近日,沉寂許久的一線樓市突然“火”起來:上海(樓盤)某高端樓盤推出的352套房源當(dāng)天銷售一空,每套房銷售均價(jià)接近千萬元;深圳(樓盤)、南京等城市出現(xiàn)“裹棉被排隊(duì)”的“漏夜搶房”景象;北京(樓盤)房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升,房產(chǎn)交易人滿為患。與此同時(shí),三四線樓市依然深陷泥潭,去庫存乏力。一線樓市緣何突然瘋漲?是市場(chǎng)需求使然還是非理性因素的作祟?樓市“冰火兩重天”的情況又該如何扭轉(zhuǎn)?

一線樓市加速回暖

春節(jié)后,部分一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然出現(xiàn)集中式爆發(fā),不少城市涌現(xiàn)出所謂的“日光盤”;二手房也量?jī)r(jià)齊升,快速上漲;房地產(chǎn)交易出現(xiàn)多年不見人頭攢動(dòng)、人滿為患的景象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”也從側(cè)面印證了這一火爆態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,1月份房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量增至25個(gè),占比超30%,漲幅較高的仍是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)14個(gè)月的深圳,同比上漲52.7%,上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。

2月份,暴漲的態(tài)勢(shì)更加明顯。中原地產(chǎn)二手住宅交易價(jià)格指數(shù)顯示,2月份上海、深圳二手房交易價(jià)格環(huán)比增幅分別為7.9%和2.3%。其中上海創(chuàng)下月漲幅近10年單月較高紀(jì)錄,并接棒深圳領(lǐng)漲一線城市。從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)看,2月22日至28日,中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市合計(jì)簽約住宅達(dá)到了6.2萬套,環(huán)比平均漲幅達(dá)到了68%,其中較火爆的是二線城市,環(huán)比漲幅高達(dá)92.4%,一線城市漲幅達(dá)到了78%。

“樓市去庫存是今年五大結(jié)構(gòu)性改革之一。近期我國(guó)出臺(tái)了一系列旨在去庫存的稅收信貸政策,以鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。從目前情況看,政策的紅利激發(fā)了市場(chǎng)的人氣。突出表現(xiàn)在部分城市隨著城鎮(zhèn)化改革的推進(jìn),人均收入水平的提高以及二胎政策的放開等,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛。”民生銀行(600016,股吧)頭席研究員溫彬指出,“但從全國(guó)總體看,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化,一線城市與三四線城市"冰火兩重天",前者交易活躍,房?jī)r(jià)快速上漲,而后者仍然面臨較大的去庫存壓力。”

“原本仍處淡季的正月,復(fù)蘇很快,近期成交量頻頻刷新同期新高,不少客戶擔(dān)心后市看漲、急著簽約,不少業(yè)主已上調(diào)售價(jià),幅度普遍近5%。而在京滬等地,整體市場(chǎng)變化也在心理層面對(duì)緊張的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)一步施壓,如上海一套二手房,春節(jié)后業(yè)主漲價(jià)70萬元,一些二手房業(yè)主甚至不惜毀約提價(jià)?！敝薪闄C(jī)構(gòu)豪世華邦區(qū)域經(jīng)理劉輝說。

去庫存仍然是重要任務(wù)

是什么推動(dòng)本輪一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲?中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析,一是信貸的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示:1月新增人民幣貸款達(dá)到2.51萬億元,其中房地產(chǎn)(000736,股吧)按揭增長(zhǎng)明顯;二是隨著房貸頭付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營(yíng)業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地,增加了部分之前無力購(gòu)房人群入市,也有利于樓市加速升溫;此外,當(dāng)前投資渠道有限、一線城市“地王”出現(xiàn)等因素也助推了市場(chǎng)進(jìn)一步高漲。

在張大偉看來,此輪房?jī)r(jià)上漲之風(fēng)起于二手房?！澳壳?一二線城市二手房成為市場(chǎng)的主流,其中一線城市交易中70%是二手房。加之一二線城市庫存低,杭州(樓盤)、寧波(樓盤)、合肥(樓盤)、南昌(樓盤)、福州(樓盤)、廈門(樓盤)等二線城市的庫存量已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌,北京上海等城市的庫存也持續(xù)低位,這種情況造成了市場(chǎng)容易被刺激從而形成上漲。”張大偉指出。

面對(duì)火熱的樓市,28日,上海住建委表示,上海將繼續(xù)按照“三個(gè)為主”的原則,抑制投資投機(jī)性購(gòu)房,支持自住和改善性住房需求,嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策,確保上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

事實(shí)上,此前江西、山西、山東及寧夏等地均發(fā)布了關(guān)于去庫存的相關(guān)政策,這一任務(wù)已成為各個(gè)省份今年工作的重中之重。有消息稱,深圳也將提高外地人購(gòu)房門檻。對(duì)此,楊紅旭表示,這表明地方政府為了抑制過熱房?jī)r(jià)及瘋狂投資的政策初衷及導(dǎo)向沒有變,將有益于樓市發(fā)展。

房產(chǎn)調(diào)控呼喚差異化

一二線城市樓市急劇回暖的同時(shí),三四線城市樓市卻冷若冰霜。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,由于各城市供需狀況各不相同,城市間房?jī)r(jià)分化走勢(shì)也在加劇。大部分三四線城市仍然處于庫存逐步消化階段,環(huán)比仍在下降。

溫彬認(rèn)為,這種“冰火兩重天”的狀況反映出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局,即總體供需平衡,但結(jié)構(gòu)上,收入水平較高、人口流入量大的一線城市,政策利好刺激了購(gòu)房需求;而在三四線城市受經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、收入水平等因素的影響,市場(chǎng)處于供大于求的狀況,政策的刺激作用相對(duì)有限。

值得警惕的是,短期爆發(fā)導(dǎo)致的市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)越來越大。張大偉認(rèn)為,分化的市場(chǎng)格局下,房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn),特別是一線城市的“地王”對(duì)房?jī)r(jià)上漲的要求非常高,未來一年二線城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。溫彬也指出,任何一種價(jià)格上漲都有合理的成分,但同時(shí)也不排除投機(jī)的因素。平穩(wěn)、健康運(yùn)行的樓市是市場(chǎng)樂見的,但往往在具體運(yùn)行過程中會(huì)出現(xiàn)投機(jī)因素,帶來局部地區(qū)、某一時(shí)間段的非理性上漲,給市場(chǎng)發(fā)展帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

“必須看到中國(guó)城市間的發(fā)展的地區(qū)差異,相關(guān)房地產(chǎn)政策不能"一刀切",要堅(jiān)持因地施策、分類調(diào)控的原則,對(duì)不同發(fā)展水平、不同市場(chǎng)需求的城市實(shí)施差異化的調(diào)控手段,只有這樣才能有效避免局部地區(qū)房?jī)r(jià)非理性、投機(jī)性上漲的現(xiàn)象?！睖乇蛑赋?。

溫彬判斷,短期看,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)仍將處于活躍狀態(tài);長(zhǎng)期看,隨著對(duì)政策的消化,在剛性需求集中釋放后,一線城市交易量和價(jià)格環(huán)比將出現(xiàn)不同程度的回落。值得注意的是,相關(guān)部門要注意防控風(fēng)險(xiǎn),對(duì)一些投機(jī)性購(gòu)房,尤其是利用購(gòu)房低門檻的機(jī)會(huì),加大杠桿進(jìn)行炒房的行為,如虛開收入證明申請(qǐng)貸款等行為要及時(shí)控制、有效防范。對(duì)于普通民眾而言,則要量力而行、保持理性。

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