告別“黃金時(shí)代”，迎來“白銀時(shí)代”，我國樓市艱難地跨過了2014年，帶著各種希望、各種猜想進(jìn)入2015年。2015年，我國樓市是繼續(xù)延續(xù)去年的震蕩而面臨崩盤風(fēng)險(xiǎn)？還是在政策松綁的背景下改變頹勢而一路走高？帶著這些疑問，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，從政策、房價(jià)等方面進(jìn)行預(yù)測，以期在紛繁復(fù)雜的市場現(xiàn)象中窺探出2015年我國樓市的發(fā)展走勢。

　　1分類調(diào)控是主調(diào)？

　　今年，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍然會以寬松為主，這已成為大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的一致看法。但是，對于限購政策會不會完全取消，業(yè)內(nèi)人士的看法產(chǎn)生分歧。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，今年，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將會像去年一樣，進(jìn)一步放松是個(gè)大趨勢。由于去年我國樓市遇冷，各地開始取消限價(jià)、限購，北京沒有明確說取消限價(jià)，但是隨著農(nóng)展館地王項(xiàng)目的入市，標(biāo)志著在執(zhí)行層面上限價(jià)已經(jīng)放開。今年北京、上海等一線城市的限購全面解禁，是不太現(xiàn)實(shí)的。不過，畢竟前兩年北京高價(jià)地出讓得比較多，考慮到這些高價(jià)地的市場消化問題，局部放松限購是有可能的。

　　在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，今年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)仍然是，在支持頭次自住、改善型等需求的前提下，對不同市場特征的城市貫徹分類調(diào)控，充分發(fā)揮市場自由調(diào)節(jié)作用的情況下，穩(wěn)定住房消費(fèi)。所以，今年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策變化不會太大，在貨幣政策方面預(yù)計(jì)將有一定程度的寬松，降息、降準(zhǔn)都有可能。對于限購能否完全取消，胡景暉說，“由于去年四季度我國樓市出現(xiàn)反彈的情況，北京、上海等一線城市對于限購的調(diào)整可能性目前來看比較微弱。”

　　2房價(jià)結(jié)束大漲時(shí)代？

　　今年，房價(jià)還會全面上漲嗎？這是百姓在街頭巷尾議論較多的熱點(diǎn)話題。“如果樓市的成交量繼續(xù)回升，那么房價(jià)就不會持續(xù)走低。”瑞穗證券亞洲頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光表示，今年我國房價(jià)將會保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)暴漲暴跌的情況，較有可能會出現(xiàn)的是微漲微跌的態(tài)勢。

　　胡景暉認(rèn)為，房價(jià)變化是受到市場供需關(guān)系的影響，目前一線城市整體的需求、購購力相對仍比較旺盛，在未來一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)仍然難以全面滿足需求，所以2015年一、二季度，一線城市的房價(jià)預(yù)計(jì)將會整體止跌；進(jìn)入三、四季度，一線城市房價(jià)預(yù)計(jì)會有小幅上漲。對于二、三、四線城市來說，供求關(guān)系方面存在分化的情況。一些二、三線城市，從長遠(yuǎn)來看需求較為旺盛，在庫存去化較好的情況下，此類城市市場逐步回歸平穩(wěn)，價(jià)格擺脫下行出現(xiàn)反彈是可以預(yù)期的；另一些供應(yīng)嚴(yán)重過剩的三、四線城市，在2015年仍然難以擺脫市場下行的通道，價(jià)格還將進(jìn)一步下探。

　　郭毅認(rèn)為，今年北京房價(jià)會“小幅上漲”。她分析認(rèn)為，主要原因在于前兩年北京出現(xiàn)大量地王項(xiàng)目，特別是城市核心區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模增加，造成大批高端項(xiàng)目入市，從而帶動北京樓市整體均價(jià)上漲。但北京樓市整體均價(jià)上漲幅度有限，因?yàn)榻衲曜宰》繛橹鞯闹械蛢r(jià)位房源入市規(guī)模還會增多，將會拉低北京整體均價(jià)水平。

　　3樓市有望持續(xù)回暖？

　　隨著930新政、央行降息等一系列利好政策出臺，多地樓市出現(xiàn)回暖跡象。進(jìn)入2015年，這股暖風(fēng)能否依然強(qiáng)勁？在沈建光看來，持續(xù)回暖是有可能的，一、二線城市樓市將會處于平穩(wěn)狀態(tài)，成交量會出現(xiàn)低增長，基本上維持在去年的水平上；三、四線城市樓市還會面臨很大壓力，去庫存仍然是房企的頭要任務(wù)。

　　“今年我國房地產(chǎn)市場不會太差，因?yàn)槭艿嚼谜叩挠绊憽?rdquo;中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青分析說，有一個(gè)情況值得注意，投資者的心態(tài)有所改變，投資者現(xiàn)在把資金投入A股比投入房地產(chǎn)行業(yè)賺得更快，所以流到A股那一邊去的錢更快，所以整個(gè)社會的民心不是以房地產(chǎn)為主了，房地產(chǎn)不容易出現(xiàn)一個(gè)大牛市。

　　“2015年，北京樓市整體預(yù)計(jì)會出現(xiàn)‘量增價(jià)穩(wěn)’的狀態(tài)。”胡景暉表示，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，北京自住房供應(yīng)量將維持高位，保障房供應(yīng)量同樣將維持高位，高端項(xiàng)目入市節(jié)奏可能會加快。但在成交方面，預(yù)計(jì)中、小戶型的市場成交占比將會增高，而大戶型產(chǎn)品的成交節(jié)奏難以在短期內(nèi)得到改觀。北京市場還會以“去庫存”、“平價(jià)走量”為主。

　　4北京高溢價(jià)地逐步減少？

　　2015年，土地市場走勢如何？對此，業(yè)內(nèi)人士看法不一。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，從目前情況來看，房企拿地全面回歸一、二線城市。房企扎堆一二線城市土地市場，在推高地價(jià)的同時(shí)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。但是，相比三、四線城市已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，一、二線市場拿地的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。

　　上海某機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2015年我國土地市場還會呈現(xiàn)上升趨勢。不過，一、二線城市與三、四城市土地市場的表現(xiàn)會有所不同，一、二線城市土地成交量將會繼續(xù)上升，三、四線城市土地成交量不會有太大變化。一些資金雄厚的房企將會繼續(xù)進(jìn)入北京等一線城市土地市場拿地，他們對于優(yōu)質(zhì)地塊爭搶會變得更加激烈，這使得部分優(yōu)質(zhì)地塊的溢價(jià)率依然會走高。

　　如今北京地價(jià)已然處于高位。在郭毅看來，今年北京土地出讓金不會像去年一樣再創(chuàng)新高了，因?yàn)榍皟赡瓯本└邇r(jià)地出讓的數(shù)量比較多，房企去化壓力比較大，如何更好地把這些高價(jià)地變現(xiàn)，更好地調(diào)動需求，是房企今年面臨的頭要問題。現(xiàn)在多數(shù)房企還處于對后市分析判斷的過程中，市場預(yù)期沒有完全發(fā)生轉(zhuǎn)變，房企拿地的策略將會更加理性，所以今年北京不會出現(xiàn)那么多高溢價(jià)地了。

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