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看看房產(chǎn)證“難產(chǎn)”的背后

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來(lái)源：山西市場(chǎng)導(dǎo)報(bào) 閱讀 988 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

在購(gòu)購(gòu)商品房時(shí),大家總會(huì)問(wèn)售樓人員一句話:“房產(chǎn)證什么時(shí)候能辦下來(lái)?”既然購(gòu)了房子,當(dāng)然希望房產(chǎn)證能早點(diǎn)辦好?？梢赃@么說(shuō),房產(chǎn)證就是房產(chǎn)的身份證和戶口本,是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。但是,太原市眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中,能夠按照合同要求辦下房產(chǎn)證的小區(qū),有的小區(qū)甚至入住四五年,房產(chǎn)證依然毫無(wú)蹤影。

7月20日,家住太原錦繡苑小區(qū)的張女士致電本報(bào)尋求幫助:“2006年,我在錦繡苑購(gòu)了一套房,計(jì)劃著一年后入住,就有了自己的產(chǎn)業(yè)了,可交房8年多了,至今沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。本應(yīng)在90個(gè)工作日內(nèi)就可辦好的房產(chǎn)證,為何入住8年都遲遲辦不下來(lái)?”

房子好購(gòu)證難辦

7月25日,記者就太原市錦繡苑小區(qū)房產(chǎn)證的辦理情況進(jìn)行了調(diào)查。在錦繡苑小區(qū),記者一進(jìn)小區(qū),就遇到了幾位正在納涼的業(yè)主。當(dāng)記者問(wèn)及房產(chǎn)證時(shí),業(yè)主張先生表示,錦繡苑小區(qū)的開(kāi)發(fā)商是山西千禧投資集團(tuán),他們這些住戶都是七八年前入住的,當(dāng)時(shí)購(gòu)房合同上寫(xiě)的是入住兩年辦理房產(chǎn)證,但是過(guò)去近10年了,房產(chǎn)證的影子都沒(méi)看到。“打電話,找開(kāi)發(fā)商、物業(yè),大家都試過(guò)了,沒(méi)啥用。”張先生邊說(shuō)邊嘆氣,顯得十分無(wú)奈。業(yè)主王女士告訴記者,“之所以到現(xiàn)在都沒(méi)有拿到房產(chǎn)證,聽(tīng)說(shuō),好像是這片地有問(wèn)題,整個(gè)錦繡苑的大房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)呢。”

記者隨后來(lái)到了該小區(qū)的物業(yè)了解情況,一位工作人員告訴記者,物業(yè)只是負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理,其它事項(xiàng)不在他們的負(fù)責(zé)范圍內(nèi),房產(chǎn)證的事情還得問(wèn)開(kāi)發(fā)商。

記者來(lái)到開(kāi)發(fā)商山西千禧投資集團(tuán)了解情況,得到的答復(fù)是:“具體的情況要找當(dāng)時(shí)的負(fù)責(zé)人,我們現(xiàn)在也不了解。”

記者從太原市房地產(chǎn)管理局了解到,一般情況下,開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交房后,需先到太原市政務(wù)大廳初始登記辦理樓盤的大產(chǎn)權(quán)證,然后再到太原市房地產(chǎn)管理局辦理業(yè)主分戶房產(chǎn)證。如果是七八年未辦理房產(chǎn)證,那應(yīng)該就是開(kāi)發(fā)商拖延辦理房產(chǎn)證。但具體到太原市錦繡苑小區(qū),是根本就不具備辦理房產(chǎn)證的資格。據(jù)太原市房地局工作人員介紹,在2013年之前,省城各類房企通過(guò)借用棚戶區(qū)改造、國(guó)企改制、新農(nóng)村建設(shè)、舊城改造、城中村改造等工程及項(xiàng)目名義先建后批、違法銷售的項(xiàng)目大量存在,直接導(dǎo)致部分業(yè)主因多年前購(gòu)購(gòu)了違規(guī)建設(shè)及銷售的房子,至今無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

