中國社會(huì)科學(xué)院住房發(fā)展報(bào)告課題組12月26日發(fā)布的較新研究結(jié)果認(rèn)為，一線城市住房市場預(yù)計(jì)2015年下半年復(fù)蘇。2015年房價(jià)以軟著陸為主，限購政策有望全面退出，未來一半以上房地產(chǎn)開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失。但樓市崩盤條件尚不具備。
 
　　12月26日，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同在京發(fā)布“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2014～2015）》。
 
　　一線住房市場明年下半年復(fù)蘇
 
　　中國社科院城市與競爭力研究主任倪鵬飛在發(fā)布會(huì)上表示，本次住房市場調(diào)整與此前相比，調(diào)整（衰退與復(fù)蘇）時(shí)間更長、速度更慢、程度更深；不同層級(jí)的城市調(diào)整時(shí)間、速度和程度也不同。一線、二線城市需求旺、消化快、時(shí)間短、程度深。三四線城市需求弱、消化慢、時(shí)間長、程度淺。未來住房市場將進(jìn)入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。
 
　　就2015年的住房市場走勢，倪鵬飛認(rèn)為，大趨勢是整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。
 
　　今年第四季度，住房市場受到宏觀政策放開行政措施以及穩(wěn)定消費(fèi)政策正向影響，住房抵押貸款和土地開發(fā)融資有所改善。但受到整體預(yù)期的影響，金融機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)會(huì)持續(xù)謹(jǐn)慎，頭套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限。
 
　　倪鵬飛稱，2014年4季度銷售總量和價(jià)格有所回升。2015年，住房銷售量價(jià)回升幅度不會(huì)太大。
 
　　他分析說，這主要基于以下幾方面的正反向因素作用：庫存規(guī)模大，市場預(yù)期難以較大改觀；世界經(jīng)濟(jì)與住房市場的持續(xù)復(fù)蘇，美國等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業(yè)的成本不斷下降，導(dǎo)致資本外流，海外置業(yè)增加；產(chǎn)能過剩嚴(yán)重局面沒有根本改變，社會(huì)需求總體不足，經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步放緩。但由于居民收入增長仍然較快，城鎮(zhèn)化積極推進(jìn)，剛性需求繼續(xù)釋放，加上房地產(chǎn)投資過快下滑威脅經(jīng)濟(jì)增長底線，政府將繼續(xù)采取正向調(diào)控政策。
 
　　課題組認(rèn)為，在此背景下，住房市場走勢將兩重分化：短期波動(dòng)周期由衰退轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，中長期波動(dòng)周期仍處在衰退調(diào)整中；一、二季度市場需求不振，開發(fā)商以價(jià)換量，市場將繼續(xù)走弱。三季度以后，一、二線城市有望逐漸轉(zhuǎn)暖回升，三、四線城市將繼續(xù)面臨調(diào)整，整個(gè)調(diào)整將在2015年難以走向復(fù)蘇。但住房租賃市場表現(xiàn)相對(duì)溫和增長。
 
　　在住房投資方面，綠皮書稱，受季節(jié)因素影響和住房保障投資任務(wù)完成影響，2014年4季度，投資、開工、施工和竣工將繼續(xù)下降。2015年，投資、開工、施工和竣工將有所改善，投資保持在10%的增幅水平。
 
　　此外，土地市場方面，開發(fā)商資金緩解購地意愿有所增強(qiáng)，地方政府積極作為，一、二線城市土地市場2014年4季度將逐步好轉(zhuǎn)，三、四線城市前期供地過多，市場復(fù)蘇將延至2015年下半年。
 
　　限購全放開樓市不會(huì)整體崩盤
 
　　課題組稱，2015年我國住房限購或?qū)⑷娣砰_，住房價(jià)格將走下神壇。
 
　　目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市及三亞由于其需求結(jié)構(gòu)的特殊性尚在執(zhí)行限購政策。倪鵬飛說，未來一年，一、二線城市房價(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購的五個(gè)城市有望在一年內(nèi)全面放開。
 
　　“住房限購全面放開后，住房市場‘供不應(yīng)求’的假設(shè)難以立足，房價(jià)只漲不跌的神話將完全破滅。”倪鵬飛說。
 
　　綠皮書稱，2015年，和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。
 
　　課題組分析認(rèn)為，未來和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造以擴(kuò)張需求、減少供給；進(jìn)一步放寬購房落戶政策等。
 
　　“總體而言，密集救市政策的推出對(duì)于緩解市場恐慌、避免房價(jià)硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤。”倪鵬飛說，但是在住房投資收益過低、住房供給相對(duì)過剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場也將風(fēng)光不再。
 
　　而對(duì)于樓市可能崩盤的說法，課題組表示，“樓市以緩慢下行為主，整體崩盤的條件尚不具備”。
 
　　倪鵬飛分析說，城市人口流入的宏觀拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，房價(jià)不會(huì)整體崩盤。從人口流向拐點(diǎn)看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等看似相互矛盾的動(dòng)力層層遞補(bǔ)、并存交錯(cuò)，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。
 
　　“但開發(fā)商面臨大抉擇，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失。”課題組說，隨著相對(duì)過剩時(shí)代的來臨，商品住房銷售困難而無需再進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。這也意味著，開發(fā)商的蓋房能力相對(duì)過剩，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入真正意義的寡頭時(shí)代。
 
　　“2014年，中國住房市場發(fā)展軌跡和全球的市場發(fā)展軌跡是不一樣的，這種不一樣就源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的大背景的變化。”中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長高培勇在發(fā)布會(huì)上表示，在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)當(dāng)中，基本上沒有提及住房方面的事情，但這并非說它不重要，而是因?yàn)檫@一屆政府對(duì)于住房市場的調(diào)控思路發(fā)生了根本性的變化，或者說正在經(jīng)歷著重要的改革。

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