2014年上半年，中國房地產市場呈現(xiàn)出商品房庫存高企、房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重等態(tài)勢，樓市預期和博弈優(yōu)勢已悄然生變。國家統(tǒng)計局較新發(fā)布的“2014年1-6月份全國房地產開發(fā)和銷售情況”顯示，全國樓市呈量價增速雙降的局面。在中國樓市進入下半場之際，新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高，加上市場成交繼續(xù)低迷，樓市供需失衡的局面已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　量價齊跌

　　1-6月份，全國商品住宅銷售面積42487萬平方米，同比下降7 .8%，相與去年全年下滑25.3個百分點；住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年相比，下滑35.8個百分點。世茂集團副總裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地產市場都是高歌猛進的；從今年3月份起，市場就變了，發(fā)生了一個“非?？焖?rdquo;的跌落，目前市場仍處于下行通道。“2013年8月之后，基本上政策因素對市場的影響效果就不顯著了，這是市場自發(fā)的調節(jié)過程?，F(xiàn)在是供求結構發(fā)生了根本性的轉變，由量變到質變。”

　　住建部政策研究主任秦虹指出，今年上半年全國商品房的銷售面積之所以出現(xiàn)負增長，主要原因有三：一是去年同期的商品房銷量基數(shù)較高。“自住性需求是常數(shù)，去年賣多了，今年就賣的少。從銷售總量來看，仍然是一個不低的數(shù)字。”二是近期樓市“崩盤”論、房價將“斷崖式暴跌”等不對稱信息讓購房者的觀望情緒日益加重。第三，信貸約束影響了購房行為的實現(xiàn)。今年以來，個人住房抵押貸款的收緊，使得購房者置業(yè)成本提高。一方面購購頭套房不僅沒有優(yōu)惠利率，反而要在基準利率基礎上上??；另一方面，房貸額度緊張影響了剛需的置業(yè)需求。“現(xiàn)在市場需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能購得起房子。因此，對房地產市場影響較大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境。”

　　在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的沖擊下，市場供需雙方的預判轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風。在北京市大興區(qū)的熱盤保利熙悅春天，3月份開盤時500套房源超三千人但4月中旬開盤的二期，即便單價下降500元，仍然賣得不好。記者發(fā)現(xiàn)，一些房企再現(xiàn)“全民營銷”，“凡推銷成功人人都可提成”；個別房企高管微信群中發(fā)促銷信息，“零頭付”也“重出江湖”。

　　記者調查中發(fā)現(xiàn)，今年前5個月，20家標桿房企的銷售額不足去年全年的3成。6月以來，房企降價促銷的力度明顯加大，這也帶動了二手房價格繼續(xù)下行。由于多數(shù)購家看淡市場，二手房議價尺度明顯增大。

　　庫存“壓力山大”

　　截至6月底，上海易居房地產研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%。35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。6月份，35個城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。

　　而在5月份，該存銷比數(shù)值為16 .4個月。其中，溫州以45 .1的存銷比居于頭位，寧波以31 .4的存銷比排行。半年業(yè)績考核下，部分房企的打折促銷力度加大，但很多購房者依然不購賬，導致庫存去化壓力變大。存銷比保持了震蕩上行態(tài)勢。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，6月份庫存去化周期超過18個月，表明去化壓力大，這將壓制房價，預期未來幾個月多數(shù)城市房價將面臨下跌壓力。野村證券中國房地產行業(yè)研究主管高劍鋒亦表示，第三季度或將有更多開發(fā)商降價去庫存，較高可能出現(xiàn)同比20%的降幅。也就是說，由于出現(xiàn)了一定程度的供求錯配，中國樓市的供需格局已經(jīng)生變。瑞銀較新發(fā)布的《地產泡沫之憂》報告顯示，根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前中國居民的自有住房占比達85%—88%，而在城鎮(zhèn)地區(qū)該比例約為75%—78%。城鎮(zhèn)住房建筑面積達179億平方米，農村達206億平方米。這表明，不考慮住房質量的前提下，2010年時城鎮(zhèn)和農村戶均已擁有約1套住房。

　　克而瑞研究認為，誠然，隨著收入上升，居民確實存在升級到更好、更大住房的需求。但問題在于，2013年中國的房地產建設量已顯著高于該水平。換言之，中國房地產建設速度須在現(xiàn)有水平上“見頂回落”，才能消化庫存，而穩(wěn)定后的建設速度將低于目前水平。

　　政府應在制度上有所作為

　　秦虹認為，從2011年開始，我國開始抑制投資和投機性需求，把原本是住房需求的那一部分資金購房子的資金變成了供給。“中國老百姓喜歡購房子，2011年之前沒有真正的抑制投資性需求，2011年開始抑制投資性需求。老百姓購房子就是為了投資。抑制投資性需求后，不能購房子了，這些錢就隨著房地產企業(yè)直接融資規(guī)模的擴大，都以私募基金、房地產信托、銀行的理財這種方式間接的投到房地產。過去是需求，現(xiàn)在變成供給。從這個角度來講，這可以大大扭轉供求關系，對抑制房價上漲的目標是有好處的。”

　　上海中原地產研究員龔敏說，在此背景下，有關部門應當破除阻力，摸清家底，在推動不動產登記制度、房產信息聯(lián)網(wǎng)等制度的出臺方面有所作為。財政部財政科學研究所所長賈康認為，我國應加快房地產稅立法，以經(jīng)濟手段置換行政“調控”，應是樓市分化之后政府和各方互動中的重要抉擇。“不宜簡單化地認為，房地產稅一出臺就能抑制房價。實際上，房地產稅本身難以改變中國未來幾十年城市房價上揚曲線的大模式，但在發(fā)揮其他功能的同時，確實有利于減少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地產市場健康發(fā)展的重要制度要素之一。”賈康建議，家庭購頭套房可考慮抵扣個稅。他認為，優(yōu)化個稅制度設計，需強調“綜合計征，分類扣除，年度結算”的改革方向，以利優(yōu)化其調節(jié)社會成員收入的功能。還有一個值得重視的優(yōu)化要領：按家庭征收，以追求更具實質意義的公平。在目前僅按個人征收個稅的情況下，同樣水平的收入，在家庭贍養(yǎng)系數(shù)不同的兩個納稅人之間很容易導大的不公平。更合理的制度設計，是合并計算家庭所有收入，再考慮人均收入水平的差異，區(qū)別對待。

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