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一線城市土地市場活躍 印證一線城市仍是超厚的安全墊
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:葉檀 閱讀 538 次
一線城市土地市場活躍,印證一線城市仍是較厚的安全墊。
整體而言,全國土地市場整體而言并不好,據(jù)搜房土地網(wǎng)較新數(shù)據(jù)顯示,2014年1到10月份全國300個(gè)城市土地出讓金為18566億元,同比減少24%,僅占去年全年總額的58%。土地成交不多,但價(jià)格不低。10月份全國土地供應(yīng)和成交量均在下降,全國土地成交價(jià)格存在不同程度上漲。10月份全國300各城市成交樓面均價(jià)為1499元/平方米,環(huán)比上漲33%,同比上漲31%;其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為2454元/平方米,環(huán)比上漲14%,同比上漲66%。
一線城市的拿地潮并未消退。市場預(yù)期,今年全年4個(gè)一線城市土地收入或超5300億元,再創(chuàng)歷史新高。北京今年1-10月份土地出讓金累計(jì)1861.67億元,已經(jīng)超過2013年創(chuàng)下的較高紀(jì)錄1821.82億元。10月份,北京以197.8億元占居榜頭,環(huán)比增長103.93%。
10月29日,上海靜安區(qū)南西社區(qū)111-09地塊起始總價(jià)10億,起始樓板價(jià)高達(dá)53575元/平方米。該地塊是今年上海起始樓板價(jià)較高的一塊地。另據(jù)《新京報(bào)》,北京日前掛出的海淀區(qū)西外太平莊村2號(hào)地(原星竹園)起始價(jià)為6億元,而地塊規(guī)劃建筑面積僅16136平方米,起始樓面價(jià)超過3.7萬元/平方米,創(chuàng)出新高。
另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),今年10月一線城市土地成交27宗,土地成交樓面價(jià)達(dá)到了9367元/平米,溢價(jià)率也達(dá)到了33.7%。其中,住宅用地成交9宗,平均樓面價(jià)達(dá)到了15906元/平米,這一樓面價(jià)均價(jià)創(chuàng)造了歷史單月較高紀(jì)錄。
其他核心區(qū)域省會(huì)城市的情況也不太糟,武漢10月份的土地出讓金120億元,環(huán)比增長111.39%。重慶、廈門、青島等城市同比漲幅明顯。
一線城市是較厚的安全墊,在市場風(fēng)云起伏的情況下,開發(fā)商把目標(biāo)對準(zhǔn)一線城市,獲得利潤保障,也寄托了萬一樓市出現(xiàn)波折,可以有較后的安全島可以躲避的愿望。
未來一線城市以及區(qū)域核心城市如武漢、鄭州等市,會(huì)成為巨無霸城市。雖然很多人希望人口遷移出大城市,但到目前為止,試圖阻撓人口自然遷徙的努力沒有一次成功的,頭爾沒有成功,東京也沒有成功。中國同樣不會(huì)成功,未來較有可能的發(fā)展模式,是頭爾式的大都市圈,核心區(qū)域加上衛(wèi)星城的模式。
中原監(jiān)測10家標(biāo)桿房企,2014年上半年在一線城市購地可建面積占比約為11%,為2009年以來同期高位,大型房企回歸一線城市。一線城市總體上土地出讓略小于新房銷售,二三線城市的土地供應(yīng)則依次增大,也就是說,受制于行政區(qū)劃,一線城市總體土地供應(yīng)不足,而消費(fèi)投資需求旺盛。
即使是同一個(gè)城市,不同的區(qū)塊,土地價(jià)格、銷售狀況也千差萬別。上海崇明島土地供應(yīng)過量,北京核心四區(qū)東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)和海淀區(qū)土地供應(yīng)嚴(yán)重不足、而平谷等區(qū)域供應(yīng)過量。為提高土地使用效率,目前不需要趕人出北京,而是在北京的核心城區(qū)與衛(wèi)星城之間建立便捷快速的交通網(wǎng)絡(luò),使單位GDP可以迅速上升。
市場具有較靈敏的觸角,一二線城市地價(jià)雖高,但相對較為規(guī)范,各類資源聚集于此,土地供應(yīng)較少、風(fēng)險(xiǎn)較低,對人口具有強(qiáng)大的吸附能力。三四線城市需要消化周期長,對高凈值人群吸引力不足。
有兩種情況可以打散目前的格局,促使人口流向三四線城市,或者,如美國式各省各市有較強(qiáng)的獨(dú)立性,或者,對大城市祭出高額房產(chǎn)稅。前者不現(xiàn)實(shí),后者無助于市場穩(wěn)定,短期不可能推出,要改變國人對大城市的向往,目前可能性不大。
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