部土地利用管理司負責人解讀房地產用地調控政策

    市場進入新周期調控呈現(xiàn)新特點

    ◎住宅用地的供需態(tài)勢已發(fā)生變化，房地產調控要讓市場做主

    ◎加大結構調整力度，頭次將住房供應結構與土地供應結構聯(lián)動調整

    記者：如何看待當前的房地產調控形勢?

    負責人：房地產市場進入了新的發(fā)展周期。經過近十年來的高速發(fā)展，全國層面住房供不應求的局面已經得到緩解，住宅用地的供需態(tài)勢已經由需求的單邊快速增長 向供需雙向回調過渡。一方面，部分地區(qū)房地產市場存在結構性、區(qū)域性供求矛盾，需要進一步加大土地供應力度;另一方面，部分二三線城市房地產用地供應已經 超出了城市經濟社會發(fā)展的需要，去庫存壓力較大，帶來一定風險，需要分類調控、因地施策。

    當前，房地產市場運行必須加快去行政化，回歸市場經濟活動規(guī)律本身。房地產市場管控要由過去的以行政手段為主向突出市場和強化監(jiān)管方向轉變，創(chuàng)造市場機制發(fā)揮作用的政策環(huán)境。

    記者：本輪調控政策有哪些特點?

    負責人：今年房地產市場調控思路很清晰：主要突出優(yōu)化供應結構，明確支持自住和改善性住房需求，維護市場穩(wěn)定。這突出體現(xiàn)在三方面：

    一是強調要分類調控、因地施策。突出政策調整的針對性、差異化，根據不同地區(qū)土地市場發(fā)展、發(fā)育程度和房地產市場供求態(tài)勢，采取不同的調控政策應對，特別是從供應計劃的編制入手，有增有減，合理確定新增住宅用地規(guī)模，政策的有效性、針對性進一步加強。

    二是強調結構調整。頭次將住房供應結構、土地供應結構聯(lián)動調整，并明確可以將商品住房調整為保障房，將商品住宅用地調整為保障性住房用地、養(yǎng)老服務業(yè)等用地，結構調整的政策支持力度進一步加大，有助于穩(wěn)定供求關系，促進民生保障和經濟結構轉型。

    三是落實地方政策在維護房地產市場穩(wěn)定方面的主體責任，注重發(fā)揮部門協(xié)同和上下聯(lián)動，有效發(fā)揮地方政府在調控市場的主動性、積極性。

    穩(wěn)定均衡避免大起大落靈活搭配彌補市場不足

    ◎地方政府應根據各類市場指標判定當地市場供求情況，及時調整土地供應規(guī)模

    ◎把握穩(wěn)定、均衡供應的總基調，不搞“饑餓供應”，避免突擊供地;主動貼近市場需求，靈活、搭配供應土地

    記者：各地在調整土地供應規(guī)模時，如何認定房屋和土地的供求過剩或者不足?標準是什么?如何落實?

    負責人：對于“房屋和土地的供求是否過?！钡呐袛?，房地產行業(yè)內部有不同層面的評判標準，如：很多研究機構將存量待售商品房去化周期15個月作為判斷市場 的警戒線，土地市場方面一般也將供地后3年作為合理的開發(fā)建設周期。我們現(xiàn)有的土地市場監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)也可以判斷各地已供住宅用地的開發(fā)利用情況，對于超 過合同約定開工時間一年以上未開工，且未開工住宅用地規(guī)模超過5年年均供應量的市、縣，應該從嚴控制新增建設用地規(guī)模。2014年，國土資源部曾根據房 價、地價、商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標，將城市劃分為五類(房價地價上漲快、上漲較快、平穩(wěn)上漲、持平、下跌)，指導調整住宅用 地供應和穩(wěn)定市場價格信號等工作。地方各級政府也應根據各類市場指標，判定當地房地產市場供求情況。部將在去年工作基礎上，調整相關指標進行分析，加強對 地方的督促指導。

    記者：《通知》要求在土地供應時要“穩(wěn)定、均衡供應，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應”，具體怎樣理解?

