支持居民自住和改善性住房需求的政策組合拳逐一落地。昨日，央行、住建部、銀監(jiān)會、財政部、國稅總局等樓市調(diào)控相關(guān)部門全部出動，分別從降頭付和減稅費兩個方面出臺新政。

  至此，繼松綁限購、提高公積金貸款額度后，本輪樓市刺激政策全面落地。

  對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鼓勵組合貸以及二套房商貸頭付比例降至4成的政策力度超預(yù)期，可增加10%的直接有效購購需求，預(yù)計一二線城市二季度市場成交量將出現(xiàn)30%的環(huán)比上漲，一線城市房價將開始上漲。而二手房營業(yè)稅免征年限降至2年，將提高二手房交易的活躍度，提振市場信心。但是，房地產(chǎn)市場短期壓力緩解，長期壓力不減，僅靠地產(chǎn)放松無法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟下行趨勢。

  一線城市房價或上漲

  在以往樓市調(diào)控中，較立竿見影的當(dāng)屬信貸政策，這次終于千呼萬喚始出來。新政不僅鼓勵商貸和公積金組合貸購房，較重磅的內(nèi)容是二套房商貸頭付比例降至4成，另外，二套公積金貸款頭付比例降至2成。

  對此，民生證券研究院執(zhí)行院長管清友認(rèn)為，鼓勵組合貸以及二套房頭付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期壓力緩解。

  中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉也認(rèn)為，二套房商貸頭付從60%~70%降低到40%，這將是歷史較寬松的政策，將對市場帶來直接的需求刺激，可以增加10%的直接有效購購需求，整體市場成交量將在4月快速上漲，其中部分一二線城市的上漲幅度會比較高。預(yù)計整體一二線城市二季度市場成交量將出現(xiàn)至少30%的環(huán)比上漲，也將是2014年以來的成交高峰，其中一線城市的房價將開始上漲。

  不過，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則認(rèn)為，房地產(chǎn)新政策將刺激改善型購房需求的提前釋放，促進大戶型、高價房的銷售。但不會創(chuàng)造新的需求，因為頭付比例降低后貸款會增加，按揭壓力反而加大了，因此作用有限。

  二手房交易活躍度提升

  傳聞已久的二手房營業(yè)稅減免的政策終于落地，即購購2年及以上普通住房對外銷售免征營業(yè)稅，非普通住房差額征收營業(yè)稅；不足2年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅。

  亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前二手房交易本就以次新房為主，以前的稅費政策極大地抑制了購房時間在5年以內(nèi)的二手房交易，也從一定程度上造成二手房整體交易量的下滑，本次營業(yè)稅調(diào)整后，稅費的降低將有助于拉動一輪購房時間在2~5年之間的二手次新房交易。以總價200萬元的二手普通住宅計算，本輪營業(yè)稅調(diào)整后，將會減少10萬元的營業(yè)稅，二手房交易的活躍度有望得到提升。

  張大偉也認(rèn)為，目前市場成交的房源中，以北京為例，30%左右是需要交納營業(yè)稅的5年內(nèi)再交易房源，在這30%房源中，有60%是2~5年的，這部分房源影響較大。未來將明顯減少稅費支出，減少的稅費支出平均將達到10萬~15萬元。預(yù)計對市場來說，購房者入市積極性將明顯上漲，二手房交易量將至少上漲15%。

  但郭毅同時指出，本次稅費調(diào)整并未涉及二手房交易稅負(fù)較重的個人所得稅，目前這一稅種的征收標(biāo)準(zhǔn)是，5年以內(nèi)房產(chǎn)交易差額征收20%，房產(chǎn)滿5年且為家庭僅此住房的才會免征。“二手房交易個稅未如預(yù)期一樣與營業(yè)稅同步下調(diào)，無疑將會在一定程度上影響到對于二手市場交易量的拉動力度和效果，也說明在二手房政策上，政府同樣保留了一定的調(diào)整空間。”她說。

  樓市長期壓力不減

  管清友認(rèn)為，新政有利于緩解房地產(chǎn)市場短期壓力，但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。榜首，剛需人口已經(jīng)進入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢。，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)也已經(jīng)消失，市場預(yù)期短期無法扭轉(zhuǎn)，即便短期房價企穩(wěn)回升，未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。第四，已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場決定。

  “房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會因此復(fù)蘇，對宏觀經(jīng)濟的拉動有限，房地產(chǎn)依然是當(dāng)前經(jīng)濟的主要下行壓力之一。”管清友說，房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍無期，這也限制了制造業(yè)投資的空間以及地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產(chǎn)放松無法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟下行趨勢。

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