)他也表示,這將對(duì)開發(fā)商的資金鏈形成很大的考驗(yàn),不排除開發(fā)商將資金成本轉(zhuǎn)移到購(gòu)家身上,進(jìn)一步推高樓價(jià)。

　　相關(guān)報(bào)道

　　限購(gòu)城市陣容有望擴(kuò)大

　　信息時(shí)報(bào)訊 日前,住建部一位官員向媒體表示,11月3日出臺(tái)限購(gòu)令的蘇州,將不會(huì)是較后一個(gè)執(zhí)行限購(gòu)令的城市。這也意味著,執(zhí)行“居民限購(gòu)房產(chǎn)”的城市范圍,還將繼續(xù)擴(kuò)大。

　　據(jù)悉,目前全國(guó)實(shí)行樓市限購(gòu)制度的有14個(gè)城市,包括:北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津、杭州、大連、廈門、南京、溫州、寧波、海口、福州。11月3日加入限購(gòu)行列的蘇州市,則并非在這份14個(gè)城市名單之上,前述住建部官員表示,蘇州不會(huì)是較后一個(gè)執(zhí)行限購(gòu)政策的城市。

　　9月29日,央視播發(fā)進(jìn)一步遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“五項(xiàng)措施”,其中再次強(qiáng)調(diào),房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市,應(yīng)采取限購(gòu)措施。而住建部在分解這一工作任務(wù)之時(shí),采用了問(wèn)責(zé)地方政府的方式,即如果某一城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大而不采取限購(gòu)措施,地方政府的主要負(fù)責(zé)人將被住建部“約談”,直至受到行政處分。

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