房價已經(jīng)漲了十幾年，而且這十幾年來準(zhǔn)備購房的老百姓(50.320, 0.00, 0.00%)就沒有覺得它便宜過，總是感嘆貴。而房地產(chǎn)調(diào)控從2007年到這次國慶期間，每次調(diào)控政策出臺似乎都在“逐漸加碼”，似乎房價就已經(jīng)達(dá)到“頂部”。在這“無賴的現(xiàn)實”面前，對老百姓而言，現(xiàn)在更為關(guān)心的是：一、推動房地產(chǎn)多年來剛性上漲的原因是什么?二、2000年房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展以來，每一次價格的攀升，很多專家就認(rèn)為房地產(chǎn)市場存在泡沫，甚至有專家認(rèn)為會出現(xiàn)地產(chǎn)危機，這次也不例外，那么未來是否會出現(xiàn)房地產(chǎn)的大幅調(diào)整?進而引發(fā)金融和經(jīng)濟危機?三、房地產(chǎn)價格的上漲已經(jīng)引發(fā)出一些問題，是否有適合的制度安排來化解這些問題?

國慶前有機會去貴陽，遇到一機構(gòu)客戶，講了他的真實經(jīng)歷：他以前工作在北京，在2005年下半年，家里曾經(jīng)資助了一筆資金讓他買房，當(dāng)時他決策買房的時候還是有點猶豫，覺得房價有點貴，在舉棋不定的時候，他選擇去參加京城召開的一些關(guān)于經(jīng)濟和房地產(chǎn)主題的會議，想聽聽專家們的觀點。幾年會議下來，很多專家們都堅定不移的說房地產(chǎn)價格將面臨調(diào)整，所以他也一直在等機會?？墒敲鎸Φ膮s是房價不斷的上漲，已有的那筆資金已經(jīng)不能承擔(dān)在京城購房的首付，于是去年決定把工作單位換到貴陽，準(zhǔn)備在貴陽安家落戶。

面對他離開北京去貴陽，我只能略表遺憾，同時提醒我作為經(jīng)濟研究者，對大類資產(chǎn)的走勢在沒理清楚之前，還是需要謹(jǐn)慎下結(jié)論。但這促使我思考：為何過去十幾年來房價會出現(xiàn)上漲剛性?已有的解釋也是眾說紛紜。其中甚為流行的解釋是：貨幣過于寬松;購房者的“動物精神”作怪瘋狂與貪婪。其實這兩種解釋更多的是從房地產(chǎn)的貨幣屬性去解釋，認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場與中國的股市無差異。毫無疑問，貨幣的寬松會推動資產(chǎn)價格的上漲，但中國的房地產(chǎn)呈現(xiàn)上漲剛性僅用貨幣去解釋，很容易被證偽：2008年以來，全球都在進行貨幣寬松，美國實行了量化寬松，歐洲推行量化寬松的同時實行了負(fù)利率，日本不僅推行負(fù)利率，還推行了量化和質(zhì)化寬松，就寬松程度而言，他們是有過之而無不及，為何他們的房價沒有出現(xiàn)快速上漲?2000年以來，在同樣的貨幣環(huán)境下，為何中國股市漲漲跌跌，而房地產(chǎn)市場卻一路高歌?日本上個世紀(jì)90年代以來一直實施寬松貨幣政策，為何日本的房價卻不斷的下跌?

這種“反?！钡谋澈?，自然很難用單一的貨幣因素去歸因，也很難把它與中國的股市做簡單的類比。這可能需要我們從城市快速發(fā)展的制度安排的角度去分析。

人們之所以愿意在城市定居下來，而不愿意返回農(nóng)村，原因：一方面是工作的選擇機會和工作、生活的便利性，另一方面是城市所提供的公共服務(wù)，這種公共服務(wù)包括：醫(yī)療、教育、環(huán)境衛(wèi)生、道路交通、飲水排水等等。這兩個方面農(nóng)村都無法和城市相比。企業(yè)選擇一個城市關(guān)注的自然也是城市的公共服務(wù)，因此，工作機會等可以看作是城市所提供的公共服務(wù)派生出來的。這也就是一個城市的公共服務(wù)水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)的內(nèi)在價值。以房地產(chǎn)的內(nèi)在價值為基礎(chǔ)，我們就能解釋為何不同的城市有不同的房價，例如北上深的房價就遠(yuǎn)高于其它省會城市的房價，同一城市的不同區(qū)域會有不同的房價，例如北京金融街(11.200, -0.59, -5.00%)的房價就高于其它區(qū)域，北京北邊的房價就高于南邊的房價。

