兩名購(gòu)房者購(gòu)了同一個(gè)項(xiàng)目的房子，由于開(kāi)發(fā)商延期交房，購(gòu)房者意欲退房，分別訴至三亞市中級(jí)人民法院和海南省仲裁委三亞分會(huì)。不料，相似的兩個(gè)案件，卻得出了截然不同的判決結(jié)果。7月10日上午，海口海事法院就此案舉行了聽(tīng)證會(huì)，將擇期作出聽(tīng)證結(jié)果。

　　2010至2012年，數(shù)十位購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商三亞泰德投資置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)泰德公司)簽訂合同，購(gòu)購(gòu)了位于三亞海坡開(kāi)發(fā)區(qū)的泰某·白石郡項(xiàng)目的商品房。合同約定，泰德公司需在2012年6月30日將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付業(yè)主，如出現(xiàn)逾期交房，泰德公司須按照合同約定支付相應(yīng)的違約金，合同不解除。該項(xiàng)目施工中連遭臺(tái)風(fēng)侵襲，較終致延期近半年交房。兩購(gòu)房者分別就此訴至三亞市中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱(chēng)三亞中院)和省仲裁委三亞分會(huì)，要求終止合同，退還房款。對(duì)于兩人的訴求，三亞中院和省仲裁委三亞分會(huì)日前做出了不同的裁決結(jié)果。7月10日上午，?？诤Ｊ路ㄔ壕痛税附M織舉行聽(tīng)證會(huì)。

　　緣由：開(kāi)發(fā)商延期近半年交房 兩客戶(hù)要求退房

　　位于三亞市海坡開(kāi)發(fā)區(qū)的泰某·白石郡房產(chǎn)項(xiàng)目是泰德公司開(kāi)發(fā)的高端產(chǎn)權(quán)式酒店。在2010年至2012年間，泰德公司陸續(xù)與數(shù)十位購(gòu)房者簽訂了該項(xiàng)目的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，合同均是國(guó)家建設(shè)部及國(guó)家行政管理局制的統(tǒng)一范本合同。合同約定，泰某公司須在2012年6月30日將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付業(yè)主，如出現(xiàn)逾期交房超過(guò)30天，合同不解除，但泰德公司需按照合同約定付違約金。

　　來(lái)自重慶的何雨瀟于2011年2月15日支付336.8萬(wàn)元，簽約購(gòu)購(gòu)了該項(xiàng)目一套面積為53平米的商品房。來(lái)自成都的劉賢昭于2010年10月15日以538萬(wàn)元也在該項(xiàng)目中簽約購(gòu)購(gòu)了一套房產(chǎn)。但在2011至2012年，該項(xiàng)目施工中接連遭受臺(tái)風(fēng)的侵襲，受這些不可抗力因素的影響，工期延誤了近半年。原定于2012年6月30日前交付的商品房，到當(dāng)年的12月14日才竣工并依法驗(yàn)收合格。泰德公司先后發(fā)出交房通知，但何雨瀟及劉賢昭均以逾期不能交房為由要求解除合同，退還房款。

　　爭(zhēng)議：涉案合同是否應(yīng)予解除成為焦點(diǎn)

　　案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是涉案合同是否應(yīng)予解除的問(wèn)題。泰德公司認(rèn)為，房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，且已將房屋交付給劉賢某，《商品房購(gòu)賣(mài)合同》的主要義務(wù)已經(jīng)履行完畢，依據(jù)合同第九款約定泰德公司逾期交房的，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，而不能解除。

　　泰德公司表示，依合同規(guī)定，遇到不可抗力干擾，可依法延期交房，即使存在逾期交房的違約行為，他們支付違約金，但不能退房。于是何雨瀟訴至省仲裁委三亞分會(huì)申請(qǐng)仲裁，劉賢某訴至三亞中級(jí)人民法院，請(qǐng)求解除與泰德公司的商品房合同，并退還購(gòu)房款、支付利息及延期交房違約金。該公司認(rèn)為，在施工期間多次遭遇臺(tái)風(fēng)天氣，因不可抗力而延期交房，但這并不影響商品房的質(zhì)量。再是，該項(xiàng)目的各項(xiàng)手續(xù)均已合法辦理完畢，商品房亦早已驗(yàn)收合格，故堅(jiān)持不能解除合同。

　　三亞中院認(rèn)為，《商品房購(gòu)賣(mài)合同》第九條明確約定泰德公司逾期交房的，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，而不能解除，該約定并未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效條款，因此劉賢某要求解除合同沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，其基于合同解除提出的返還購(gòu)房款及利息的訴求也應(yīng)當(dāng)予以駁回。但泰德公司因臺(tái)風(fēng)等不可抗力延期交房卻未履行告知義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)依合同支付違約金。

