國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，調(diào)控“新政”強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控、因地施策，頭次將住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)聯(lián)動(dòng)調(diào)整；控制住宅用地供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免“饑餓供應(yīng)”。

　　頭次將住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)聯(lián)動(dòng)調(diào)整

　　國土資源部土地利用管理司負(fù)責(zé)人介紹此次調(diào)控政策出臺(tái)背景時(shí)指出，目前，全國層面住房供不應(yīng)求的局面已得到緩解，住宅用地的供需態(tài)勢(shì)已經(jīng)由需求的單邊快速增長(zhǎng)向供需雙向回調(diào)。一方面部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性供求矛盾，需要進(jìn)一步加大土地供應(yīng)的力度，另一方面，部分二三線城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)已超出城市發(fā)展需要，去庫存壓力大。為此，需要分類調(diào)控、因地施策。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)管控要由過去以行政手段為主向突出市場(chǎng)和強(qiáng)化監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變。

　　此次調(diào)控主要突出優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確支持自住和改善性住房需求，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。頭先，強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控、因地施策。突出政策調(diào)整的“針對(duì)性、差異性”，根據(jù)不同地區(qū)土地市場(chǎng)發(fā)育程度和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求態(tài)勢(shì)，采取不同調(diào)控政策應(yīng)對(duì)。

　　其次，強(qiáng)調(diào)調(diào)整結(jié)構(gòu)。頭次將住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)聯(lián)動(dòng)調(diào)整，并明確可以將商品住房調(diào)整為保障房，將商品住宅用地調(diào)整為保障性住房用地、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)等用地。

　　各地在調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模時(shí)，頭先要判斷房屋和土地供應(yīng)情況，如何判斷《通知》中提到的“房屋和土地的供求過?；虿蛔?rdquo;標(biāo)準(zhǔn)，這位負(fù)責(zé)人說：“國土資源部根據(jù)房?jī)r(jià)、地價(jià)、商品住房累計(jì)可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，將城市劃分為五類：房?jī)r(jià)地價(jià)上漲快、上漲較快、平穩(wěn)上漲、持平、下跌。這五類作為指導(dǎo)住宅用地供應(yīng)和穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　控制住宅用地供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏

　　《通知》要求強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地，進(jìn)一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng)。

　　國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，”穩(wěn)定供應(yīng)、均衡供應(yīng)“說的是對(duì)土地供應(yīng)總量的管控和對(duì)土地供應(yīng)的節(jié)奏變化掌握問題，是要為供求關(guān)系的穩(wěn)定構(gòu)建一個(gè)良好基礎(chǔ)。地方政府在實(shí)時(shí)土地供應(yīng)過程中，要充分考慮土地供應(yīng)規(guī)模變化對(duì)未來市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期的影響，尤其是負(fù)面影響，不搞”饑餓供應(yīng)“。季度供應(yīng)也要均衡，避免年底突擊供地現(xiàn)象，避免市場(chǎng)成交大起大落。

　　”靈活確定地塊面積，不同地塊面積和用途的搭配供應(yīng)“，是指供應(yīng)要主動(dòng)貼近市場(chǎng)需求，促進(jìn)市場(chǎng)健康運(yùn)行。地塊規(guī)模過大，超過房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力，不僅容易造成住房有效供應(yīng)延后，阻礙市場(chǎng)供求關(guān)系改善，還容易導(dǎo)致囤地、炒地、閑置浪費(fèi)等諸多問題，不能給這些現(xiàn)象留后門。

　　土地用途和規(guī)劃條件變更要確保政府和土地使用者共贏

　　允許土地用途和規(guī)劃條件變更，是否會(huì)造成地價(jià)款補(bǔ)交與退還亂象？

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人回答，《通知》中提到的”房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。“這里有兩個(gè)前提，一是”房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大“，二是”已出讓的未開發(fā)房地產(chǎn)用地“。允許轉(zhuǎn)型的方向很明確，是”國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目“。

　　一般來說，住宅用途的地價(jià)較高，但供過于求會(huì)形成宗地地價(jià)減值，轉(zhuǎn)向其它用途，原用地者可能有損失，這需要地方政府部門周密籌劃，政府與土地使用者從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，實(shí)現(xiàn)共贏。

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》已明確，將尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)變用途、調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款，更改土地出讓合同。重新核定土地價(jià)款，應(yīng)該按照新用途，經(jīng)專門地價(jià)評(píng)估確定價(jià)款。符合劃撥用地條件的，可以重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。地價(jià)款按照公平公正公開的原則，由地方政府和地方協(xié)商解決。

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