由于計劃經(jīng)濟時代的制度安排，對直轄市、省會城市、地區(qū)城市、縣城等的功能進行了定位，直轄市定位為全國的政治、文化、金融、經(jīng)濟，省會城市、地區(qū)城市、縣城就定位為一個省的、地區(qū)的、縣的政治、文化、金融、經(jīng)濟。這種制度安排的結(jié)果就導(dǎo)致全國各城市在公共服務(wù)的資源配置方面存在天然的差異。隨著上個世紀(jì)80年代以來城市化的快速發(fā)展，這種先天的差異不僅沒有縮小，反而得到進一步的強化，只是之后由于中國進行改革開放實施的特區(qū)政策，擁有政策傾斜的深圳也成為了一線城市。這種公共服務(wù)資源差異進一步演化的結(jié)果是：差異化的房價，城市的分級。 的企業(yè)會依據(jù)城市公共服務(wù)資源的差異選擇注冊城市。 的人力資本在考量家庭條件之后，就會選擇在分級的城市之中安家落戶。公共服務(wù)資源越豐富的城市越能吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)和人力資本。因此，支撐起城市房價的群體，并不完全是原有在城市成長的企業(yè)和工作的人群，而是其所具有的公共服務(wù)資源的影響區(qū)域。例如一線城市能影響全國，二線城市能影響全省等等。所以我們用“房價收入比”來度量一個城市房價泡沫，顯然是沒有考慮到中國這種制度安排的特殊性。

盡管公共服務(wù)資源存在著天然的差異，但是80年代之后城市的快速發(fā)展，假若公共服務(wù)資源沒有與之相配套，那么后天的“營養(yǎng)不良”會使天然的優(yōu)勢喪失。眾所周知，公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，需要的是資金，需要地方財力的支持。

1994年分稅制的推行，地方可以用于發(fā)展的“稅收財政”，已經(jīng)相形見絀。加之90年代經(jīng)濟的調(diào)整，一些地方政府發(fā)放公務(wù)人員和事業(yè)單位人員的工資也存在困難，更別說有財力去建公共服務(wù)設(shè)施。隨著1998年住房制度的改革和2003年土地招牌掛等一系列制度安排的創(chuàng)新，以及土地收益劃歸地方政府的分稅制安排，地方政府走向了“土地財政”的快速擴張，通過“土地財政”斂取的資金去大力發(fā)展城市的公共服務(wù)設(shè)施(趙燕菁，2013)。斂取的資金包括70年的土地出讓金和以土地做質(zhì)押獲取的銀行貸款(2015年年末達(dá)11.33萬億，占信貸存量的12.06%)、債券融資?？梢哉f，這一特殊時期的制度安排，給中國的城市化發(fā)展創(chuàng)造出了快速追趕的“奇跡”，不僅城市的公共服務(wù)設(shè)施得到了快速完善，甚至還得到了超前發(fā)展。盡管房價上漲的時候大家都詬病“土地財政”，但不可否認(rèn)的是，城市公共服務(wù)設(shè)施的快速發(fā)展“奇跡”應(yīng)歸功于這一制度安排。

隨著城市的進一步發(fā)展，地方政府對“土地財政”的依賴已遠(yuǎn)大于對“稅收財政”的依賴。與此同時，通過土地做質(zhì)押獲取的銀行貸款和債券市場融資大幅擴張，假若房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅波動將面臨風(fēng)險，這就導(dǎo)致地方政府對房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)心要遠(yuǎn)大于對本地納稅企業(yè)的關(guān)心。一個房地產(chǎn)市場的起伏已經(jīng)把地方政府和銀行捆綁在一起，銀行信貸中有25%左右與房地產(chǎn)相關(guān)，他們都經(jīng)受不起房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整。按照經(jīng)濟學(xué)常識，當(dāng)需求旺盛的時候，*好的辦法就是增加供給來平抑需求，加大持有環(huán)節(jié)的成本來抑制投機。但這么多年來房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)的卻是“反常”：除了大家所看到的“抑制需求”，同時也會出現(xiàn)抑制供給嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)的融資等，地方政府減少土地的供給等。這些“反?！闭叩耐瞥?，其實都有一個前提條件就是調(diào)控政策出臺后要盡量避免房價出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。剛性需求是抑制不住的，遞延一段時間遲早會表現(xiàn)出來，但未來房屋供給的減少，要想房價出現(xiàn)下跌自然就非常困難，一旦剛性需求平抑一段時間之后再次釋放，由于供給的不足，必然會使房價迎來新的一輪上漲。房價的上漲必然會帶動地價的上漲，*終受實惠必然是地方的“土地財政”收入。