　　省仲裁委三亞分會(huì)認(rèn)為，《商品房購(gòu)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，對(duì)雙方均有約束力。但合同第九條關(guān)于出賣(mài)人逾期交房違約責(zé)任的約定，只是對(duì)雙方繼續(xù)履行合同方面作出約定，不能因此就排斥合同另一方享有合同解除權(quán)，否則有強(qiáng)購(gòu)強(qiáng)賣(mài)之嫌。如合同一方單方剝奪另一方有權(quán)解除合同的權(quán)利，則依法屬于無(wú)效條款。因此裁決合同可以解除，開(kāi)發(fā)商向何雨瀟返還購(gòu)房款及相關(guān)利息。目前案件移交海口海事法院予以執(zhí)行，泰德公司提出異議。

　　專(zhuān)家：是審判員及仲裁員對(duì)法律相關(guān)條款側(cè)解讀不同

　　法律界人士對(duì)同一公司兩份如出一轍的購(gòu)房合同，三亞市中院與海南省仲裁委員會(huì)三亞分會(huì)做出的兩種不同裁決又是怎么看的？

　　省仲裁委員會(huì)審查室有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，可能是業(yè)主認(rèn)為“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”為理由要求解除合同、返還購(gòu)房款，又由于雙方的審判員及仲裁員對(duì)法律相關(guān)條款的側(cè)解讀不同，從而導(dǎo)致了兩種不同的裁決結(jié)果，但具體也要看涉案合同的具體約定。

　　法律碩士、海南海新律師事務(wù)所萬(wàn)律師認(rèn)為，本文所述的案件牽涉到的，是人民法院與仲裁機(jī)構(gòu)審理相同或者類(lèi)似案件，裁判尺度差異產(chǎn)生的法律問(wèn)題。

　　那么，應(yīng)該如何正確看待這一法律問(wèn)題呢？法律專(zhuān)家認(rèn)為，頭先，要樹(shù)立司法統(tǒng)一認(rèn)識(shí)的大框架。目前我國(guó)對(duì)待該問(wèn)題保持著高度的關(guān)注，已建立案例指導(dǎo)制度，較高人民法院定期發(fā)布的指導(dǎo)案例對(duì)其他法院案件的審理具有一定的指導(dǎo)作用，這是司法統(tǒng)一認(rèn)識(shí)在制度上的具體體現(xiàn)。其次，要認(rèn)可審判人員因其知識(shí)結(jié)構(gòu)、生活閱歷的不同對(duì)同一法律問(wèn)題具有不同的觀點(diǎn)的合理性。三是給審判人員的自由裁量權(quán)劃定界限，即進(jìn)行自由裁量時(shí)不得違反法律的基本原則。

　　聽(tīng)證：充分聽(tīng)取雙方意見(jiàn) 將擇日做出聽(tīng)證結(jié)果

　　7月10日上午，海口海事法院就何雨瀟案的執(zhí)行組織雙方聽(tīng)證會(huì)。

　　在當(dāng)天的聽(tīng)證會(huì)中，泰德公司認(rèn)為省仲裁委的仲裁裁決認(rèn)定“對(duì)于合同第九條關(guān)于出賣(mài)人逾期履行合同的方面做出約定，但不能因?yàn)榧s定了繼續(xù)履行就排斥合同另一方享有合同解除的權(quán)利，否則就有強(qiáng)購(gòu)強(qiáng)賣(mài)之嫌，則依法屬于無(wú)效條款”。仲裁員屬于自行創(chuàng)設(shè)了認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)。

　　因?yàn)樵摵贤惦p方自由意思表達(dá)形成的合意，不存在任何強(qiáng)購(gòu)強(qiáng)賣(mài)的情形，亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同理應(yīng)有效。

　　泰德公司認(rèn)為海南省仲裁委員會(huì)不顧雙方當(dāng)事人的合同約定，作出了合同目的不能實(shí)現(xiàn)的錯(cuò)誤認(rèn)定,違反法律規(guī)定，以“剝奪對(duì)方主要權(quán)利”為由，作出了解除合同的裁決,這是枉法裁決。

　　何雨瀟在聽(tīng)證會(huì)則認(rèn)為，泰德公司認(rèn)為仲裁裁決存在枉法裁決行為情形完全沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)。因?yàn)闆](méi)有任何證據(jù)來(lái)證明仲裁員在活動(dòng)中存在枉法裁決行為。

　　據(jù)記者了解到，雙方聽(tīng)證會(huì)上，海事法院執(zhí)行局充分聽(tīng)取雙方當(dāng)事人意見(jiàn)，并將擇日做出聽(tīng)證結(jié)果。

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