能做公積金貸款也“不靠譜”

張女士介紹,自己2006年購(gòu)房時(shí)是按照商品房的價(jià)格購(gòu)購(gòu)的,當(dāng)時(shí)每平米的均價(jià)大概是3280元,而太原市當(dāng)時(shí)商品房均價(jià)是3000元。2007年交房,都是按著正規(guī)手續(xù)交房,交房時(shí),房屋契稅、辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)費(fèi)用都交了。

讓張女士放心購(gòu)購(gòu)房子的理由是,這個(gè)樓盤當(dāng)時(shí)能做公積金貸款,而且能落戶小區(qū)。然而,當(dāng)時(shí)較放心的理由,現(xiàn)在成了較不靠譜的理由。

記者在采訪中了解到,當(dāng)時(shí)錦繡苑能做公積金貸款,是因?yàn)槟硢挝辉谛^(qū)團(tuán)購(gòu)了兩棟樓,其余的小區(qū)業(yè)主都是搭了這趟“便車”。“當(dāng)時(shí)能做公積金貸款,都是這家單位出面和住房公積金管理談妥的。能落戶小區(qū),當(dāng)時(shí)的要求是業(yè)主拿著購(gòu)房合同,到派出所辦理,只限太原市戶口。外地戶口的業(yè)主不能落戶。”

張女士說(shuō),小區(qū)現(xiàn)在大概有22棟樓,當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí),并沒(méi)有太多的業(yè)主有公積金。沒(méi)有公積金的業(yè)主不能走商業(yè)貸款,只能是全款支付。當(dāng)時(shí)購(gòu)房者有大部分是外地人,到現(xiàn)在他們也落不了戶口。

對(duì)于記者從太原市房管局得到的結(jié)果:“錦繡苑小區(qū)根本就不具備辦理房產(chǎn)證的資格。”張女士擔(dān)憂地表示:“當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商把辦證的費(fèi)用全部收取了,到現(xiàn)在已經(jīng)是快10年了,開(kāi)放商拿著這筆錢不斷地在創(chuàng)造更多的利潤(rùn),而對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō),交了錢,房產(chǎn)證不能辦。現(xiàn)在千禧集團(tuán)人員變更交替,很多當(dāng)事人都已經(jīng)不在公司上班了,較后的結(jié)果就是小區(qū)更沒(méi)人管了,眼瞅著房產(chǎn)證在短期內(nèi)就辦不了。”

沒(méi)有房產(chǎn)證權(quán)益無(wú)法保障

在采訪中,錦繡苑小區(qū)業(yè)主王女士表示,“選擇在這里購(gòu)房,主要是因?yàn)檫@里地段不錯(cuò)、可選擇的學(xué)校又多。但沒(méi)想到的是入住8年多了,兒子即將升入高中,姑娘要上初中,但房產(chǎn)證還沒(méi)有著落。當(dāng)時(shí),只有太原市的戶口才能落戶小區(qū)。”

王女士說(shuō),她多次找派出所協(xié)商,但戶籍科的工作人員稱,只有拿到房產(chǎn)證,才可以辦落戶。“沒(méi)有這里的戶口,孩子上學(xué)就得交擇校費(fèi)。這些年,因?yàn)榉慨a(chǎn)證辦不下來(lái),僅孩子上學(xué)就得多花好幾萬(wàn)。不僅僅是孩子上學(xué),一些業(yè)主轉(zhuǎn)讓分割房產(chǎn)、辦理社區(qū)醫(yī)保和社保也成了問(wèn)題。”

據(jù)業(yè)主們反映,不僅是房子賣不出去,就是想租給別人也很難,沒(méi)有房產(chǎn)證,很多人都擔(dān)心怕遇上“二房東”?，F(xiàn)在小區(qū)購(gòu)賣房子,都是在合同上更改名字,然后到物業(yè)上交2萬(wàn)元的改名費(fèi),物業(yè)蓋章后,房子交易就算完成了。有的業(yè)主拿到的購(gòu)房合同上,都不知道改了多少次名字了。這樣的合同還有法律效果嗎?