    負責人：供求關系穩(wěn)定是市場平穩(wěn)的基礎和根本，“穩(wěn)定供應、均衡供應”就是要為供求關系穩(wěn)定構建一個良好基礎，即把握好土地供應總量和節(jié)奏變化。具體來 說，要求地方在實施土地供應的過程中，要充分考慮土地供應規(guī)模變化對未來市場發(fā)展預期的影響，尤其是負面影響，注意保持年度間數量方面的穩(wěn)定，不搞“饑餓 供應”，在季度間也要盡量做好均衡，避免類似年底突擊供地的現(xiàn)象，從而避免市場成交大起大落。

    “靈活確定地塊面積，不同地塊面積和用途的搭配供應”，體現(xiàn)的是供應要主動貼近市場需求，促進市場健康運行。地塊規(guī)模過大，超過房地產企業(yè)開發(fā)能力，不僅 容易造成住房有效供應延后，阻礙市場供求關系改善，還容易導致囤地、炒地、閑置浪費等諸多問題。在城市不同位置區(qū)域，可能存在宗地條件差異極大的地塊，在 城市發(fā)展過程中，部分位置較差地塊，從產業(yè)發(fā)展或基礎配套的角度存在迫切開發(fā)的需求，卻無人問津，部分位置較好的地塊，由于開發(fā)潛力較大，容易造成開發(fā)企 業(yè)盲目樂觀，不免形成“過度競爭”，搭配供應可以很好彌補純市場選擇下的市場發(fā)展弊端和不足?，F(xiàn)階段，土地開發(fā)過程中社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、養(yǎng)老用房等配套設 施的代建，在某種意義上，也屬于一定程度上的搭配供應。

    改變用途不可“任性”信息公開防止違規(guī)

    ◎未開發(fā)房地產用地調整土地用途、規(guī)劃條件必須滿足兩個前提，且轉型方向明確

    ◎未開工房地產項目“商轉公”，應按新用途重新核定土地價款

    記者：土地出讓后改變用途、調整規(guī)劃的做法，在以往是嚴格控制的，這次“開口子”會不會有風險?

    負責人：《通知》明確指出，調整土地用途、規(guī)劃條件，必須滿足兩個前提：一是“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大”，二是“已出讓的未開發(fā)房地 產用地”，允許轉型的方向很明確，就是“國家支持的新興產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、文化產業(yè)、體育產業(yè)等項目”。一般來說，住宅用途的地價較高，但供過于求會形成宗 地地價減值，轉向其他用途原用地者可能會有損失，這就需要地方政府部門周密籌劃，政府與土地使用者按市場實際出發(fā)，努力實現(xiàn)雙贏，促進地塊開發(fā)。

    此舉可能引發(fā)的風險，引起了社會的關注，可以理解。我們認為，防范風險要靠規(guī)范管理，只要各地在實際操作過程中，堅持土地市場已有的一系列好的做法，如集體決策、決策過程公開、決策結果公開等，主動接受社會的監(jiān)督，就能夠有效防止違規(guī)操作。

    記者：政策規(guī)定，可購購在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房。從商品房到保障房，土地是不是應該從有償出讓轉為無償劃撥?土地性質要不要轉回去?地價款如何核算和退還?

    負責人：實際上，這個問題通知也有具體要求，將尚未開工房地產項目用地轉變用途、調整規(guī)劃建設條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設的，市、縣國土資源主 管部門應重新核定相應的土地價款，更改土地出讓合同。重新核定土地價款，應該按照新用途，經專業(yè)地價評估確定價款。符合劃撥用地條件的，可以重新辦理劃撥 用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。地價款按照公平公正公開的原則，由政府與用地方協(xié)商解決。   

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！