進(jìn)入2015年，元旦小長假各地樓市成交表現(xiàn)平淡，與前兩年的同期水平相比遜色。雖然市場表現(xiàn)未現(xiàn)“開門紅”，但政策環(huán)境持續(xù)向好。展望2015年，在宏觀經(jīng)濟(jì)承載下行壓力之時(shí)，伴隨著經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)業(yè)無論是對(duì)于經(jīng)濟(jì)托底還是民生保障，都將繼續(xù)承擔(dān)重要作用。供求關(guān)系、信貸環(huán)境以及市政規(guī)劃等基本市場化因素，將成為影響未來市場走勢(shì)的主導(dǎo)因素，平穩(wěn)增長、區(qū)域分化，將成為未來發(fā)展的新常態(tài)。

  元旦樓市開局平淡 政策環(huán)境持續(xù)向好

  中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年元旦期間，40個(gè)城市新建住宅成交量較2014年及2013年同期分別下降43%、6%，且各線城市降幅相當(dāng)。根據(jù)中原對(duì)全國19個(gè)城市元旦及短期內(nèi)市場情況的較新調(diào)研，整體市場預(yù)期并不樂觀，僅北京、廣州、成都三地看好1月市場行情，約一半城市預(yù)計(jì)1月份成交量將較12月份高位回落，其它城市則預(yù)計(jì)成交走勢(shì)平穩(wěn)。其主要原因是，一方面各大房企在完成去年沖刺任務(wù)后銷售壓力有所放緩，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)銷售淡季即將到來。

  盡管市場表現(xiàn)未現(xiàn)“開門紅”，但政策環(huán)境持續(xù)向好。就在去年的較后，北京樓市喜迎新年“紅包”。北京公積金政策作出放松調(diào)整，即購購面積在90平方米（含）以下的頭套自住住房，貸款較高額度上調(diào)為120萬元。由于特殊的市場地位和特征，一線城市的市場走勢(shì)，一直具有全國樓市的風(fēng)向標(biāo)作用。在各地一系列行政干預(yù)及信貸緊縮的政策陸續(xù)退出之后，直至去年第四季度，京滬兩地才對(duì)普宅標(biāo)準(zhǔn)作出較大幅度調(diào)整，預(yù)示著政策環(huán)境的改善開啟。而作為2014年北京樓市的較后一個(gè)政策紅利，北京公積金政策的調(diào)整無疑將有利于2015年北京樓市的繼續(xù)復(fù)蘇，也將對(duì)其它一線城市的政策走向產(chǎn)生一定的影響。

  去年新房成交不俗 二手房有望后繼發(fā)力

  事實(shí)上，2014年的新房市場表現(xiàn)不俗，成交總量位居近年高位。經(jīng)歷了上半年的急速轉(zhuǎn)冷之后，新房市場于2014年中開始筑底回升，在央行“930新政”等利好因素刺激作用下，第四季度成交水平節(jié)節(jié)攀升。12月城市成交總量更是創(chuàng)下2010年以來的近五年新高，甚至超過2013年3月（交易個(gè)稅從嚴(yán)征收所引發(fā)的政策“末班車”效應(yīng)）的成交量，呈現(xiàn)出明顯的翹尾行情。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，新建住宅成交面積自去年下半年開始，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上升，其中10月及12月環(huán)比增幅分別高達(dá)17%、13%。從全年成交水平來看，上述城市去年新房成交總量較2013年下降7.7%，但仍高于2010年、2011年及2012年的成交總量。

  2014年二手房市場則表現(xiàn)相對(duì)遜色，成交量位于近五年低位水平，僅好于限購措施全面推出的2011年。中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，去年二手住宅成交面積較2013年下降38%，如果排除2013年3月的成交沖高影響，則降幅為27%。從全年成交走勢(shì)來看，二手房市場復(fù)蘇明顯滯后于新房市場，僅在年末兩個(gè)月出現(xiàn)攀升，但12月的成交水平也已相當(dāng)于去年高位。其中，新房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為分流二手房成交的一個(gè)重要原因。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，雖然70個(gè)大中城市一二手住宅價(jià)格均從2014年5月開始持續(xù)環(huán)比下跌，但二手住宅價(jià)格跌幅明顯低于一手住宅。一線城市二手住宅價(jià)格已于10月環(huán)比止跌，而新建商品住宅價(jià)格則依然延續(xù)下跌勢(shì)頭。預(yù)計(jì)2015年受益于信貸環(huán)境改善，改善需求釋放，頭置需求居高不下的形勢(shì)，一線城市及區(qū)域核心城市，新房庫存壓力減少迅速，二手房市場將重新恢復(fù)活躍。

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