記者為此咨詢了山西德為律師事務(wù)所任毅律師,任律師表示,沒(méi)有房產(chǎn)證,業(yè)主四方面權(quán)益將無(wú)法保障。“頭先是影響子女上學(xué);其次是阻礙房屋的轉(zhuǎn)讓或租賃;第三是沒(méi)有房產(chǎn)證就無(wú)法將房產(chǎn)抵押以便獲得投資貸款;較后一種情況就是,如果開(kāi)發(fā)商利用銷售后、備案前的時(shí)間差把房子抵押,一旦資金出現(xiàn)問(wèn)題,不能償還銀行的開(kāi)發(fā)貸款,購(gòu)房者的損失可能就不只是房產(chǎn)證了。”

任律師指出,不能落戶、不能出售或出租等等這都是小事,較重要的是,如今我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)是以登記為準(zhǔn),如果沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證,按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定,該房屋的所有權(quán)是處于一個(gè)不確定狀態(tài)。“假設(shè)一個(gè)較壞的情況,如果業(yè)主拿不到產(chǎn)權(quán)證,開(kāi)發(fā)商把這個(gè)樓抵押出去了,抵押權(quán)人比如銀行、建筑公司甚至是債券人,隨時(shí)可以通過(guò)訴訟或者其它手段把業(yè)主現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)去的房子再收回來(lái),這樣的案例不是沒(méi)有發(fā)生過(guò)。”

開(kāi)發(fā)商延遲辦房產(chǎn)證要付違約金

對(duì)不少人來(lái)說(shuō),辛辛苦苦一輩子,較大的消費(fèi)可能就是購(gòu)一套房。但購(gòu)房多年卻難辦房產(chǎn)證,遇到這種情況該怎么辦?太原市房管局交易所的工作人員說(shuō),目前,市民咨詢較多的莫過(guò)于自己購(gòu)購(gòu)了多年的房屋,房產(chǎn)證仍沒(méi)有辦下來(lái)。很多購(gòu)房者也都去咨詢過(guò)開(kāi)發(fā)商,但開(kāi)發(fā)商往往是含糊其辭、百般推脫。但類似千禧投資集團(tuán)開(kāi)發(fā)的錦繡苑小區(qū)不具備辦理房產(chǎn)證的資格的在太原算是少數(shù)。

對(duì)于有資格辦理產(chǎn)權(quán)證的,購(gòu)購(gòu)一段時(shí)間后,房屋產(chǎn)權(quán)證仍然辦不下來(lái),可能有以下幾種情況:榜首是房子的五證還不齊全,也就是開(kāi)發(fā)商的出售審批手續(xù)存在問(wèn)題,沒(méi)有辦理下來(lái)預(yù)銷售許可證;是房屋的竣工驗(yàn)收不合格;第三是房子雖然五證齊全了,但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有到房管局提交辦理房屋初始登記的申請(qǐng),房管局因此無(wú)法為住戶辦理產(chǎn)權(quán)證。

不論是因?yàn)橐陨夏姆N原因,出現(xiàn)交房延期的問(wèn)題都可以推斷為開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)。對(duì)于預(yù)售商品房辦理房產(chǎn)證義務(wù)的履行期限,應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定來(lái)確定,也就是“預(yù)售商品房的購(gòu)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?，F(xiàn)售商品房的購(gòu)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)購(gòu)人,辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。”

太原市房管局工作人員提醒廣大購(gòu)房者,要購(gòu)五證齊全的房屋。在沒(méi)有約定的情況下,開(kāi)發(fā)商延遲辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間超過(guò)90天的,業(yè)主完全可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任,也就是追究逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金,如果合同中沒(méi)有約定逾期違約金的標(biāo)準(zhǔn),可以按照已付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。根據(jù)相關(guān)司法解釋,商品房購(gòu)賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致購(gòu)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記,購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。

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