這種公共服務(wù)資源分配的不平衡導(dǎo)致需求呈現(xiàn)剛性，又由于地方政府通過投放土地的供給和制定交易規(guī)則來“做莊”，其結(jié)果就是我們看到房價演變了這么多年，呈現(xiàn)出上漲剛性的“反?！?。因此，房地產(chǎn)“反?！爆F(xiàn)象的根本原因就是過去為促發(fā)展的“土地財政”制度安排創(chuàng)新和計劃經(jīng)濟體制下制度安排沒有相應(yīng)調(diào)整的結(jié)果。

投資過中國股市的都知道，在新千年之前可以說是“無莊不成股”。假若“莊股”要一直延續(xù)上漲趨勢，除非基本面能不斷的釋放出“超預(yù)期”的利好。但假若控股股東可以自由的減持和增持，假若公司的治理結(jié)構(gòu)和盈利模式均不錯，只要行業(yè)快速發(fā)展趨勢沒有走近尾端，那么公司股價穩(wěn)步上漲是可以實現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的未來趨勢也如此，只要制度安排沒有改變，只要14億人口的城市化進程沒有走近“尾端”，要出現(xiàn)房地產(chǎn)的大幅下跌估計都很困難，當(dāng)然出現(xiàn)2008年那樣的金融危機除外。2015年中國的城鎮(zhèn)化率為56.1%。日本房地產(chǎn)見到頂是在1991年，當(dāng)時日本的城鎮(zhèn)化率是77.6%，當(dāng)然后來上升到90%以上。從這個角度來看，中國房地產(chǎn)的發(fā)展還有較長的路要走。依照目前的制度安排，一線城市的房地產(chǎn)價格，預(yù)計將來會向香港看齊，向全球的一線城市房價看齊。市場流動一旦充裕，就會加劇房價的快速上漲，當(dāng)然就會出現(xiàn)泡沫，這就像一瓶啤酒，里面的啤酒只要不是滿瓶或者接近滿瓶，搖一搖它也會出泡沫，但并不意味著啤酒瓶會爆，過段時間，這些泡沫可能就自然消退一些，又可以添加啤酒。

毫無疑問，房地產(chǎn)價格的不斷上漲所帶來的弊端顯而易見：

首先，在經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型的時候，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的投資收益率快速回落，新興產(chǎn)業(yè)面臨的不確定又較大，此時，假若投資房地產(chǎn)的回報率較高，必然會加劇資金流向房地產(chǎn)。資金熱衷于炒房，必然會提升新興產(chǎn)業(yè)投資的資金成本，加劇經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的困難。

其次，房價的上漲會加劇貧富的分化。在房地產(chǎn)快速上漲的過程中，參與了房地產(chǎn)投資的和沒有參與房地產(chǎn)投資，他們之間的財富水平將出現(xiàn)了急劇的分化。之前購有多套房屋的完全可以實現(xiàn)“食利”，不需要任何的努力就可以實現(xiàn)財富的快速增長，而之前沒有參與房地產(chǎn)的，即便勤奮努力，積累的財富要超過房地產(chǎn)的漲幅，可能鳳毛麟角。就像我們同一批大學(xué)畢業(yè)的同學(xué)，參與了一線城市房地產(chǎn)的同學(xué)與沒有參與一線城市房產(chǎn)的同學(xué)，財富的等級已經(jīng)差異巨大，而這么多年來他們之間的工作差異程度并不顯著。這樣的結(jié)果會挫傷人們的工作積極性，更愿意去從事投機獲利來致富。

然后，削弱了城市的競爭力。一個城市房地產(chǎn)價格的高企，一些有才能但家庭并不富有的人才，面對高

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