1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)商的到位資金增速突降至0.6%，幾乎沒有增長；11月，開發(fā)商資金來源更同比大降19%。

　　即使在樓市較堅(jiān)定的樂觀派看來，這也是歷史上較困難的時(shí)候，超過2008年。與此同時(shí)，房地產(chǎn)的可售庫存升至歷史高位，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積5.8億平方米，比9月末增加1091萬平方米。其中，住宅待售面積增加611萬平方米。

　　一邊是資金來源減少，一邊是庫存加劇資金沉淀。在2014年的較后一個(gè)月，大型開發(fā)商都在想盡一切辦法賣房，加緊推盤去庫存。

　　對(duì)于2015年的市場(chǎng)，大部分開發(fā)商們并不如任志強(qiáng)那樣積極看多。中國宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)存在共振，多個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出了明年GDP7%左右的預(yù)測(cè)，預(yù)示著明年樓市也不會(huì)太樂觀。

　　 房企到位資金幾無增長

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長0.6%，增速比1-10月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；而在去年前11月，房企到位資金是10.9475萬億元，同比增長27.6%。

　　從以上數(shù)據(jù)可知，房企去年和今年的到位資金總量基本相當(dāng)，增速可以忽略不計(jì)。

　　更值得關(guān)注的是，11月當(dāng)月，開發(fā)商資金來源僅9874億元，同比下降19.6%。據(jù)光大證券測(cè)算，融資來源的完全量出現(xiàn)-24.8%的大幅下降。

　　萬科總裁郁亮曾對(duì)記者表示，開發(fā)商融資來源中較重要的是購房款，包括預(yù)售定金、頭付款及個(gè)貸。任志強(qiáng)指出，今年在開發(fā)商的到位資金增速中，定金及預(yù)收款和個(gè)人貸基本是負(fù)增長，這是開發(fā)商資金來源減少的“罪魁禍頭”。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-11月開發(fā)商資金來源中，定金及預(yù)收款26810億元，下降12.2%；個(gè)人按揭貸款12130億元，下降4.2%。

　　任志強(qiáng)引述的數(shù)據(jù)顯示，去年中國樓市僅住宅(不算寫字樓和商場(chǎng))大概銷售了6.8萬億，其中5萬億是個(gè)人支付資金，1.8萬億是銀行個(gè)貸，個(gè)貸占總購房中的比例大概27%；今年截至11月，5.3萬億的個(gè)人購房金額中，個(gè)貸1.2萬億，占比只有22%，相比去年同期下降了5個(gè)百分點(diǎn)。

　　換句話說，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年之所以出現(xiàn)下滑，重要原因是銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的支持力度大幅下降。

　　而另一方面，開發(fā)商的資金卻越來越多地沉淀在庫存中。任志強(qiáng)說，目前全國已經(jīng)取得銷售證而未銷售的將近6億平方米（可售庫存），是很大的壓力，如果今年能賣10億到12億平方米，這6億平方米大概需要半年多時(shí)間才能消化掉。其中估計(jì)有2到3億平方米是很難消化掉的庫存，比如鄂爾多斯的庫存，很難用一兩年時(shí)間消化掉。

　　而在光大證券機(jī)構(gòu)看來，開發(fā)商融資來源的大幅下降符合降杠桿預(yù)期，有望倒逼開發(fā)商加速推盤，較終換來資產(chǎn)質(zhì)量的提升。

　　從數(shù)據(jù)看，本報(bào)梳理發(fā)現(xiàn)，11月房款來源（預(yù)售定金、頭付加個(gè)貸）占比當(dāng)月提升至44%，同時(shí)融資來源的完全量出現(xiàn)24.8%的大幅下降，主動(dòng)去杠桿和被動(dòng)去杠桿的意味均十分明顯；通過城市庫存數(shù)據(jù)監(jiān)控看，積極拿預(yù)售證的開發(fā)商并不多，但測(cè)算的未售面積卻大幅增長，囤地模式已在開啟。在當(dāng)下和未來降杠桿背景下，不得不降倒逼開發(fā)商推盤。

　　大型開發(fā)商搶收12月

　　進(jìn)入12月，大型開發(fā)商均加快了推盤步伐。

　　一線城市頭當(dāng)其沖。上海易居房地產(chǎn)研究院嚴(yán)躍進(jìn)表示，11月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3859萬平方米，環(huán)比增長2.7%，同比增長38.4%，處于高位盤整的態(tài)勢(shì)。

　　深圳中原研究經(jīng)理王飛統(tǒng)計(jì)，11月份至今，深圳已有23個(gè)新盤集中推出，推盤量相當(dāng)于前10月總量的四成。多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目推出，共向市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)千套房源，接下來兩周預(yù)計(jì)還將迎來新一輪推盤高峰。

