國慶期間的限購出臺速度可謂壯觀，這次樓市限購限貸有三大特點：一是時間集中在國慶黃金周，傳統(tǒng)的購房黃金窗口期；二是大多是在半夜出臺；三是力度之大，。這次限購限貸，不僅僅是兩年后的重啟，也是以前限購限貸的加強(qiáng)版。

在如此嚴(yán)厲的調(diào)控風(fēng)暴下，房價會否迎來大跌？這么多年研究中國的房地產(chǎn)，我個人只相信市場表現(xiàn)出來的一些特征和指標(biāo)，也很少動輒去講暴跌大跌等聳人聽聞的結(jié)論。

這次調(diào)控風(fēng)暴來得的確很猛，但對下一步房地產(chǎn)走勢的影響的判斷，不是看出拳的力度，更要看出拳者的意圖。管理層選擇在國慶黃金周期間出臺的限購限貸政策，目的恰恰是防止房地產(chǎn)繼續(xù)過熱后出現(xiàn)崩盤的危險，而不是為了加速其崩盤。這個時候出臺限購限貸政策，目的是為了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，而不是為了打壓房地產(chǎn)市場。

如果在黃金周期間不出臺政策，從之前的情況看，由于市場已經(jīng)形成強(qiáng)大的合謀的力量，房價繼續(xù)上漲，市場繼續(xù)瘋狂，杠桿繼續(xù)增加的趨勢很難改變，如果對此置若罔聞，勢必加速房地產(chǎn)暴漲之后暴跌的來臨。所以，我的結(jié)論是：這是通過人為的為市場降溫，呵護(hù)市場，確保市場不要出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險。

市場拐點早已到來

就市場本身而言，主要數(shù)據(jù)和指標(biāo)的拐點其實早已經(jīng)到來。但今年房地產(chǎn)市場在地方政府控制土地供應(yīng)導(dǎo)致遍地“地王”、市場過度渲染避險需求的情況下，導(dǎo)致市場恐慌情緒，投資投機(jī)需求的膨脹，乃至于在市場拐點已經(jīng)出現(xiàn)的情況下又出現(xiàn)了瘋漲的局面。就市場本身而言，不管是否出臺調(diào)控措施，在6個月的周期內(nèi)市場降溫是大概率。

這次出臺限購限貸的城市，針對的對象都很明顯，主要是抑制投資投機(jī)需求，抑制過度炒作。當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場*大的問題不是房價太高，而是投資投機(jī)過剩，人為抑制供應(yīng)導(dǎo)致的價格暴漲必然會出現(xiàn)調(diào)整，避險需求未來一定會拋售，而一旦拋售出現(xiàn)，這個市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，巨大的杠桿很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

至于本輪房價沒有太驚艷表現(xiàn)的城市，的確出現(xiàn)了一個。而價格已經(jīng)很高的城市，不見得就是*危險的城市，比如北京，土地供應(yīng)緊縮到如此嚴(yán)重的程度，今年已經(jīng)供應(yīng)的土地不到計劃的10%，恐慌性的需求仍然存在，即使出臺嚴(yán)格限購，預(yù)期仍然不會改變。那些沒有稀缺概念但出現(xiàn)暴漲的城市，已經(jīng)非常危險。價格的表現(xiàn)是很復(fù)雜的，不可能出現(xiàn)普遍的下跌或者上漲，中國房地產(chǎn)市場極其鮮明的區(qū)域性決定了，出現(xiàn)什么普遍性大漲或者大跌已經(jīng)基本不可能。

*大的泡沫不在房子

中國的房價已經(jīng)太高，從任何一個指標(biāo)去衡量，中國目前一些城市的房價完全可以位列全球*高房價行列，房價幾乎透支了未來幾十年的概念和增長空間。就投資的角度而言，如此高的房價投資的風(fēng)險已經(jīng)很大，中國大城市住房作為*好投資品的時代在結(jié)束。住房供應(yīng)已經(jīng)基本足夠，現(xiàn)在在建面積和二手房，完全可以滿足中國未來城鎮(zhèn)化的需要，除了極個別的城市，我仍然建議中國的高凈值人士可以減持手頭的房子，以規(guī)避房地產(chǎn)小周期調(diào)整的風(fēng)險，用任何理由去解釋，中國房價目前都已經(jīng)高到不勝寒的程度。

限購限貸盡管嚴(yán)厲，但從過去的經(jīng)驗看，仍然不足以讓市場很快降溫，市場的各種力量仍然會博弈，局部市場仍然會高燒不退，如果這樣，還會出臺什么政策？這次出臺限購限貸是為了保護(hù)這個市場不重蹈去年股市的覆轍，如果真要打壓，完全可以學(xué)習(xí)溫哥華的政策，市場立即冷凍。現(xiàn)在只是重啟限購限貸，增值稅、印花稅還沒收緊呢。如果市場繼續(xù)瘋狂，稅率肯定會調(diào)整。

至于國際貨幣基金組織亞太部建議中國推出房產(chǎn)稅，就是純粹不懂中國房地產(chǎn)市場了。我在分析房地產(chǎn)市場的時候從來不提房產(chǎn)稅，是我認(rèn)為短期內(nèi)根本不可能征收，更不可能影響中國房地產(chǎn)市場。當(dāng)然，中國房地產(chǎn)市場的杠桿已經(jīng)很大，但*大的泡沫不在房子，而在土地。限購限貸可以抑制投資的泡沫，但抑制不了土地市場的泡沫。當(dāng)然，拆除泡沫需要智慧和耐心。預(yù)言中國房子還會暴漲或者暴跌的人恐怕都要失望了，市場會降溫，但市場一定不會冷凍。

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