　　在北京，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(12.01-12.07)北京共有8個(gè)樓盤項(xiàng)目推新。本月包括萬科、遠(yuǎn)洋、中海等房企均大力推出新舊產(chǎn)品。

　　從公司的角度，以萬科為例，萬科和綠地暗戰(zhàn)爭榜首，在較后的一個(gè)月加緊沖刺，月度銷售預(yù)計(jì)在250億之上；而融綠之爭導(dǎo)致宋衛(wèi)平回歸需要籌錢，綠城仍加緊在較后一個(gè)月賣房。

　　為了去庫存沖業(yè)績，開發(fā)商在價(jià)格上讓利、在渠道上創(chuàng)新，想盡各種辦法賣房。萬科對(duì)一線的城市公司增加了庫存量考核；碧　桂園則將第四季度定為推貨高峰期。

　　開發(fā)商的存貨壓力普遍很高。CRIC研究數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達(dá)2.23萬億元，環(huán)比上升5%。其中，萬保招金4家龍頭房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%。

　　查閱三季報(bào)可知，萬科9月末存貨為3500億，保利地產(chǎn)為2750億；存貨結(jié)構(gòu)來看，萬科、保利現(xiàn)房/可售存貨占比較低，存貨結(jié)構(gòu)相對(duì)健康；而部分庫存消化周期超18個(gè)月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36個(gè)月，蘇寧環(huán)球增154%至22.57個(gè)月，深振業(yè)同比增135%至18.53個(gè)月。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究員陳開朝分析，2014年以來由于總體行情調(diào)整，銷售端受阻（大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動(dòng)），房企可售、待售部分淤積導(dǎo)致庫存急劇上升——說明行業(yè)庫存風(fēng)險(xiǎn)在不斷集聚。

　　房企的資金鏈也仍然偏緊。CRIC研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企凈負(fù)債率為101%，季度同、環(huán)比分別上升24個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。其中，15家中型房企凈負(fù)債率為137%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)，逼近高位警戒線。

　　房價(jià)全面下調(diào)仍在繼續(xù)

　　在去庫存基調(diào)下，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年底到明年的房地產(chǎn)政策將相對(duì)更寬松。

　　12月17日，有傳聞稱，國土部將不再審核房地產(chǎn)公司再融資。未來政策放松有望帶來板塊估值提升，大型、負(fù)債率較高的地產(chǎn)公司將受益。但此消息尚未獲得相關(guān)部門的確認(rèn)。

　　12月15日，保利地產(chǎn)注冊(cè)發(fā)行金額為150億元的中期票據(jù)，注冊(cè)額度有效期為兩年。自此本月已有多家房企公布了中期票據(jù)計(jì)劃，如招商地產(chǎn)50億元中期票據(jù)，萬科的18億元中期票據(jù)以及金融街52億元的中期票據(jù)均獲得通過發(fā)行，一系列的房企中期票據(jù)集中釋放顯示出房企融資熱情未減，也減輕了房企的資金負(fù)擔(dān)。

　　而多家機(jī)構(gòu)較新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，11月份以來，一線城市及部分二線城市的二手房市場(chǎng)已經(jīng)企穩(wěn)反彈；在北京，部分開發(fā)商甚至醞釀漲價(jià)，中金公司分析團(tuán)隊(duì)稱北京樓市“暖冬”已成定局。任志強(qiáng)則表示，其并不看衰中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)房價(jià)會(huì)在底部運(yùn)行一個(gè)較長的時(shí)間，到明年9月樓市就會(huì)回暖，房價(jià)還會(huì)上漲。

　　但多數(shù)開發(fā)商并沒有這么樂觀。從11月份來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體并未延續(xù)10月的好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，商品房銷售和新開工面積數(shù)據(jù)再度下滑；同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)放緩，物價(jià)指數(shù)也在低位徘徊。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，近期房企推盤力度增大加之“9·30”新政作用的拉動(dòng)，雖然在短期內(nèi)掀起了樓市成交的小高潮，但新政對(duì)成交的拉動(dòng)作用不太持久，進(jìn)入11月以后，市場(chǎng)熱度有所回落，而近期央行降息對(duì)于市場(chǎng)的影響力，與“9·30”新政相比也較為有限，房企銷售有所放緩。

　　合富輝煌（中國）市場(chǎng)研究預(yù)測(cè)，2015年經(jīng)濟(jì)工作轉(zhuǎn)向維穩(wěn)，對(duì)樓市利好主要集中在流動(dòng)性的階段性釋放。政策窗口敞開程度視乎防通縮效果，上半年部分政策或有進(jìn)一步放開空間，下半年政策有可能適度收緊。

　　其稱，明年全國樓市成交活躍度將明顯增加，但高庫存仍是2015年市場(chǎng)的重要特征。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)用好窗口期，努力去庫存，提高周轉(zhuǎn)率。
 

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